나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1141 [1] 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-12 비동호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕수 · 평가일 2024.03.08

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 울산광역시 울주군 두서면 서하리 소재 "방말입구교차로" 남서측 인근에 위치하며,
인근지역은 소규모 공장, 일부 임야 및 농경지 등이 혼재한 소규모 공장지대이고, 본건은
공장으로 이용중이며, 제반 주위환경은 보통시됨.

토지의 상황

가. 교통상황
본건 공장까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로
보아 대중교통 여건은 보통시됨.

나. 형태 및 이용상황
- 본건 토지는 완경사지에 옹벽 등을 이용하여 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지임.
- 기호(1,9) 토지: 도로 등으로 이용중임.
- 기호(2,4) 토지: 공장부지로 이용중임.
- 기호(7,8) 토지: 법면(경사면) 등으로 이용중임.

다. 도로상태
- 기호(1) 토지: 본건 토지가 폭 5-6미터 내외의 포장도로임.
- 기호(2,4) 토지: 본건 토지 북측으로 기호(1,9) 토지에 개설된 폭 5-8미터 내외의 포장
도로에 접함.
- 기호(7,8) 토지: 지적도상 맹지이며, 기호(4) 토지를 경유하여 접근 가능함.
- 기호(9) 토지: 본건 토지가 폭 6-8미터 내외의 포장도로임.

라. 토지이용계획관계 및 공법상 제한사항
- 기호(1) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, <추가기재>
건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.



- 기호(2) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>임.

- 기호(4) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 공장설립승인지역(1호)<수
도법>임.

- 기호(7,8) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만 축종)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 공장설립승인지역(1호)<수도
법>임.

- 기호(9) 토지: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 500m 미만 축종)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>,
<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

마. 공법상의 차이 및 기타사항
본건 기호(4,7,8) 토지는 귀 제시목록(공부)상 지목이 "공장용지"이나, 현황 기호(4)
토지는 "공장용지, 법면(경사면) 등"으로 이용중이고, 기호(7,8) 토지는 "법면(경사면)
등"으로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조
- 기호(3) 건물: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서
외벽: 드라이비트 마감.
내벽: 벽지마감 및 내장타일 붙임, 미장목재 마감 등.
창호: 샷시 창호임.



- 기호(5) 건물: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
내벽 및 외벽: 판넬잇기 마감.
골조: 450x300mm, 190x150mm 등
창호: 샷시 창호임.
높이: 약 9m

- 기호(6) 건물: 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
내벽 및 외벽: 판넬잇기 마감.
골조: 400x300mm, 190x150mm 등
창호: 샷시 창호임.
높이: 약 9m

나. 건물의 이용상태
- 기호(3) 건물: 사무실, 화장실로 이용중임.
- 기호(5) 건물: 공장으로 이용중임.
- 기호(6) 건물: 공장으로 이용중임.

다. 건물의 설비상태
위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 보안설비(CCTV 등), 기타설비 등 되어 있음.

라. 부합물 및 종물
본건 기호(4) 토지상에 제시외건물 4개동[기호(ㄱ-ㄹ): 후첨 "사진용지" 참조]이 소재
하며, 제시외건물 기호(ㄴ-ㄹ)은 구조 및 규모, 용도 등으로 보아 본건 토지에 영향을
미치고 있음.

마. 공부와의 차이 및 기타사항
없 음.

기계/기구의 현상

가. 기계기구의 현상
본건 기계기구는 공장(목재 가공업체)에 필요한 수전설비, 목재 스팀건조 설비 등으로서
현상 및 관리상태는 보통시됨.

나. 설치장소
본건 기계기구는 "울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-13번지" 공장에 소재함.

다. 기타참고사항
없 음.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

- 본건 기계기구 기호(1,2) 및 제시외기계기구 기호(①-④)는 현장조사일 현재 미가동 상태
로서 정상가동 여부는 확인이 어려운바, 정상적인 가동을 위한 수리 등이 필요할 수도 있
으니 경매진행시 정상 가동여부는 재확인하시기 바랍니다.

