나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102822 [1] 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '조원동 주민센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 공동주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설 등으로 이루어진 기존 주택지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역 '구로디지털단지역(2호선)'이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2019.06.13)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시 마감 등임.

이용상태

공부상 용도 및 현황 '다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실 등)' 으로 이용 중임.

설비내역

위생급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지(신림동 571-5, 신림동 1670) 일단의 사다리형 토지로서, '주상용' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 571-5 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
신림동 1670 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울중앙지방법원 2025타경102822 (1)호 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 3층 301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 3억 2,300만원입니다.

토지 면적은 17.19㎡(약 5.2평)이며, 토지 지분 또한 17.1877㎡(약 5.2평)입니다.

건물 면적은 29.62㎡(약 9.0평)이며, 건물 지분도 29.62㎡(약 9.0평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

건물 사용승인일은 2019년 6월 13일이며, 건축물대장상 주용도는 공동주택입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '조원동 주민센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 공동주택, 아파트단지, 소규모 근린생활시설 등으로 구성된 기존 주택 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 2호선 '구로디지털단지역'이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 건물은 북서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 5월 1일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기입니다.

이보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 ): 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2019년 7월 19일, 확정일자 2019년 6월 24일 (등기부상 확정일자는 2021년 6월 29일로 기재되어 있으나, 임차인 현황 및 물건명세서 참고사항에 따른 대항력 없음). 배당신고일자 2022년 12월 13일.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

등기부등본 요약에 따르면, 주택임차권(을1) 권리자인 김형효는 권리금액 295,000,000원이었으나, 매각으로 인해 말소되는 권리입니다. 이는 물건명세서 참고사항에 기재된 'HUG 인수조건 변경'과 관련하여, 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서(2026.06.19.자)에 따라 '임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용이 반영된 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 임차인의 대항력 있는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 일반적인 주택가 상권에 속하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 6일 거래: 신림동 92-200 제일빌라 (1991년 준공), 전용 30.92㎡, 1층, 1억 8,500만원.

* 2026년 7월 6일 거래: 신림동 561-1 드림하우스 (2015년 준공), 전용 29.56㎡, 6층, 3억 2,000만원.

* 2026년 7월 3일 거래: 신림동 87-1 어반팰리스 (2018년 준공), 전용 45.37㎡, 3층, 3억 9,000만원.

최근 실거래가 정보를 종합하면, 본건(2019년 준공, 전용 29.62㎡)은 2015년에 준공된 '드림하우스'(전용 29.56㎡)와 면적 및 준공연도가 유사하며, 해당 물건이 3억 2,000만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가 3억 2,300만원은 이러한 최근 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다. 1991년 준공된 '제일빌라'는 1억 8,500만원에 거래되어 건물 연식에 따른 시세 차이가 뚜렷하며, 2018년 준공된 '어반팰리스'(전용 45.37㎡)는 3억 9,000만원에 거래되어 본건보다 면적이 넓은 점을 감안하면 합리적인 가격대로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 '구로디지털단지역' 이용이 가능하며, 버스 노선 또한 비교적 잘 갖추어져 있어 도심 및 주요 업무지구 접근성이 보통 수준입니다.

* 편의시설: 건물 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형마트, 백화점 등 대규모 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

* 교육/의료: 주변 학군 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련: 임차인 김형효 씨는 대항력이 없으며, HUG와의 협약을 통해 임차권 등기 말소에 동의한 상태입니다. 다만, HUG의 역할 및 계약 조건에 대한 상세 확인은 필요합니다.

* 토지 지분: 토지 지분이 17.19㎡로 매우 작아, 건물 자체의 가치에 집중해야 하는 점을 유의해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 감정가는 3억 2,300만원입니다. 권리분석상 인수할 임차 보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 매우 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 인근 유사 면적 및 연식의 건물 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로, 특히 2015년 준공된 전용 29.56㎡ 다세대주택이 3억 2,000만원에 거래된 점은 본건의 시세 적정성을 뒷받침합니다. 1~2인 가구 거주 또는 소형 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 매우 적습니다.

* 2019년 사용승인된 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 신림동 지역은 교통 접근성과 지속적인 개발 가능성을 바탕으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 감정가가 최근 실거래가와 유사하여, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성은 낮으나, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 3억 2,300만원

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 최근 실거래가와 유사한 수준입니다. (2015년 준공, 전용 29.56㎡ 다세대주택 3억 2,000만원 거래)

권리관계 및 임차인 문제가 없어 추가 인수 비용이 발생하지 않는다는 점을 고려합니다.

무리한 고가 입찰보다는 시세 대비 안정적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 1,000만원 ~ 3억 2,300만원 범위에서 고려하는 것이 합리적입니다.

현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

최종 제안: 3억 1,000만원 ~ 3억 2,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.