나이스옥션 법원경매 서산 2024타경2550 [1] 충청남도 당진시 석문면 삼화리 20-26 1동 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 소재 "삼화3리마을회관" 북동측 원거리에 위치하며 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 원거리에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

대상토지 일련번호(1,2)는 도로임.
대상토지 일련번호(3,4,5)는 일단의 사다리 평지의 토지로서 현황 "건부지(창고부지)"임.

인접 도로상태

대상토지 일련번호(1,2)는 "도로"이고, 일련번호(3-5)는 남서측 및 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로(대상토지 일련번호(1,2))와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지 일련번호(1)은 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도38호선)<도로법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)임.

대상토지 일련번호(2)는 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)임.

대상토지 일련번호(3-5)는 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(2021-09-14)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물 감정평가요항표" 참고.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물 일련번호(가)는 일반철골구조 기타지붕 건물로서,
(사용승인일 :2022.05.03 )

외 벽 : 치장벽돌 마감 등,
내 벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

대상건물 일련번호(6)는 창고로 이용중임.

설비내역

대상건물 일련번호(6)는 기본적인 위생 및 급배수시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록(1) 일부 접도구역 저촉
-재매각임. 매수신청보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경2550 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 석문면 삼화리 20-26 1동

* 용도: 창고시설

* 감정가: 3,029,530,020원

* 토지면적: 2,697.00㎡ (약 816.14평)

* 토지 지분 면적: 1,917.8961㎡ (약 580.21평)

* 건물면적: 707.20㎡ (약 213.94평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 괴산.증평축산업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항:

* 일괄매각

* 목록(1) 토지 일부 접도구역 저촉

* 재매각 물건으로 매수신청보증금 20%

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 충청남도 당진시 석문면 삼화리 소재 "삼화3리마을회관" 북동측 원거리에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황:

* 대상 물건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 원거리에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태:

* 대상 토지 일련번호(1,2)는 "도로"로 이용 중입니다.

* 일련번호(3-5) 토지는 남서측 및 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 대상토지 일련번호(1): 계획관리지역, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 접도구역(국도38호선), 준보전산지, 중점경관관리구역.

* 대상토지 일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역.

* 대상토지 일련번호(3-5): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 3일자 괴산.증평축산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 2,436,000,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 이미 말소 예정입니다.

* 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매) 또한 말소기준권리보다 후순위이거나 이미 말소 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상으로, 보증금이나 차임이 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건 주변은 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주요 업종: 용도가 창고시설로 되어 있어, 물류, 소규모 공장, 보관 시설 등에 적합한 입지로 판단됩니다.

* 교통 접근성: 차량을 통한 물류 이동 및 접근이 용이하며, 단지 내외곽 도로망 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재한다고 명시되어 있습니다.

* 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보는 부족합니다.

* 교통:

* 차량으로의 접근성은 양호합니다.

* 대중교통 이용 시 원거리에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건:

* 해당 물건은 이전에 매각이 진행되었으나 완료되지 못한 재매각 물건입니다.

* 재매각 결정 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

* 매수신청보증금: 재매각으로 인해 일반 경매보다 높은 20%의 보증금이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한:

* 목록(1) 토지의 일부가 접도구역(국도38호선)에 저촉되어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 일부 토지가 준보전산지 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 공동담보: 채권 최고액이 높아 담보물의 가치 대비 채무 규모가 상당한 편입니다.

* 신축 건물 노후화 가능성: 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 개발: 석문면 일대는 산업단지 개발 및 지역 균형 발전 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 변동 가능성이 있습니다. (참고: 검색 결과 참조)

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 석문면에 위치한 창고시설로, 토지 2,697㎡와 건물 707.2㎡가 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다. 2022년 5월 3일에 사용승인된 일반철골구조의 창고 건물을 보유하고 있어 비교적 신축에 가깝습니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 차량 접근은 용이하나 대중교통은 보통입니다. 권리관계는 복잡하지 않으며, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리상 인수할 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 본 물건은 재매각 물건으로, 이에 따른 매수신청보증금 20% 상향, 그리고 토지 일부의 접도구역 저촉, 준보전산지 및 가축사육제한구역 지정 등은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 감정가는 30억 2천만원대이며, 재매각이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 2022년 사용승인된 비교적 신축에 가까운 창고 시설입니다.

* 정리된 권리 관계로, 낙찰 후 명도 및 권리 정리에 대한 부담이 적습니다.

* 실사용 목적 또는 임대 수익 목적의 투자 가능성이 있습니다.

* 석문면 일대의 개발 계획 등 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필요합니다.

* 최근 인근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 현장 방문을 통한 물건 상태, 활용도, 주변 시세 등 직접 조사

* 재매각 사유 및 이전 입찰 동향 파악

* 임대차 시장 조사 (인근 창고 임대료 수준 등)

따라서 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가는 3,029,530,020원이지만, 재매각 물건임을 감안하여 시장 상황에 맞는 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.