나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3174 [2] 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 51-1 임야 경매
매각기일: 2025-12-17
물건 개요
나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3174 [2] 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 51-1 임야 경매
- 사건번호: 2024타경3174
- 주소: 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 51-1
- 감정가: 75,259,660원
- 최저가: 21,580,000원
- 유찰 횟수: 5회
- 용도: 임야
광주지방법원 경매6계 2024타경3174 | 소재지: 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 51-1 | 감정가: 75,259,660원 | 최저가: 21,580,000원 | 용도: 임야
1. 광주지방법원 2024타경3174 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 광주지방법원 2024타경3174 (2)
소재지: 전라남도 나주시 봉황면 옥산리 51-1
용도: 임야 (현황 과수원, 묘지 일부 포함)
감정가: 75,259,660원
토지 면적: 231.00㎡ (약 69.88평)
매각 대상: 토지 매각 (일괄 매각)
경매 구분: 부동산강제경매
소유자/채무자: 송OO
채권자: 이OO
건물 매각 제외 (단, 제시외 약 6.51㎡ 창고는 매각 포함)
1.2. 입지조건
본건은 전라남도 나주시 봉황면 옥산리에 위치하며, "인읍마을" 북서측 인근의 근교 농촌지대에 속합니다.
주변은 자연부락, 과수원, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
교통은 북측으로 왕복 2차선 도로가 통과하고 있어 차량 접근은 용이한 편이며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.
일부 토지는 북측 왕복 2차선 도로에 직접 접해 있으나, 다수의 필지는 지적상 맹지로서 인접 토지나 과수원 내부 농로를 통해 접근 가능합니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 강제경매로 진행되는 사건입니다.
소유자 겸 채무자는 송OO이며, 채권자는 이OO입니다.
특이사항으로 중복병합사건, 재매각으로 진행 중입니다.
농지취득자격증명이 필요한 토지이므로, 매각 후 미제출 시 매수보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
법정지상권 성립 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
남측 인접지(마을회관 등) 일부가 본건 토지상에 소재하는 것으로 나타나 현장 확인 및 법적 검토가 요구됩니다.
1.4. 상권분석
본건은 근교 농촌지역에 위치하여 상업적 기능보다는 농업 및 전원생활에 적합한 입지입니다.
인근에 마을이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상권 형성은 어렵습니다.
1.5. 생활정보
나주시 봉황면 소재지로, 지역의 교육, 의료, 편의시설은 나주시 중심 시가지 이용을 통해 접근 가능합니다.
현황 과수원으로 이용 중인 토지가 많아 농업 활동에 유리할 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
농지취득자격증명: 미제출 시 매수보증금 미반환 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
법정지상권: 성립 여부에 따라 권리관계가 복잡해질 수 있습니다.
경계 확인: 현황 토지 이용과 공부상 지목이 상이하며(답, 전, 임야 → 과수원, 전 → 묘지), 필지별 정확한 경계 확인을 위해 별도 측량이 필요합니다.
인접지 일부 편입: 남측 인접지의 일부가 본건 토지에 소재하여 경계 분쟁의 소지가 있습니다.
이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.
농로 이용: 일부 필지는 지적상 맹지이므로, 농로를 통한 접근성이 중요합니다.
혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 토지 인근에서 직접적으로 혐오시설이 확인되지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
본건은 전라남도 나주시 봉황면의 농촌지역에 위치한 임야로, 현재 과수원 및 묘지로 이용 중입니다.
토지 자체의 감정가는 75,259,660원으로, 231.00㎡ (약 69.88평) 면적을 고려할 때 평당 약 107만원 수준입니다.
농지취득자격증명 필요, 법정지상권, 경계 불분명, 인접지 일부 편입 등 복잡한 권리 및 현황상의 문제가 존재합니다.
생산관리지역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다.
전원생활이나 농업에 관심 있는 분에게는 적합할 수 있으나, 투자 목적의 갭 투자나 개발 목적이라면 신중한 접근이 필요합니다.
1.8. 투자 포인트
현황 이용 가치: 현재 과수원으로 이용 중이며, 해당 지역의 농작물 재배 적합성을 고려할 수 있습니다.
가격 메리트: 감정가를 기준으로 주변 시세 대비 가격 경쟁력이 있는지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.
귀농/귀촌: 전원생활을 꿈꾸는 실수요자에게는 농지 취득 조건 충족 시 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.
잠재적 가치: 향후 지역 개발 계획 등 미래 가치를 고려한 장기 투자 관점도 가능하나, 현황의 제약 조건을 충분히 인지해야 합니다.
법원 정보
광주지방법원 경매6계