나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3174 [3] 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 1-21 전 경매
매각기일: 2025-12-17
물건 개요
나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3174 [3] 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 1-21 전 경매
- 사건번호: 2024타경3174
- 주소: 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 1-21
- 감정가: 278,460,000원
- 최저가: 79,840,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 전
광주지방법원 경매6계 2024타경3174 | 소재지: 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 1-21 | 감정가: 278,460,000원 | 최저가: 79,840,000원 | 용도: 전
1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 광주지방법원 2024타경3174 (3)
소재지: 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 1-21
용도: 전 (현황: 과수원, 일부 묘지)
감정가: 278,460,000원
토지면적: 2185.00㎡ (약 661.01평)
건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)
매각대상: 토지매각 (토지 전체)
경매구분: 부동산강제경매
소유자: 송OO
채무자: 송OO
채권자: 이OO
특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 재매각
주의사항: 제시외 수목(감나무 등)매각 포함. 지상에 분묘 소재함. 농지취득자격증명 필요(미제출 시 매수보증금 미반환).
1.2. 입지조건
본건은 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 소재 "인읍마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.
주변 환경은 자연부락, 과수원, 농경지 등이 형성된 근교 농촌지대를 이루고 있습니다.
본건 북측으로 왕복 2차선 도로가 통과하며, 차량 접근이 용이하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.
토지는 대부분 일단의 과수원으로 이용 중이며, 감나무와 대추나무가 식재되어 있습니다.
지반은 대체로 평탄하며 일부는 완경사를 이룹니다.
기호1-12) 토지는 지적상 맹지로서 일단으로 이용 중인 인접지를 통해 경작하고 있습니다.
기호13,14,16-18) 토지는 지적상 맹지이나 과수원 내부 비포장 농로가 개설되어 있습니다.
기호15) 토지는 북측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있습니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자이자 채무자는 송OO이며 채권자는 이OO입니다.
권리 분석상 주요 사항으로는 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 중복병합사건, 재매각 등이 있습니다.
지상에 분묘가 소재하므로 분묘기지권 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.
농지 취득 시 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.
중복병합 및 재매각 사건이므로 경매 절차 진행 과정을 확인하는 것이 중요합니다.
1.4. 상권분석
본건 소재지는 농경지와 과수원, 자연부락이 혼재된 근교 농촌 지역으로, 직접적인 상업 시설은 발달하지 않은 지역입니다.
인근 편의시설 및 상업 시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 나주시 봉황면 소재지 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 합니다.
농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.
1.5. 생활정보
가장 가까운 생활 편의 시설은 나주시 봉황면 소재지에 위치할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 편의는 차량을 이용해 해결할 수 있습니다.
주변 지역은 전형적인 농촌 생활권으로, 쾌적하고 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.
주변에 유해하거나 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 미비 시 발생하는 법적 문제와 매수보증금 몰취 위험입니다.
토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권으로 인한 토지 이용의 제약이 발생할 수 있습니다.
일부 토지가 지적상 맹지이거나 비포장 농로를 이용해야 하는 점은 접근성에 대한 고려가 필요합니다.
현황 지목(과수원, 묘지)과 공부상 지목(답, 전, 임야)이 상이하므로, 향후 지목 변경이나 이용 계획 시 참고해야 합니다.
재매각 사건으로 인해 입찰 시 경쟁률이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 소재 농업용 토지로, 현재 과수원으로 이용되고 있으며 일부에는 분묘가 소재하고 있습니다.
토지 자체의 면적은 상당하나, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재, 일부 맹지 등의 제약 사항이 있습니다.
가격 대비 넓은 토지 면적은 매력적일 수 있으나, 이러한 법적, 물리적 제약 사항들을 명확히 파악하고 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다.
농촌 지역 특성상 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.
1.8. 투자 포인트
투자 포인트는 다음과 같습니다.
첫째, 현재 과수원으로 이용 중인 점을 감안할 때, 농업 경영을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.
둘째, 넓은 면적의 토지를 비교적 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.
셋째, 농지취득자격증명 및 분묘 관련 법규를 명확히 이해하고 해결할 수 있는 투자자에게는 유리한 조건이 될 수 있습니다.
넷째, 향후 농촌 지역 개발 가능성 등을 고려한 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.
법원 정보
광주지방법원 경매6계