나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5515 [1] 경기도 화성시 송산면 마산리 679-1 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5515 [1] 경기도 화성시 송산면 마산리 679-1 공장 경매

• 사건번호: 2024타경5515
• 주소: 경기도 화성시 송산면 송산서로 35-15
• 감정가: 2,297,081,120원
• 최저가: 1,607,956,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

수원지방법원 경매16계 2024타경5515 | 소재지: 경기도 화성시 송산면 송산서로 35-15 | 감정가: 2,297,081,120원 | 최저가: 1,607,956,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 물건은 경기도 화성시 송산면 마산리에 위치한 공장 부동산으로, 수원지방법원 2024타경5515 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 2,297,081,120원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

소유자는 강OO, 채무자는 주OOOOOOOO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적은 3707.00제곱미터 (약 1120.94평)이며, 용도는 공업용 건부지입니다.

건물면적은 총 1357.96제곱미터로, 주 건물 1002.96제곱미터 (약 303.42평)와 제시외 건물 355.00제곱미터 (제시외 건물 포함 총 약 410.79평)로 구성되어 있습니다.

건물은 조립식조 골함석지붕 단층 공장 및 부속건물(화장실) 구조입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 송산면 마산리 "마산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 소규모 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정 및 제반 교통상황은 보통 정도입니다.

2.2. 토지 이용 및 도로 현황

토지는 서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

북측 노폭 약 4m의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 성장관리권역에 속해 있습니다.

2.3. 상권 분석

본 물건은 주거 밀집 지역이 아닌 산업 및 농촌 지역의 혼재 지역에 위치하고 있습니다.

따라서 일반적인 상업 시설 상권보다는 공장 및 창고를 필요로 하는 산업 수요에 중점을 두고 분석해야 합니다.

계획관리지역 내 대규모 토지 (약 1120평)에 공장 시설이 갖추어져 있어, 제조업 또는 물류, 보관 등의 목적으로 활용 가치가 높습니다.

2.4. 생활 정보

주변에 마산초등학교가 있으나, 주위 환경은 공장, 창고, 전답 등이 혼재된 지역이므로 순수한 주거 생활 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

일상적인 생활 편의는 인근의 송산면 중심지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 방식

토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 (355.00제곱미터)은 매각에 포함됩니다. 다만, 목록1 지상 소재 컨테이너 4동은 매각에서 제외되므로 이 점을 유의해야 합니다.

3.2. 특이 권리 (법정지상권 및 유치권)

본 물건은 특이사항으로 법정지상권 및 유치권이 기재되어 있으나, 권리 분석상 중요 변동 사항이 있습니다.

가. 유치권: 임차인 ㈜씨케이케이가 유익비상환청구권을 근거로 308,277,410원의 유치권 신고를 하였으나, 채권자가 유익비 불성립 및 원상회복 특약을 근거로 배제 신청서를 제출하였습니다. 최종적으로 유치권자가 2025.8.14. 유치권 권리취하서를 제출함으로써 현재 유치권 주장은 해소된 상태입니다. 입찰자는 유치권의 존재 여부가 아닌, *취하된 사실*을 확인하고 입찰해야 합니다.

나. 법정지상권: 특이사항에 기재되어 있으므로, 토지와 건물의 소유자가 다르거나 저당권 설정 당시의 소유 관계에 따라 법정지상권의 성립 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 건물 철거 가능성 및 토지 사용료 문제와 직결되므로 반드시 등기부등본 및 감정평가서를 통해 성립 여부를 재검토해야 합니다.

다. 임차인 소유 제시외 건물 주장: 제시외 건물 중 2-1, 2-2, 2-3, 2-5에 대하여 임차인 (주)씨케이케이가 자신의 소유라고 주장하고 있으므로, 이 부분에 대한 소유권 문제가 잔존합니다. 낙찰자는 이를 인수할 경우 임차인을 상대로 소유권 이전 또는 철거 소송 등을 진행해야 할 리스크가 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 소유권 관련 리스크

앞서 언급된 법정지상권 성립 가능성 및 임차인이 주장하는 제시외 건물 일부의 소유권 주장 문제를 해결해야 합니다. 특히 제시외 건물 소유권 주장은 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

4.2. 환경 및 주변 시설 리스크

주변이 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역의 특성상, 인근에 폐건물(화성시 송산면 마산리 679 등)이 있는 것으로 검색되어 환경적, 미관상 부정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

이는 공장 운영이나 향후 매각 시점에 영향을 미칠 수 있으므로 현장 방문을 통해 실질적인 영향도를 파악해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 1120평 규모의 계획관리지역 내 공장 부지로, 화성시 산업 기반의 확장에 따라 꾸준한 실수요가 예상되는 물건입니다.

최대 리스크였던 약 3억 원 규모의 유치권이 취하됨으로써 권리 관계의 불확실성이 크게 해소되었습니다.

다만, 법정지상권 성립 가능성 검토와 임차인이 소유권을 주장하는 일부 제시외 건물에 대한 명확한 대응 방안이 필요합니다.

위 두 가지 권리 문제에 대한 해결책을 마련한다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

가. 대규모 토지 확보: 계획관리지역 내 3707.00제곱미터 (약 1120.94평)의 넓은 면적으로, 공장 용지로서의 희소성 및 확장성을 갖추고 있습니다.

나. 권리 리스크 해소: 금액적으로 큰 유치권이 공식적으로 취하되어 명도 부담이 크게 줄었습니다.

다. 산업 수요: 화성시의 지역 특성상 공장 및 창고 부지의 실수요가 꾸준하여 장기적 투자 및 실수요자에게 적합합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계