나이스옥션 법원경매 광주 2024타경86803 [1] 광주광역시 남구 주월동 417-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2024.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 광주푸른꿈창작학교 북동측 인근에 위치
하며, 주변은 단독주택 및 아파트단지, 교육시설 등이 혼재하는 정비된 주택
지대임.

교통상황

일반적인 교통이용사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 세로장방형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2023-03-03)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 2층 건물로서,
외벽: 스톤코트, 몰탈위페인트, 화강석 붙임,
창호: 샷시창호 등의 마감임.

기호(나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상 1층 건물로서,
외벽: 몰탈위페인트,
창호: 샷시창호 등의 마감임.

이용상태

기호(가)는 주택,
기호(나)는 창고로 이용중임.

설비내역

기호(가)건물은 기본적인 급·배수설비 및 위생설비, 전기시설, 난방설비 등이
구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

기호(나)건물은 공부 및 제시목록상 용도가 "변소"이나, 현황 "창고"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대관계는 미상임.

2) 기타
해상사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함. 일괄매각. 목록2. 공부상 부속건물 용도"변소"로 등재되어 있으나 현황"창고"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경86803 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세

소재지: 광주광역시 남구 주월동 417-6

용도: 단독주택

감정가: 231,551,580원

토지면적: 110.00㎡ (약 33.28평)

건물면적: 122.13㎡ (약 36.95평)

건물 제시외면적: 47.70㎡ (약 14.43평) - 공부상 "변소", 현황 "창고"

건축물 연면적: 122.13㎡

건축물 사용승인일: 1980년 6월 12일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 주월동 소재 광주푸른꿈창작학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 아파트단지, 교육시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

일반적인 교통이용 사정은 보통으로 판단됩니다.

본건 북측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 21일 윤승완이 신청한 강제경매(2024타경86803)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2024년 11월 21일 윤승완이 신청한 강제경매(2024타경86803)입니다.

해당 경매 개시 결정 등기 외의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인: 윤승완

보증금: 120,000,000원

전입일자: 2021년 8월 4일

확정일자: 2021년 8월 4일

배당신고일자: 2023년 10월 16일

대항력: 있음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을3) 등기 확인, 인수 대상입니다.

임차인: 김환수

보증금: 120,000,000원

전입일자: 2021년 9월 27일

확정일자: 2024년 12월 3일

배당신고일자: 2024년 12월 10일

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상입니다.

물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(윤승완)가 있으므로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

김환수 임차인의 경우, 전입일자(2021.09.27)는 선순위이나, 확정일자(2024.12.03)가 강제경매개시결정등기일(2024.11.21)보다 늦어 대항력 인정 범위는 추가 확인이 필요합니다. 그러나 '대항력 있음'으로 기재되어 있어, 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 단독주택인 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

최근 매매 사례:

광주광역시 남구 주월동 967-38 (삼호주택, 연립, 1980년식, 57.8㎡ 전용): 2026년 5월 7일, 4,950만원

광주광역시 남구 주월동 389-5 (시민, 연립, 1973년식, 42.9㎡ 전용): 2026년 3월 11일, 10,300만원

광주광역시 서구 주월동 497 (AM-CITY, 연립, 2013년식, 16.933㎡ 전용): 2025년 9월 13일, 3,900만원

상기 연립 주택들의 면적과 건물의 형태가 본 건 단독주택과 크게 다르므로, 해당 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 본 건의 감정가는 231,551,580원으로, 토지 110㎡, 건물 122.13㎡ (별도 47.70㎡)임을 고려할 때, 주변 연립 주택의 실거래가와는 차이가 있습니다.

4.2. 상권 종합

본 건은 주택지대에 위치하며, 주변에 교육 시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

직접적인 상업 시설보다는 생활 편의 시설 접근성이 중요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본 건은 광주푸른꿈창작학교 북동측 인근에 위치하며, 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

주변에는 아파트 단지 및 다른 단독 주택들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

지도 검색 결과, 인근에 주월초등학교, 백제고등학교 등 교육 시설이 위치하며, 남광주역, 광주버스터미널 등 대중교통 이용이 가능한 위치입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

대항력 있는 임차인(윤승완, 김환수)의 보증금 인수 가능성: 윤승완의 보증금 1억 2천만원은 명확히 인수 대상이며, 김환수의 경우 대항력 인정 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다. 이로 인해 총 1억 2천만원 이상, 최대 2억 4천만원까지 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

건물 공부상 용도와 현황의 차이 (변소 → 창고): 제시외 건물(47.70㎡)의 용도가 공부상 '변소'이나 현황 '창고'로 이용되고 있습니다. 이는 추후 건축물대장 용도 변경 신청 시 문제가 될 수 있으며, 명도 과정에서의 이견이 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축 연도가 1980년으로 비교적 오래되어 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물(47.70㎡)은 정식 건축물대장에 등재되지 않았거나, 무단 증축/개조되었을 가능성이 있습니다. 이로 인한 철거 또는 이행강제금 부과 등의 위험이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계 미상: 임차인 외 점유자가 있는지, 무단 점유자는 없는지에 대한 확인이 필요합니다.

감정가 대비 시세 재검토: 주변 연립 주택 시세와 직접 비교가 어렵지만, 본 건의 감정가가 적정한지에 대한 자체적인 추가 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 남구 주월동에 위치한 단독주택으로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 특징입니다. 특히 윤승완 임차인의 보증금 1억 2천만원은 낙찰자가 인수해야 할 것으로 보이며, 김환수 임차인의 보증금 또한 추가 인수 가능성이 있습니다.

제시외 건물 포함 매각이며, 공부상 용도와 현황이 다른 점, 건축 연도 노후화 등은 잠재적 리스크 요인입니다.

주택가에 위치하여 주거 환경은 양호하나, 주변 시세 비교 시 단독주택이라는 점을 감안한 별도의 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

1. 2억원 이상의 임차인 보증금 인수: 윤승완의 보증금 1억 2천만원은 낙찰가가 인수해야 합니다. 김환수 임차인의 보증금 1억 2천만원 역시 대항력 유무에 따라 인수 가능성이 있습니다. 따라서 총 1.2억~2.4억의 보증금 인수 부담을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주택가 입지: 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

토지 면적: 110㎡의 토지 면적은 향후 재건축 또는 증축 시 활용 가능성을 가집니다. (단, 제1종일반주거지역, 상대보호구역 등 용도 제한 확인 필요).

제시외 건물 활용: 47.70㎡의 제시외 건물은 현황 창고로 사용되고 있으며, 공부상 용도와의 차이를 명확히 하고 활용 방안을 모색해야 합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 231,551,580원

주요 인수 부담 (임차인 보증금): 최소 120,000,000원 (윤승완) + α (김환수)

현재 시세 정보를 바탕으로 한 직접적인 예상 입찰가 산출은 어렵습니다. 제공된 JSON 정보는 연립주택 시세로, 본건 단독주택과는 비교가 어렵습니다.

인수해야 할 임차인 보증금 1.2억원 이상을 제외한 순수 부동산 가치 평가가 필요합니다.

주변 단독주택의 실거래가, 거래 동향, 건물의 상태, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하, 특히 인수해야 할 보증금을 감안한 금액으로 입찰하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사와 최근 실거래가, 유사 물건의 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.