나이스옥션 법원경매 서산 2024타경56373 [1] 충청남도 서산시 팔봉면 호리 667-4 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경56373 [1] 충청남도 서산시 팔봉면 호리 667-4 단독주택 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매7계 2024타경56373 | 소재지: 충청남도 서산시 팔봉면 팔봉1로 696 | 감정가: 1,504,568,330원 | 최저가: 516,065,000원 | 용도: 단독주택

1. 서산 지원 2024타경56373 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경56373 (1)

소재지: 충청남도 서산시 팔봉면 호리 667-4

용도: 단독주택 (현황 펜션)

감정가: 1,504,568,330원

토지면적: 2734.00㎡ (약 827.2평)

토지 지분율: 273400

건물면적: 1433.38㎡ (약 433.5평)

건물 지분율: 143338

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 한OO

채권자: 천OOOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 12.20㎡

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 팔봉면 소재, 팔봉면 행정복지센터 북서측 원거리, 구도항 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 임야, 농경지, 주택 및 양식장 등이 산재한 농경지대로 이루어져 있습니다. 본건 남동측 원거리에 지방도 634호선이 통과하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나, 정류장까지의 거리 및 운행 주기 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 남측으로 왕복 2차선 도로를 통해 접근 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 이는 채권자의 신청에 의해 담보권 실행으로 진행되는 경매 절차입니다. 소유자와 채무자가 동일인(한OO)이며, 채권자는 천OOOOOOOO입니다. 경매 시 일반적으로 선순위 권리는 소멸되나, 본 물건의 경우 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어, 이에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 법정지상권은 토지 소유권과 별개로 건물 소유자가 토지를 사용할 권리를 가지는 권리로서, 낙찰 후에도 해당 권리가 존속할 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 팔봉면 지역은 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다. 주변에 양식장 등이 있는 것으로 보아 해양 관련 산업과 연계된 지역 특성을 가질 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 상권 활성화에 제한적인 요소로 작용할 수 있습니다. 반면, 구도항과 인접하고 자연경관이 좋은 지역의 특성상, 펜션과 같은 관광, 휴양 관련 시설 운영에는 잠재적인 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지 인근에는 팔봉면 행정복지센터가 위치하고 있어 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 주거 환경은 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 다만, 대중교통 접근성이 다소 떨어지는 점은 단점으로 작용할 수 있으며, 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.6. 건물 및 토지 현황

토지는 남하향의 완경사지대에 위치하며, 기호(1) 토지는 대체로 사다리형의 펜션 부지로 다수의 조경석 및 조경수가 소재합니다. 기호(3) 토지는 근린생활시설 건물 부지이며, 기호(4) 토지는 석축, 연못, 조경수 등이 식재된 상태로 일부 자연림 및 주차장으로 이용되고 있습니다.

건물은 총 2개 동입니다. 기호(2) 건물은 2012년 12월 사용승인된 지하 1층, 지상 2층 규모의 철근콘크리트 건물로, 지하에는 노래방, 지상에는 카페 및 스크린골프장 등의 구조이나 현재 영업이 중단되고 일부 주거용으로 사용 중인 것으로 보입니다. 기호(5) 건물은 2012년 12월 사용승인된 지상 2층 규모의 철근콘크리트 건물로서, 공부상 단독주택이나 현황 5개 객실의 펜션으로 사용 중입니다. 두 건물 모두 급배수, 위생, 시스템 에어컨, 화재 경보 설비를 갖추고 있으며, 건물(2) 옥상에 태양광 설비 1식, 건물(5) 옥상에 태양광 설비 4식이 설치되어 매각에 포함됩니다. 건물(5) 2층 부분에는 창고 1개동이 부합물로 소재합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '법정지상권'입니다. 이 권리가 어떻게 성립되었는지, 효력이 유지되는지에 대한 철저한 법률적 검토가 필요하며, 낙찰 후 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 기호(5) 건물이 공부상 단독주택임에도 불구하고 실제로는 펜션으로 사용되고 있어, 건축물대장과의 불일치 사항이 존재합니다. 제시외 건물(감정평가서 상 '㉠')은 매각에서 제외되므로, 이 부분은 명확히 구분해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 절차 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 펜션으로 활용 가능한 건물을 갖추고 있으며, 태양광 설비가 설치된 점은 긍정적입니다. 특히, 자연환경을 활용한 관광 및 휴양 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 법정지상권이라는 중대한 권리상 제약이 존재하며, 건물의 공부상 현황과 실제 이용 현황의 불일치, 임대 관계 미상 등 해결해야 할 과제들이 있습니다. 법정지상권 분석 및 명도 협상 등 후속 조치가 성공적으로 이루어진다면, 관광객 유치 및 임대 수익 창출을 통해 투자 가치를 실현할 수 있을 것으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

- 넓은 토지 면적으로 인한 향후 활용 가능성 (증축, 부대시설 설치 등)

- 현재 펜션으로 운영 중인 건물로, 즉시 수익 창출 가능성

- 태양광 설비 설치로 인한 에너지 비용 절감 및 친환경 이미지 구축

- 서산시의 자연환경 및 관광 자원 연계 잠재력

1.10. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 임야, 농경지, 주택, 양식장 등이 혼재되어 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 팔봉면 행정복지센터, 구도항 등 지역 기반 시설이 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 '혐오시설'로 분류되는 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 양식장이 산재한 지역의 특성상 일부 계절 또는 특정 조건 하에서 농작업 부산물, 축산, 양식 관련 냄새 등이 발생할 가능성은 배제할 수 없으나, 이는 해당 지역의 일반적인 환경 특성으로 볼 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매7계