나이스옥션 법원경매 대구 2024타경117839 [1] 경상북도 영천시 야사동 671 한신더휴영천퍼스트 103동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 영천시 야사동 소재 "포은초등학교"북측 인근에 위치하는 "한신더휴영천퍼스트"제103동 제5층 제506호로서, 부근은 아파트단지, 학교, 단독주택 및 아파트주변의 근린상가, 도심외곽의 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건 단지내까지 차량의 접근이 자유로우며, 간선도로와의 접근성 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건 중 제5층 제506호로서,
(사용승인일 : 2017년 02월 17일)
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
바닥 : 강마루, 장판지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샤시 복층유리창호임.

이용상태

가) : 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하게 조성되어 있으며, 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(※해당 지구단위계획에 대하여 반드시 도시계획과에 문의하시기 바람), 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경117839 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 임OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영천시 야사동 671 한신더휴영천퍼스트 103동 5층506호

용도: 아파트

감정가: 252,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 48.43㎡ (약 14.65평)

토지 지분: 48.4261㎡

건물 면적: 84.47㎡ (약 25.55평)

건물 지분: 84.4707㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 상세 정보

아파트명: 한신더휴영천퍼스트

동/호수: 103동 5층 506호

사용승인일: 2017년 02월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 5층

건물 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감

건물 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

건물 바닥: 강마루, 장판지 및 타일 등 마감

창호: 하이샤시 복층유리창호

1.5. 집합건물 등기부 요약

등기부채권 총액: 222,000,000원

말소기준권리: 을3, 근저당권 (임오새마을금고, 2022-12-28 접수, 222,000,000원)

본 경매 사건: 갑6, 임의경매 (임오새마을금고, 2024-08-05 접수, 186,861,868원)

기타 권리: 갑4 소유권이전 (이은주, 2022-12-28), 갑8 강제경매 (권경대, 2025-02-11), 갑9 압류 (영천시, 2025-03-19)

1.6. 아파트 단지 정보

총 동수: 12동

총 세대수: 1147세대

주차 대수 합계: 271대 (세대당 약 0.24대)

최고층: 25층 (건물 103동 기준 23층)

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상북도 영천시 야사동 소재 "포은초등학교" 북측 인근에 위치한 "한신더휴영천퍼스트" 아파트입니다.

부근은 아파트단지, 학교, 단독주택 및 아파트 주변 근린상가, 도심 외곽의 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

인근에 혐오시설 특이사항은 파악되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 도로

대상 물건 단지 내까지 차량 접근이 자유로우며, 간선도로와의 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

물건 토지는 북측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 완충녹지(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 부동산에는 다수의 권리가 설정되어 있으나, 을3 근저당권이 말소기준권리가 되어 경매를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재하나, 그 구체적인 내용은 명세서에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권 및 이용상태

4.1. 상권 분석

대상 물건이 속한 아파트 단지 내에는 근린생활시설이 위치해 있으며, 주변으로도 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 이용 상태

본 건은 현재 아파트로 이용 중이며, 별도의 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육시설

북측 인근에 포은초등학교가 위치하고 있으며, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정이나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 절차상의 변동 가능성을 확인해야 합니다.

* 지상권 존재: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하나, 상세 내역이 파악되지 않아 인수 여부 및 영향력에 대한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

6.2. 물리적/이용상 위험

* 낮은 주차 비율: 1147세대 대비 총 주차 대수가 271대로, 세대당 주차 공간이 부족하여 입주 후 주차 관련 불편이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 학교(저촉), 완충녹지(저촉) 등이 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인의 보증금 및 계약 내용을 정확히 파악하지 못하면 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

경상북도 영천시 야사동에 위치한 한신더휴영천퍼스트 아파트로서, 2017년에 준공되어 비교적 신축에 속하며 주변으로 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 임대 관계 미상인 점, 중복 사건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 낮은 주차 비율 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2017년 준공으로 비교적 최근에 건축되어 내부 상태 및 관리가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 생활 인프라: 학교, 근린상가 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 정주 여건이 우수합니다.

* 시세 상승 잠재력: 제공된 최근 매매 실적을 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 전용면적 84.47㎡ (약 25.55평)으로, 최근 거래 사례를 분석해 보면 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 11일, 22층, 84.47㎡ 거래가 305,000,000원 (약 3.61백만원/㎡)

- 2026년 7월 20일, 13층, 75.70㎡ 거래가 245,000,000원 (약 3.24백만원/㎡)

- 2026년 7월 16일, 18층, 75.70㎡ 거래가 247,000,000원 (약 3.26백만원/㎡)

본 건은 5층으로 22층 거래 사례보다는 낮은 가격이 형성될 것으로 예상됩니다. 75㎡ 단위의 거래 가격과 84㎡ 단위의 가격을 고려할 때, 5층이라는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.2. 권고 입찰가

감정가 252,000,000원을 기준으로, 최근 시세 동향 및 본 건의 5층이라는 층수 단점을 고려할 때, 다음 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

권고 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

주의: 중복사건, 미상 임대차 관계, 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.