나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107876 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산270 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경107876 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산270 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경107876 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산270 | 감정가: 1,304,614,300원 | 최저가: 409,126,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경107876 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 산270

용도: 임야 (도시개발구역 내 환지예정지)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (지분율: 749100)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 1,304,614,300원

1.2. 면적 정보

총 토지면적(공부상): 14,982.00㎡ (약 4,532.05평)

*본건은 토지 일부 지분(749100) 매각 건이며, 현재 건물은 존재하지 않습니다. 제시외 창고(2.00㎡) 및 수목(감나무 약 570주)이 매각에 포함됩니다.

1.3. 특이 사항 및 주의 사항

본건은 '창원 내곡지구 도시개발구역' 내의 '환지예정지'입니다.

공유자우선매수신고 가능성이 있으며, **공유자 우선매수권 행사 제한 규정**이 적용되므로 주의가 필요합니다.

공부상 지목은 임야이나 현황은 과수원(휴경 중) 및 일부 자연림 상태입니다.

분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 육안 확인은 되지 않으나 식별 곤란한 고묘 존재 가능성이 있습니다.

본래 토지(산270)는 맹지이나, 환지예정지(21블록 5, 6롯트, 10블록 8, 9롯트)는 도로에 접하고 있습니다.

환지 면적 부족분(29.7㎡)에 대한 현금 청산이 예정되어 있어, 이 부분은 감정가에 포함 평가되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 창원시 의창구 북면 내곡리에 소재하며, "송촌마을회관" 북측에 위치합니다. 주변은 과수원, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있는 농촌 지역이나, **창원 내곡지구 도시개발사업**이 진행 중인 핵심 구역에 속해 있습니다.

환지예정지(개발 후 토지) 기준으로는 남동측, 남측, 북서측 등 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

단, 현재 토지(산270) 기준으로는 지적도상 맹지로 차량 접근이 곤란한 상태입니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

현재는 상권이 형성되지 않은 지역이나, 도시개발사업 완료 시점에는 주거단지(아파트 7,615가구, 단독주택 901가구 계획) 및 학교, 공원 등이 조성될 예정입니다.

토지이용계획 상 제1종전용주거지역 및 준주거지역으로 사정되어 있어, 향후 주거지 및 근린상업시설로서의 가치가 발생할 잠재력이 높습니다.

주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 추후 도시개발계획 및 기반시설 조성 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.

2.3. 권리 분석

본건은 일부 지분 매각 건이며, 임의경매이므로 말소기준권리 이하의 권리는 소멸할 것으로 판단됩니다.

가장 큰 권리적 위험 요소는 **공유자우선매수신고** 및 **재매각** 이력입니다. 공유자가 우선매수를 신청할 경우 낙찰자는 매수 기회를 상실하게 됩니다.

**공유자 우선매수권 제한** 규정(매수보증금 미납 시 이후 절차에서 우선매수권 행사 불가)이 명시되어 있어, 해당 공유자의 반복적인 유찰 유도를 일부 방지할 수 있습니다.

제시외 물건(창고, 감나무 등 수목)이 매각에 포함되므로 법정지상권이나 기타 문제가 발생할 소지는 적으나, 토지 일부 지분 매각의 특성상 공유물 분할 소송 등의 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

토지 위에 분묘기지권이 성립 가능한 분묘 존재 여부에 대한 현장 재확인이 필요합니다.

3. 잠재적 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

도시개발사업 리스크: 본건은 창원 내곡지구 도시개발사업의 환지예정지이며, 검색 결과 해당 조합은 체비지(사업비 충당용 토지) 문제, 환지계획 변경, 비대위와의 갈등 등으로 인해 사업 진행이 장기화되거나 분쟁에 휘말릴 위험이 존재합니다.

환지 불확실성: 환지 위치, 면적, 금전 청산 등 구체적인 사항은 **창원내곡도시개발사업조합**을 통해 반드시 재확인해야 합니다. 특히 환지 면적이 권리면적보다 부족한 부분에 대한 현금 청산 예정액 산정의 적정성 검토가 필수적입니다.

지분 매각 및 공유자: 지분 매각은 필연적으로 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 청구 소송이 필요하여 시간과 비용을 수반합니다. 공유자 우선매수신고의 가능성도 언제든지 열려있습니다.

현황 차이: 공부상 임야와 현황 과수원/자연림 간의 차이가 있으므로, 환지 확정 전까지의 토지 사용 및 관리에 대한 계획이 필요합니다.

3.2. 종합 의견

본건은 도시개발사업의 핵심 위치에 속한 '환지예정지' 지분을 취득하여, 향후 **제1종전용주거지역** 및 **준주거지역**의 대지로 전환될 수 있는 **높은 잠재 가치**를 보유하고 있습니다.

다만, 도시개발조합 내의 복잡한 문제 및 갈등이 사업 진행의 불확실성을 높이고 있어 단기적인 투자보다는 **장기적인 관점**에서 접근해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 조합 관련 사항, 현금 청산 규모, 공유자 관계 등 모든 변수에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

4. 투자 포인트

4.1. 최고의 입지:

창원시 북면 신도시 조성의 핵심 지역인 내곡지구 도시개발사업 내의 환지예정지입니다.

향후 주거단지 및 근린생활시설 용지(제1종전용주거지역, 준주거지역)로 변모하여 지가 상승이 기대됩니다.

4.2. 사업의 확실성:

환지예정지 증명원을 통해 이미 토지의 구체적인 위치(블록, 롯트) 및 지목이 '대'로 사정되어 있어, 단순한 농지나 임야 투기와는 성격이 다릅니다.

4.3. 투자 전략:

본건은 지분 매각이므로 **공유물 분할 청구 소송**을 통한 단독 소유권 확보 또는 다른 공유 지분의 매입을 염두에 둔 협상 전략이 필요합니다.

도시개발사업의 불확실성을 감안하여, **조합 분쟁 해소 시점**까지 장기 보유를 계획하는 것이 유리합니다.

초기 투자금 대비 미래 가치를 고려할 때, 복잡한 권리 관계를 해결할 능력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계