나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102764 [1] 서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 103동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재‘신관중학교’동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제101호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: -
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 부정형 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

일련번호 3,4: 도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작교육지원청제2012-4호(2012.4.18))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102764 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 94-282 해담채 103동 1층101호

건물명: 해담채

구분: 도시형생활주택

토지면적: 24.48㎡ (약 7.4평)

토지지분: 24.48㎡ (약 7.4평)

건물면적: 40.86㎡ (약 12.3평)

건물지분: 40.86㎡ (약 12.3평)

총층수: 3층

해당층: 1층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공년도: 2015년

감정가: 386,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

도로명주소: 서울특별시 관악구 쑥고개로3길 3 (신림동)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘신관중학교’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

인접도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정(2025타경102764) (을구 4번)

말소되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권 (김성훈) - 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 보증금 385,000,000원을 배당받지 못하면 매수인이 인수합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김성훈

* 보증금: 385,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-05

* 확정일자: 2021-10-01

* 배당신고일자: 2023-10-23

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (감정평가서 요약상 기재)

권리분석 요약:

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.04.28.)입니다.

을구 3번의 주택임차권(김성훈, 보증금 385,000,000원)은 전입일자(2021.10.05) 및 확정일자(2021.10.01)상 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 신림동 일대의 다세대 및 연립주택 거래는 다음과 같습니다.

* 제일빌라(92-200): 2026년 7월, 30.92㎡ 거래가 185,000,000원 (약 6,000,000원/㎡)

* 드림하우스(561-1): 2026년 7월, 29.56㎡ 거래가 320,000,000원 (약 10,825,500원/㎡)

* 기풍홈타워(534-13): 2026년 7월, 84.91㎡ 거래가 630,000,000원 (약 7,420,000원/㎡)

본건(해담채 103동 1층 101호)은 전용면적 40.86㎡이며, 감정가는 386,000,000원 (약 9,447,000원/㎡)입니다.

이는 비교적 최근에 건축된 드림하우스의 실거래가와 유사한 수준이며, 연식이 있는 기풍홈타워보다는 높은 편입니다. 제일빌라의 거래가는 특정 조건으로 인해 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

본건의 감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보이나, 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 교육시설: 신관중학교 동측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주위 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 본건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인(김성훈)의 보증금 385,000,000원입니다. 해당 금액을 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 크게 증가합니다.

* 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지 조건: 토지가 부정형의 완경사지로 이용 중인 점은 건축물 자체의 가치와는 별개로 토지 이용이나 향후 개발 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 도시형생활주택으로, 총 386,000,000원의 감정가를 가지고 있습니다.

주목할 점은 을구 3번 임차권 등기된 김성훈 씨가 대항력을 갖춘 선순위 임차인이며, 보증금 385,000,000원이 매수인이 인수해야 할 금액이라는 것입니다. 이는 감정가와 거의 동일한 금액으로, 본건의 낙찰가 산정 및 투자 결정에 있어 가장 중요한 고려사항입니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 신림동이라는 지역적 특성상 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

본건의 매력은 인수 부담을 상쇄하고도 남을 만큼의 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있는가에 달려있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신림동 지역 가치: 서울 서남권의 주요 주거 지역으로, 지속적인 개발 및 수요가 예상되는 지역입니다.

* 소형 주택 수요: 40.86㎡의 전용면적은 1-2인 가구의 선호도가 높아 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 인수 부담 활용: 대항력 있는 임차인 인수라는 큰 부담이 존재하지만, 이를 감안하여 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받는다면 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 하는 선순위 임차 보증금 385,000,000원이 감정가 386,000,000원과 거의 동일하여, 일반적인 경매 투자 물건과는 다른 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

낙찰가 외에 추가로 385,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 매수인의 총 실질 부담액은 '낙찰가 + 385,000,000원'이 됩니다.

주변 시세 및 감정가(386,000,000원)를 고려할 때, 매수인이 인수하는 보증금(385,000,000원)을 제외한 순수 투자 금액(낙찰가)은 최소화해야 합니다.

만약 현재 시세 가치가 400,000,000원이라고 가정해도, 낙찰가가 15,000,000원을 넘어서면 총 부담액이 시장 가치를 초과하게 됩니다.

따라서, 위험 요소를 충분히 감안한 매우 보수적인 입찰이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 10,000,000원 ~ 30,000,000원

본 입찰가 범위는 인수해야 할 보증금(385,000,000원)을 고려한 총 부담액이 시장 가치(감정가 수준 또는 그 이하)를 크게 초과하지 않도록 산정된 것입니다. 실제 낙찰가는 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있으며, 이 물건은 상당한 위험을 내포하고 있음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.