나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1141 [1] 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-12 비동호 공장 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경1141 [1] 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-12 비동호 공장 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경1141 | 소재지: 울산광역시 울주군 두서면 반구대로 1635-11 | 감정가: 4,292,896,500원 | 최저가: 2,103,520,000원 | 용도: 공장

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호 울산지방법원 2024타경1141 (1)

소재지 울산광역시 울주군 두서면 서하리 163-12 비동호 (공장)

경매구분 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

감정가 4,292,896,500원

소유자 현OOOOO

채무자 주OOOOOOOOOO

채권자 부OOO

1.2. 물건 상세 내역

용도 공장

토지면적 10,797.00㎡ (약 3,266.17평)

(토지 지분율: 968455.1299999999)

건물면적 5,305.62㎡ (약 1,605.00평)

(건물 제시외면적 639.50㎡ 포함)

매각대상 토지 및 건물 일괄매각 (공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록 포함)

특이사항 지분매각 (목록 9 토지), 법정지상권 성립여지 있음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 두서면 서하리 "방말입구교차로" 남서측 인근에 위치한 공장입니다.

주변은 소규모 공장, 임야, 농경지 등이 혼재된 소규모 공장지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통(노선버스정류장) 여건은 보통으로 판단됩니다.

토지는 완경사지에 옹벽 등을 이용해 평탄하게 조성된 부정형의 토지이며, 일부 토지(목록 1, 9)는 도로 등으로 이용 중입니다. 지적도상 맹지인 기호(7, 8) 토지는 기호(4) 토지를 경유하여 접근이 가능합니다.

주변 환경으로는 화랑체육공원과 자드락숲 등 근린시설이 소재하며 , 인근에 KCC울산일반산업단지(활천리)가 위치하여 지역의 산업 기반이 형성되어 있습니다 . 혐오시설은 확인되지 않으나, 공장지대 특성상 환경적(소음/진동 등) 요소는 현장 확인이 필요합니다.

2.2. 토지이용계획 및 공법상 제한

대부분의 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 800m 미만, 500m 미만) 및 공장설립승인지역(1호) 등으로 지정되어 있습니다.

기호(1, 9) 토지는 건축법상 도로(도로일부포함)로 이용 중이며, 기호(4, 7, 8) 토지는 도로구역(도로법)에 포함되어 있어 공법상의 제한을 확인해야 합니다. 특히 기호(4, 7, 8) 토지는 공부상 공장용지이나 현황은 법면(경사면) 또는 도로 등으로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 목록 일부가 포함되어 있습니다.

특이사항으로 "지분매각"과 "법정지상권"이 제시되어 있습니다. 목록 9 토지는 지분매각이므로, 낙찰 후 공유자와의 관계 정리(지분 취득 또는 분할 청구)가 필수적이며, 이는 명확한 리스크로 작용합니다. 또한, "법정지상권" 성립 여부에 따라 건물 철거 및 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으므로, 권리 관계에 대한 전문가의 면밀한 분석이 요구됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

1. 일괄매각: 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 목록이 포함되며, 제시외 건물(4-1~4-4, 약 639.50㎡)도 매각에 포함됩니다.

2. 매각 제외 기계기구: 몰더기, Steam Generator, 콤퓨레샤, 목재탄화 건조시설 등 제시외 기계기구(감정평가서 기호 ⑤~⑦)는 타인 소유(현대캐피탈(주) 추정 명판 부착)로 추정되어 매각에서 제외되었습니다. 이는 공장 운영 시 해당 기계의 이전/철거 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다.

3. 운영 중단: 본건 사업장은 상당 기간 폐문 상태로 운영이 중단된 상태입니다. 내부 집기 및 동산, 이동식 소형 기계기구는 매각에서 제외되었습니다.

4. 기계 가동 여부: 매각에 포함된 기계기구 및 제시외 기계기구 모두 현장조사일 현재 미가동 상태로, 정상 가동 여부 확인이 불가능하며, 수리 등이 필요할 수 있습니다.

5. 토지 현황: 일부 토지는 현황 '도로 등'으로 이용 중이며, 목록 9는 지분 매각입니다.

4. 투자 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. 권리 리스크: 지분매각(목록 9 토지) 및 법정지상권 성립 가능성은 명확하고 중대한 권리 리스크입니다. 이에 대한 처리 방안(공유자 협상, 지료 청구, 법적 대응 등)을 미리 수립해야 합니다.

2. 운영 리스크: 공장 가동이 장기간 중단된 상태이며, 주요 제시외 기계기구가 타인 소유로 매각에서 제외되어 인수 후 사업을 재개하기 위해서는 설비 재정비 및 투자, 매각 제외된 기계기구의 처리(철거 또는 매입)가 필요합니다.

3. 현황 불일치 리스크: 토지 일부가 공부상 지목과 달리 현황 도로, 법면 등으로 이용 중이며 도로구역에 포함되어 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. 대규모 공장 부지: 약 3,266평의 대규모 토지 면적과 약 1,605평의 건물 면적을 갖춘 공장입니다. 공장 등록이 필요한 업종에 즉시 활용 가능한 규모입니다.

2. 자연녹지지역 공장: 자연녹지지역 내에 위치하나 이미 공장으로 이용 중이며, 주변에 산업단지가 형성되어 있어 공장 운영에 유리한 입지입니다.

3. 일괄 매각의 이점: 토지와 건물 및 일부 기계가 일괄 매각되어 공장 취득의 안정성이 높습니다 (단, 지분매각 및 법정지상권 리스크 제외 시).

4.3. 종합 의견

본건은 자연녹지지역 내 대형 공장으로 사업 재개 시 충분한 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 "지분매각"과 "법정지상권"이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하며, 공장 운영 중단 및 주요 기계기구의 매각 제외로 인한 추가 투자 비용이 예상됩니다.

따라서 입찰자는 권리 분석 전문가의 도움을 받아 법정지상권 및 지분권 문제를 해결할 수 있는 명확한 전략을 수립해야 합니다. 특히, 폐문 및 미가동 상태이므로, 건물의 보존 상태와 설비 재가동에 필요한 수리 및 교체 비용을 정확하게 추산하여 입찰 가격을 산정하는 것이 중요합니다. 권리 분석 및 현황 점검에 따른 리스크를 감안하여 시세 대비 충분히 낮은 가격에 낙찰받는다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계