나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109304 [1] 울산광역시 북구 천곡동 산45 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경109304 [1] 울산광역시 북구 천곡동 산45 임야 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경109304 | 소재지: 울산광역시 북구 천곡동 산45 | 감정가: 2,737,532,000원 | 최저가: 322,068,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경109304 (1)이며, 소재지는 울산광역시 북구 천곡동 산45입니다.

매각대상은 토지이며, 용도는 임야, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가

전체 토지 면적은 27,934.00㎡ (약 8,450.3평)이며, 감정가는 2,737,532,000원입니다.

토지 지분율은 2793400으로, 전체 면적에 대한 지분으로 추정됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 울산광역시 북구 천곡동에 소재하는 "천곡마을회관" 북측 근거리에 위치하며, 주변은 임야, 농경지 및 마을 내 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 임야까지 차량 접근은 불가능하며, 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)인 상태입니다. 임야 자체로서의 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용현황 및 제한

토지 형태는 부정형 또는 사다리형과 유사하며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

이용계획 상 공통적으로 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 준보전산지이며, 가축사육제한구역(일부 제한)에 해당하여 개발 행위에 제약이 따릅니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본 경매는 부동산임의경매 사건으로 소유자는 (OOOOOOOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 방OOOO입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 특이사항은 분묘기지권이 성립할 여지가 있다는 점입니다. 토지 위에 분묘(묘)가 존재할 경우, 그 분묘의 수호 및 관리를 위한 관습상의 지상권인 분묘기지권이 성립할 수 있으며, 이는 토지 이용에 중대한 제약이 됩니다.

주의사항으로 목록 1.~4. 토지는 일괄매각하며, 지적경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 정밀 측량이 필수적입니다.

또한, 목록 1.~4. 토지 전체가 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 불가능합니다.

광평수 임야이므로 목측에 의해 확인되지 않은 분묘가 추가로 소재할 가능성이 매우 높으니, 입찰 전 현장 확인 및 분묘 관련 법률 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

4. 주변 환경 분석

4.1. 상권 분석

본건은 임야로서 주거지나 상업지역과 거리가 있으며, 주변에 "천곡마을회관" 등이 위치한 소규모 마을 인근입니다. 상업적인 활동은 기대하기 어렵습니다.

4.2. 생활 정보

생활 편의 시설은 인근 천곡동 마을회관 주변의 주거지를 통해 일부 이용 가능할 것으로 보이나, 접근성이 낮아 실질적인 생활 편의성은 미흡합니다.

4.3. 혐오시설 및 리스크

직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 순금산터널(이예로)이 인접해 있어 소음 등의 간접적인 환경 요소가 있을 수 있습니다.

과거 인근 중산동 지역에 음식물자원화시설 등 악취 민원 시설이 있었으나, 현재는 철거 후 창의놀이터로 변모한 사례가 검색되었으므로, 본건 임야와 직접적인 관련은 낮습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 잠재적 리스크

가장 심각한 리스크는 분묘기지권입니다. 이는 토지 인수에 큰 부담이 될 수 있으며, 법정지상권과 함께 인수되는 권리이므로 이에 대한 명도 및 협상 비용을 철저히 계산해야 합니다.

지적도상 맹지이며 차량 접근 불가능하여 단기적인 개발이나 이용에 제약이 큽니다. 추후 도로 개설 및 인허가 비용이 수반됩니다.

경계 불분명 및 광평수 임야의 특성상 숨겨진 분묘 등 추가적인 리스크가 있을 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

약 8,450평에 달하는 광평수 임야를 저렴한 가격에 취득할 기회입니다.

자연녹지지역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 울산 북구 천곡동 일대의 도시 확장 및 개발 계획에 따른 잠재적 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

입목(소나무, 참나무 등)이 토지와 일괄 감정되었으므로, 산림자원으로서의 가치도 함께 취득하게 됩니다.

5.3. 종합 의견

본 물건은 약 27,934㎡의 대형 임야로, 총 감정가가 27억 원을 상회하는 자산입니다. 맹지, 차량 접근 불가능, 분묘기지권의 잠재적 리스크를 안고 있어 단기 투자나 일반 실수요자에게는 부담이 큽니다.

경매 컨설턴트로서, 이 물건은 맹지 탈출을 위한 인근 토지 매입 계획 및 분묘 해결 능력(협상 또는 개장)을 갖춘 장기적인 개발 안목을 가진 전문 투자자 또는 법인에 적합하다고 판단됩니다. 충분히 유찰되어 가격 리스크가 해소될 때까지 기다렸다가, 개발에 수반되는 모든 비용을 고려한 후 입찰하는 것이 현명한 투자 전략입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계