- 본건 공장내에 타인소유로 추정되는 제시외기계기구 3식[기호(⑤-⑦): 후첨 "사진용지"
참조]이 소재하며, 제시외기계기구에 부착된 명판[현대캐피탈(주) 소유로 추정됨] 등을
고려하여 본건 경매평가에서는 제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각(공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 목록 포함). 제시외 건물(4-1~4-4) 매각에 포함.
2. 제시외 기계기구 (몰더기, Steam Generator, 콤퓨레샤, 목재탄화 건조시설)는 매각에서 제외함.
3. 목록 2,3,4,5,6,7,8. 공장용지 지상 비동(단층사무동), 1동층(단층공장), 2동(단층공장) 각 소재하며 상당기간 폐문으로 운영이 중단된 상태의 사업장임.
4. 목록 1. 9. 토지는 현황 대부분 "도로 등"으로 이용중이며, 목록 4. 일부 및 목록 7. 8. 토지는 "도로구역 및 법면(경사면) 등"으로 이용중임.
5. 목록 7.8. 토지는 지적도상 맹지이며, 목록 4. 토지를 경유하여 접근가능함.
6. 목록 9.는 지분매각임.
7. 본 건 토지의 사용.수익에 부합하는 바닥 콘크리트 및 옹벽, 옥외 수도전, 휀스, 수목(조경수, 자연생 임목 등) 등은 본 건 토지평가시 포함하여 평가하였으며, 본 건 건물의 사용, 수익에 부합하는 각종 전기 및 배관설비, 컨트롤박스, 소방설비, 차양, 기타 부대설비 등은 본 건 건물평가시 포함하여 평가하였음.
8. 본 건 공장 건물의 내부 및 외부에 동산(부속품, 집기 및 비품, 제품 및 반제품, 이동식 카라반, 기타 동산 등) 및 이동식 소형 기계기구는 철거 및 이동이 용이하여 본 건 경매평가 및 매각에서 제외하였으며, 제시외 기계기구는 기호(감정평가서 참조: ⑤~⑦)는 타인소유[현대캐피탈(주)]로 추정되는 명판(감정평가서 첨부 "사진용지" 참조)이 제시외 기계기구에 부착되어 있는 바, 경매평가 및 매각에서 제외함.
9. 본 건 기계기구 및 제시외 기계기구는 현장조사일 현재 미가동 상태로 정상 가동여부의 확인이 불가능한 바, 정상적인 가동을 위한 수리 등이 필요할 수 있으니 응찰시 정상 가동여부는 확인요함.
10. 재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경1141 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-12 비동호

용도: 공장

감정가: 4,292,896,500원

토지면적: 10,797.00㎡ (약 3,266.14평)

토지 지분: 9,684.5513㎡ (약 2,929.24평) - 목록 9. 토지는 지분매각 대상임.

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,768.54㎡ (약 535.08평)

- B동 (사무동, 단층): 155㎡ (약 46.89평)

- 1동 (공장, 단층): 1,122.06㎡ (약 339.18평)

- 2동 (공장, 단층): 491.48㎡ (약 148.59평)

건물 지분: 1,768.54㎡ (일괄 매각 대상 건물 전체 면적)

건물 제시외면적: 639.50㎡ (약 193.52평) - 제시외 건물(4-1~4-4) 매각 포함

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인, 재매각, 일괄매각(공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 목록 포함), 제시외 건물(4-1~4-4) 포함. 제시외 기계기구(몰더기, Steam Generator, 콤퓨레샤, 목재탄화 건조시설)는 매각 제외.

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 울산광역시 울주군 두서면 서하리 소재 "방말입구교차로" 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 소규모 공장, 일부 임야 및 농경지가 혼재된 소규모 공장지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

토지 이용 현황:

* 본건 토지는 완경사지에 옹벽 등을 이용하여 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지임.

* 기호(1,9) 토지는 현황 '도로 등'으로 이용 중임.

* 기호(2,4) 토지는 '공장부지'로 이용 중임.

* 기호(7,8) 토지는 '법면(경사면) 등'으로 이용 중임.

* 공부상 지목이 "공장용지"이나, 현황 기호(4)는 "공장용지, 법면 등", 기호(7,8)은 "법면 등"으로 이용 중임.

접근성 및 도로 상태:

* 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격으로 보아 대중교통 여건은 보통임.

* 본건 토지는 폭 5-8미터 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 기호(1,9) 토지에 개설된 폭 5-6미터 내외의 포장도로에 접함.

* 기호(7,8) 토지는 지적도상 맹지이나, 기호(4) 토지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 공법상 제한사항:

* 본건 토지 대부분은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역(1호)에 해당함.

* 일부 토지(기호 1, 4, 7, 8, 9)는 도로구역에 포함됨.

* 일부 토지(기호 1, 9)는 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함함.

이용편의시설:

* 건물(3)은 사무실, 화장실로 이용 중임.

* 건물(5), (6)은 공장으로 이용 중임.

