나이스옥션 법원경매 광주 2024타경8315 [1] 광주광역시 광산구 월계동 759-3 첨단과학산업기지라인3차아파트 305동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 광산구 월계동에 위치한 첨단과학산업기지라인3차아파트 305동 내에 위치하며,
아파트단지로서 주위환경은 보통임.

교통상황

재반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로,
외벽 : 모르타르위페인팅, 내벽 : 벽지 + 타일마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

약간 남동향의 계단식아파트임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

평가대상 동측의 아스팔트포장도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 외.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경8315 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 759-3 첨단과학산업기지라인3차아파트 305동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 327,000,000원

토지면적: 85.08㎡ (약 25.74평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 배OO

사용 승인일: 1995년 12월 15일

건축물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 5층 건물

해당 층: 2층 (전용 면적 84.91㎡, 약 25.69평)

추정 분양 면적: 약 92.05㎡ (약 27.85평)

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

평가 대상은 광주광역시 광산구 월계동에 위치한 아파트 단지 내에 있으며, 주위 환경은 일반적인 아파트 단지로서 보통 수준임.

교통 상황:

재반 교통 사정은 보통 수준으로 평가되며, 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이한 편임.

인접 도로 상태:

해당 건물은 건물 동측의 아스팔트 포장도로를 통해 편리하게 출입 가능함.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m)에 접합되어 있어 건축 및 이용에 있어 일반적인 제한 사항 외 특별한 문제는 없음.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 보고되거나 확인된 혐오 시설은 없는 것으로 파악됨. 과거 첨단3지구 개발 시 폐기물 시설 설치 계획이 있었으나 주민 반발로 설치되지 않았음.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 8월 18일 접수된 우리은행 근저당 (을7, 채권 최고액 184,800,000원)으로, 경매를 통해 해당 권리 및 그 이후의 모든 권리는 소멸될 예정임.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 이병옥 (2020년 8월 18일, 매매금액 264,000,000원)

* 근저당: 우리은행 (2020년 8월 18일, 184,800,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 광주문화신용협동조합 (2021년 6월 25일, 36,000,000원) - 말소

* 근저당: 배희순 (2022년 12월 9일, 130,000,000원) - 말소

* 근저당: 오미경 (2022년 12월 19일, 200,000,000원) - 말소

* 근저당: 황수남 (2023년 12월 14일, 50,000,000원) - 말소

* 가압류: 김민성 (2024년 7월 8일, 300,000,000원) - 말소

* 임의경매: 배희순 (2024년 11월 6일) - 경매 개시 결정

채권 총액:

등기부 채권 총액은 900,800,000원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었음.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 임대관계가 미상으로 파악되나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담할 임차 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 거주자 또는 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

단지 특징:

광주광역시 광산구 월계동에 위치한 첨단과학산업기지라인3차아파트는 주변의 첨단과학산업단지와 인접하여 배후 주거지로서의 입지적 강점을 가짐. 이는 직주근접의 이점을 제공하며, 관련 종사자들의 꾸준한 수요를 기대하게 함.

생활 편의 시설:

단지 주변으로 학교, 병원, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 첨단과학산업기지 라인3차아파트

* 사용 승인일: 1995년 12월 15일 (건축 후 약 31년 경과)

* 세대수: 240세대

* 총 동수: 8개동

* 본건 위치: 305동 2층 204호 (총 5층 중 2층)

* 주차: 총 210대 주차 가능 (세대당 약 0.875대)

* 관리사무소 연락처: 062-972-4737

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 자전거 보관소 등.

주변 생활 인프라:

인근에 다양한 교육 시설(학교), 상업 시설, 공공 시설 등이 위치하여 생활 편의성이 우수함.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화:

1995년에 건축된 아파트로, 약 31년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있음.

주차 공간 부족:

총 240세대 대비 210대의 주차 공간은 세대당 약 0.875대로, 다소 부족할 수 있어 주차 관련 불편함이 발생할 수 있음.

미상 임대 관계:

임대 관계가 미상이라는 점은, 향후 거주자 확인 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포함. (단, 인수 보증금은 0원으로 확인됨.)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 월계동에 위치한 아파트로, 권리 분석상 명확하며 대부분의 부담이 매각으로 소멸될 예정임. 입지 조건은 첨단과학산업단지 인근의 주거 지역으로서 직주근접의 이점을 가지며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있어 거주 가치가 높음. 건축 연령이 다소 높다는 점과 주차 공간의 한계는 있으나, 이는 아파트 단지의 일반적인 특성으로 볼 수 있음. 임대 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분이나, 인수 보증금이 0원이라는 점에서 큰 위험 요인은 아닐 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요:

첨단과학산업단지 배후 주거지로서 꾸준한 임대 및 실거주 수요 기대.

권리 관계의 명확성:

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 안전한 낙찰 가능.

우수한 입지 조건:

광주 내 주요 개발 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

잘 갖춰진 생활 편의 시설:

단지 및 주변 지역의 우수한 생활 인프라.

9. 예상 입찰가

감정가 327,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 추이와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 315,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가의 약 96.3% 수준으로, 시장 변동성과 잠재적 리스크를 감안하여 합리적인 투자 수익을 확보할 수 있는 가격입니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.