나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1140 [1] 부산광역시 사상구 주례동 162-2 마이빌 8층805호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경1140 [1] 부산광역시 사상구 주례동 162-2 마이빌 8층805호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1140
• 주소: 부산광역시 사상구 가야대로344번길 39, 8층805호 (주례동,마이빌)
• 감정가: 25,000,000원
• 최저가: 4,202,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매1계 2024타경1140 | 소재지: 부산광역시 사상구 가야대로344번길 39, 8층805호 (주례동,마이빌) | 감정가: 25,000,000원 | 최저가: 4,202,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경1140 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다.

소재지는 부산광역시 사상구 주례동 162-2 마이빌 8층805호입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

현재 감정가는 25,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 5.44㎡ (약 1.64평)이며, 건물 전용면적은 18.11㎡ (약 5.47평)입니다.

*참고: 오피스텔은 별도의 '분양면적'이 따로 고지되지 않으므로, 기재된 면적은 전용면적입니다.

1.3. 관계자 현황

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 최OO입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 소재하는 “주례여자중학교” 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 냉정역이 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층, 지상 9층 건물 내 8층 805호입니다.

외벽은 몰탈위페인팅 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 구조입니다.

이용 상태는 업무시설(오피스텔)로 사용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 북쪽으로 하향하는 완경사지 내 위치한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 특징

본 경매는 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다.

채무자와 소유자가 동일하여 권리 관계가 비교적 단순할 수 있으나, 자세한 등기부 현황 분석이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

제시외면적이나 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.

현재 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다. 미확인 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건 인근은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 수요는 인근 대학생이나 직장인 1인 가구에 집중될 수 있습니다.

지하철역(냉정역)과 버스정류장이 가까워 직주근접 및 통학 편의성은 양호합니다.

4.2. 생활 정보

주변에 학교(주례여자중학교 등) 및 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

4.3. 혐오 시설 정보

본건 소재지인 사상구 주례동은 과거부터 부산구치소가 위치했던 지역으로, 이는 대표적인 혐오 시설로 인식될 수 있습니다.

*참고: 부산구치소 이전 논의가 지속적으로 있었으며, 이전이 완료되었거나 추진 중인 경우 주변 환경에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 시점에서의 정확한 구치소 운영 현황 및 이전 계획을 재확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 면적의 협소성

전용면적 18.11㎡ (약 5.47평)은 매우 작은 면적으로, 임차 수요층이 제한적일 수 있습니다. 소형 오피스텔의 특성상 낮은 임대료 대비 높은 회전율을 보일 수 있습니다.

5.2. 임대차 관계의 미상

현재 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 명도(인도명령) 진행 시 시간 및 비용이 추가될 수 있습니다.

5.3. 지역적 리스크

인근에 부산구치소와 같은 기피 시설의 잔존 여부 및 이전 계획은 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소이므로, 정확한 사실 관계 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 소액 오피스텔 물건으로, 저렴한 감정가(2,500만원)를 고려할 때 초기 투자금 부담이 적은 장점이 있습니다. 다만, 면적이 매우 협소하고 임대 관계가 미상인 점, 그리고 인근 지역의 환경적 특수성을 리스크로 안고 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1. 소액 투자 가능: 낮은 감정가로 인해 초기 투자금이 적어 진입 장벽이 낮습니다.

2. 역세권 입지: 냉정역 인근으로 교통 편의성이 우수하여 대학생 및 1인 가구 수요 확보에 유리합니다.

3. 실투자금 회전율: 소형 오피스텔은 매매차익보다는 월세 수익에 초점을 맞추어 높은 임대수익률을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 임대료 수준에 대한 사전 조사가 필요함)

7. 결론

성공적인 투자를 위해서는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 최우선으로 확인하고, 인근 지역의 실제 임대료 수준과 오피스텔 공실률을 면밀히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다. 소액 투자자에게 적합한 물건이나, 명도 리스크와 지역적 특이사항을 반드시 감안해야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계