부대시설: 본 건 토지의 사용·수익에 부합하는 바닥 콘크리트, 옹벽, 옥외 수도전, 휀스, 수목 등은 토지 평가에 포함되었으며, 건물의 사용·수익에 부합하는 전기 및 배관 설비, 컨트롤박스, 소방설비, 차양 등 부대설비는 건물 평가에 포함되었음.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권 등 등기사항이 있을 수 있으므로 확인 필요.

등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자: 2019-10-10)

* 등기부 채권 총액(토지+건물): 약 4,503,728,781원 (각종 근저당, 가압류, 압류 등 다수 존재하나, 임의경매 개시결정 기입 후 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.)

임차인 현황:

* * 임차인: 장영환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-09-07

* 대항력: 있음 (주의: 보증금이 0원이므로, 임차인의 대항력 및 권리행사 가능 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.)

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건 소재지는 소규모 공장, 임야, 농경지가 혼재된 농촌형 공업지대로, 주변 기반 시설은 제한적이나 차량 접근은 용이함.

업종 적합성: 현재 목재 가공 공장으로 이용 중이었던 점을 고려할 때, 관련 제조업 또는 유사 업종의 입지로 적합할 수 있음. 다만, 공장 가동 중단 상태이므로 재가동 또는 용도 변경 가능성을 검토해야 함.

인근 시설: 인근 마을 및 소규모 상가 시설은 존재하나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통:

* 차량 접근성이 양호하며, 지역 내 주요 도로망 이용이 가능함.

* 대중교통(노선버스) 이용은 보통 수준으로, 주요 거점 이동 시에는 자가용 또는 택시 이용이 편리할 것으로 보임.

편의시설:

* 소재지 인근 마을의 기본적인 편의점, 마트 등은 이용 가능할 수 있음.

* 병원, 대형마트, 관공서 등 주요 편의 및 공공시설은 차량으로 이동해야 접근 가능함.

주변 시설:

* 주변에 다른 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경보다는 산업 활동에 적합한 지역임.

혐오시설:

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 통상적으로 유찰 후 재진행되는 경우보다 입찰 경쟁률이나 낙찰가에 영향을 줄 수 있음. 응찰 시 최저매각가격의 30%를 매수신청보증금으로 납부해야 함.

운영 중단 상태: 사업장이 상당기간 폐문으로 운영이 중단된 상태이며, 기계기구 역시 현재 미가동 상태로 정상 가동 여부 확인이 불가함. 재가동 시 수리 비용 및 추가적인 설비 투자가 필요할 수 있음.

토지 이용 현황의 복잡성: 토지의 일부가 도로, 법면 등으로 이용 중이며, 일부 토지는 지적도상 맹지로서 접근 경로가 제한될 수 있음. 이는 토지의 실질적인 활용에 제약이 될 수 있음.

제외 품목: 공장 건물 내부 및 외부에 동산, 이동식 소형 기계기구, 타인 소유 추정 기계기구 등은 매각 대상에서 제외되었으므로, 이를 고려한 가치 평가가 필요함.

공법상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 공장 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필수적임.

대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 임차인이 대항력을 갖는 이례적인 사례로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합의견

본건 울산광역시 울주군 두서면 서하리 소재 공장 경매 물건은 넓은 토지와 실제 가동 가능성이 있는 공장 시설을 갖추고 있어, 목재 가공업 등 관련 제조업체에게는 잠재적인 가치를 지닌 물건입니다. 하지만 재매각 물건이라는 점, 장기간 운영 중단으로 인한 시설 노후화 및 미가동 상태, 일부 토지의 복잡한 현황 및 공법상 제한, 그리고 보증금 0원의 대항력 있는 임차인 존재 등은 신중한 접근이 요구되는 부분입니다. 철저한 현장 답사와 권리 분석, 명도 가능성 검토를 통해 성공적인 투자를 고려해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

운영 중단된 공장 시설의 재가동 잠재력: 기존 공장 설비 및 넓은 부지를 활용하여 즉시 생산 활동 재개가 가능하거나, 필요한 설비 투자를 통해 현대화된 공장으로 전환할 수 있는 잠재력이 있음.

토지 활용 가능성: 공장 부지 외 도로, 법면 등으로 이용되는 토지의 현황을 정확히 파악하고, 관련 법규 검토를 통해 추가적인 부지 활용 방안을 모색할 수 있음.

가격 경쟁력 (잠재적): 재매각 물건이라는 점과 운영 중단 상태를 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,292,896,500원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 실제 입찰가는 최저매각가격, 경쟁률, 물건의 현재 상태, 향후 시장 전망, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 재매각 물건으로서의 특성과 운영 중단 상태, 대항력 있는 임차인 유무 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.