나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7689 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층123호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7689 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층123호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경7689 | 소재지: 경기도 화성시 동탄기흥로 614, 1층123호 (영천동,더퍼스트타워투) | 감정가: 1,080,000,000원 | 최저가: 127,060,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7689 (1)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층123호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,080,000,000원

1.2. 물건 상세 현황

본 물건은 철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 20층 건물인 '더퍼스트타워투' 내 1층에 위치한 근린생활시설입니다.

건물 전용면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

토지 대지권면적: 16.54㎡ (약 5.00평)

제시외면적: 없음

이용상태: 현재 공실 상태의 근린생활시설 (상가)로 이용 중입니다.

참고: 본 물건은 근린생활시설(상가)이므로 아파트의 '분양면적' 개념은 적용이 어려우며, 제공된 건물면적은 전용면적에 해당합니다. 일반적으로 분양면적은 전용면적에 공용면적 일부를 합산하여 산정됩니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본 건은 경부고속도로 '기흥동탄IC' 남서측 인근에 위치하며, 동탄2신도시 내 지식산업센터 및 오피스텔 등이 밀집된 상업 업무 복합 지역에 자리하고 있습니다.

광역교통 접근성이 매우 우수하며, 본 건물 부지는 북측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선 등 주요 광대로와 직접 접하고 있어 가시성 및 광고 효과가 뛰어난 최상급의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

도로 이용 상태가 매우 양호하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지이용계획상 준주거지역에 해당하여 상업 시설로서의 개발 및 이용 잠재력이 높습니다.

2.2. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 업무 중심 상권입니다. 주중 직장인 유동인구가 주를 이루는 형태이며, 주말에도 인근 오피스텔 거주민의 수요를 흡수할 수 있는 구조입니다.

1층 상가로 대로변에 인접해 있어 접근성이 뛰어나지만, 주변에 유사한 근린생활시설 및 지식산업센터 1층 상가가 다수 존재하므로 업종 선택 및 임차인 유치 경쟁이 있을 수 있습니다.

현재 공실 상태이므로 신규 임차인 유치를 위한 시장 조사 및 마케팅 전략 수립이 필수적입니다.

2.3. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 대규모 지식산업센터 단지와 업무용 오피스텔이 밀집되어 있어 기본적인 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

혐오시설: 인근 광역적 도로 접근성(IC 및 왕복 8차선 도로)이 뛰어나다는 장점은 있으나, 이에 따른 소음 및 분진 발생 가능성은 상존합니다. (별도의 주요 혐오시설은 확인되지 않음)

설비: 위생 및 급배수, 냉난방, 엘리베이터, 화물용 엘리베이터, 소화전 등 기본적인 편의 및 안전 설비는 완비되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석

매각대상: 토지/건물 일괄매각입니다. 건물과 토지 모두를 매수하는 조건이므로 권리 관계가 단순합니다.

경매구분: 부동산임의경매로, 채권자의 임의 경매 신청에 의해 진행됩니다.

소유자/채무자: 강OO으로 동일합니다.

점유 및 임대차 관계: 현재 근린생활시설 1개호가 공실 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰 후 명도(점유 이전)에 있어 임차인의 권리 분석 및 대항력 문제를 복잡하게 만들 소지가 적어 상대적으로 유리합니다. 다만, *감정평가서 작성 시점 이후의 점유 변동 여부*에 대한 추가 확인은 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태라는 점은 임대 수익이 당장 발생하지 않는다는 의미이므로, 신규 임차인 유치까지 발생하는 기간 비용 (대출 이자 등) 및 공실률 관리가 중요한 리스크로 작용합니다.

상권 경쟁: 지식산업센터 주변 상권의 특성상 유사 시설이 많아 상가 공급 과잉 우려가 있을 수 있습니다.

용도 제한: 준주거지역이라 하더라도, 법적 용도(근린생활시설)에 맞는 업종으로만 임차가 가능합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 내 광역 교통 접근성이 우수한 준주거지역 입지의 1층 근린생활시설로, 물리적 조건은 매우 우수합니다. 대로변에 위치한 최상의 가시성을 갖춘 상가이며, 공실 상태이므로 복잡한 임차인 권리 문제 없이 투자자의 의도대로 새로운 임대차 계약을 추진할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 높은 감정가 (10.8억) 대비 적절한 임대료 수준과 공실 해소 기간에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 기흥동탄IC 인접 및 8차선 등 광대로변에 위치하여 접근성과 가시성이 매우 뛰어남.

준주거지역 상가: 향후 지가 상승 및 상업적 가치 증대 잠재력이 높음.

1층 전용 상가: 희소성이 높고, 업종 제한이 비교적 적어 임차인 유치에 유리함.

깨끗한 명도: 현재 공실 상태로 확인되어 명도 리스크가 낮을 것으로 예상됨 (재확인 필요).

건물 상태 우수: 20층 규모의 대형 지식산업센터 내 상가로 제반 설비가 완벽히 갖추어져 있음.

법원 정보

수원지방법원 경매16계