나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5277 [1] 경상남도 창원시 진해구 장천동 34 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5277 [1] 경상남도 창원시 진해구 장천동 34 답 경매

• 사건번호: 2024타경5277
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 장천동 34
• 용도: 답

창원지방법원 경매4계 2024타경5277 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 장천동 34 | 감정가: 1,000,620,000원 | 최저가: 448,277,000원 | 용도: 답

1. 창원지방법원 2024타경5277 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호. 창원지방법원 2024타경5277 (1)

소재지. 경상남도 창원시 진해구 장천동 32

용도. 답

감정가. 100,062,000원

토지면적. 3706.00㎡ (약 1121.1평)

토지 제시외면적. 0.00㎡

건물면적. 0.00㎡

건물 제시외면적. 0.00㎡

매각대상. 토지 매각

경매구분. 부동산 임의경매

채권자. 농OOO

특이사항. 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항.

일괄 매각.

농지취득자격증명 필요함 (미제출 시 보증금 몰수).

해당 토지 형질 변경 및 건축물이 있어 원상 복구 되어야 농지취득자격증명 발급 가능하다는 진해구의 사실조회 답변 있음.

해당 토지는 원상 회복 명령이 발하여질 가능성이 있으므로 관련 관청에 확인 요망.

인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확정을 위해서는 지적 측량 필요.

해당 토지 위 석조물 등은 이동 가능한 것으로 조사되어 평가 및 매각 제외.

조경수 및 석축 등은 토지에 포함하여 평가.

인접 토지와 함께 수목원 정원으로 이용 중.

해당 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 진출입 가능.

감정평가서 요약.

위치 및 주위환경.

본건은 경상남도 창원시 진해구 장천동 소재 "진해만생태숲학습관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 진해만생태숲, 진해보타닉뮤지엄, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황.

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태.

본건은 부정형 완경사 지세로서, 인접 토지와 함께 수목원 정원으로 이용 중임.

인접 도로상태.

본건은 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태.

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지에 해당함.

기타 참고사항.

임대 관계: 미상.

본건은 인접 토지와 함께 수목원 정원으로 이용 중이며, 지상의 석조물 등은 이동 가능한 것으로 조사됨.

2. 물건 현황 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 장천동에 위치하며, "진해만생태숲학습관" 서측 인근으로 자연경관이 우수한 지역입니다. 주위에는 진해만생태숲, 진해보타닉뮤지엄 등 자연 및 휴양 시설이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 차량 접근이 가능하며 교통 사정은 양호한 편입니다. 다만, 지적도상 맹지에 해당하나 인접 토지를 통해 진출입이 가능하여 실질적인 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

2.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOO입니다. '재매각' 표시는 이전 경매에서 유찰되었음을 의미하며, 이는 본건의 특이사항이나 낙찰 조건 등으로 인해 매수자가 나타나지 않았을 가능성을 시사합니다. 경매 절차 상 법적인 문제는 없어 보이나, 농지취득자격증명 발급 조건 등 추가 확인이 필요한 사항이 있어 인수되는 권리나 추가 부담은 없는지 면밀한 검토가 필요합니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 장천동 일대는 농경지, 임야가 혼재된 지역으로, 진해만생태숲, 진해보타닉뮤지엄 등 자연 친화적인 시설과 함께 수목원 정원으로 이용되고 있어 전원적인 특성을 지닙니다. 전통적인 상업 지역과는 거리가 있으며, 주로 관광 및 휴양 목적의 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집되어 있지 않아, 일반적인 주거 상권 분석과는 다른 접근이 필요합니다.

2.4. 생활정보

인근의 진해만생태숲, 진해보타닉뮤지엄 등은 지역 주민 및 방문객들에게 여가 및 휴식 공간을 제공합니다. 창원시 진해구청 등 행정 편의 시설이나 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 개발이 제한된 자연 녹지 지역으로, 주거 밀집 지역보다는 자연 환경에 특화된 곳입니다.

2.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 리스크 요인은 농지취득자격증명 발급 조건입니다. 현재 토지 형질 변경 및 건축물이 존재하여 원상 복구 없이는 농지취득자격증명 발급이 어렵다는 진해구의 사실조회 답변이 있습니다. 이로 인해 원상 복구 명령이 내려질 가능성이 있으며, 이에 따른 추가적인 비용과 행정 절차가 발생할 수 있습니다. 또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 지적 측량이 필요하며, 지적도상 맹지라는 점도 고려해야 합니다. 개발제한구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 건축이나 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 아름다운 자연 환경 속에 위치하며 수목원 정원으로 활용되고 있다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 조건, 원상 복구 가능성, 불분명한 경계, 맹지, 그리고 개발 제한 구역 지정 등 해결해야 할 복합적인 문제들을 안고 있습니다. 특히 농지법 및 관련 규정 준수가 필수적이며, 이를 충족시키기 위한 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

본 건은 '재매각' 물건으로, 이전 경매 유찰의 원인이 된 장애물들을 면밀히 파악하고 해결 방안을 찾는다면, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다. 자연 친화적인 환경을 활용한 특정 목적(예: 주말 농장, 자연 테마 시설 등)으로의 활용 가능성을 염두에 둔다면 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 발급과 원상 복구 문제를 해결할 수 있다는 확신이 있을 때 신중하게 접근해야 합니다. 투자를 결정하기 전에 반드시 관련 관청(진해구청 등)에 방문하여 토지이용계획, 규제 사항, 원상 복구 가능성 등에 대해 상세히 확인하고, 필요시 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

*추가 정보 확인을 위한 검색 결과*

"경상남도 창원시 진해구 장천동 32 주변 시설" 검색 결과, 해당 지역은 진해만생태숲, 진해보타닉뮤지엄, 임야, 농경지 등이 혼재된 자연 경관이 뛰어난 지역으로 나타났습니다. 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

"농지취득자격증명 발급 절차 및 조건" 검색 결과, 일반적으로 농지를 취득하려는 자는 해당 농업 경영 계획서를 제출하고 시, 군, 구청장의 발급을 받아야 합니다. 허위 기재 시 발급 거부 또는 취소될 수 있습니다.

"진해구 개발제한구역 규제" 검색 결과, 개발제한구역 내에서는 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등이 엄격히 제한되며, 관련 법규에 따라 개발 행위에 대한 허가 또는 신고가 필요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계