나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경77013 [1] 경기도 남양주시 다산동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "남양주시청2청사"북서측 인근에 위치하며, 인근은
택지개발사업으로 조성된 상업지역으로서 관공서 및 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성된
지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 경의중앙선 "도농역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등
대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물중 1층 106호로서
(사용승인일 : 2021.07.09)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 세장형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구),
중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

근린생활시설로 도로에 면한 1층 점포로 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경77013 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6193-2 안강프라이빗 1층 106호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평, 토지 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

1.2. 감정 평가 내역

감정가: 1,203,000,000원

평가 요약: 본건은 2021년 7월 9일 사용 승인된 신축 건물인 안강프라이빗 내 1층 점포로, 남양주시청2청사 북서측 인근에 위치한 상업지역 내 물건입니다.

1.3. 건축물 정보

건물명: 안강프라이빗

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 106호

사용승인일: 2021년 7월 9일

총 호실 수: 138호 (집합건물 전체 기준)

건물 총 면적: 10,722.85㎡ (약 3,243.76평)

토지 총 면적: 1,049.7㎡ (약 317.53평)

건폐율: 69.68%

용적률: 685.3%

1.4. 토지 정보

토지 면적 (해당 호실 지분): 8.22㎡ (약 2.49평)

토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로2류(폭 15m-20m) 접합, 과밀억제권역 등

형상 및 이용상태: 평탄한 세장형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

남양주시청2청사 북서측 인근에 위치합니다.

인근 지역은 택지개발사업으로 조성된 상업지역으로 관공서, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 가능하며, 인근에 경의중앙선 "도농역"이 소재합니다.

다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 접근성

본 건은 도로에 직접 면한 1층 점포로 외부에서의 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 임의경매 개시결정 등기가 확인됩니다.

등기부상 총 채무액은 960,000,000원 (우리은행 근저당 기준)입니다.

3.2. 말소기준권리

2022년 10월 12일자 우리은행 근저당권(채권 최고액 960,000,000원)이 말소기준권리입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다.

다만, 상세한 지상권 현황은 별도로 기재되지 않아 일반적인 권리 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 임차인이 점유하고 있을 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니, 현장 조사를 통해 점유 관계 및 임대차 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 남양주 다산신도시 내 택지개발지구에 위치한 일반상업지역입니다.

관공서, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 신흥 상권입니다.

인근에 다산지금 공공주택지구 등이 조성되어 있어 향후 배후 수요 증가가 기대됩니다.

4.2. 업종 현황

건물이 근린생활시설 및 업무시설 용도로 사용되고 있으며, 지역 특성상 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

2021년에 사용 승인된 신축 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

4.3. 상권 활성화 요인

다산신도시의 지속적인 개발과 인구 유입 증가 추세입니다.

주변 관공서 및 업무시설 종사자, 그리고 신도시 거주민을 주 수요층으로 확보할 수 있습니다.

도농역과의 인접성 등 교통 편의성이 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근 상업지역에 다수의 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 현황은 별도 조사 필요)

5.2. 주변 공공시설

남양주시청2청사가 인접해 있으며, 도농역을 통한 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 본건이 공실 상태로 명시되어 있습니다. 신축 건물임에도 불구하고 경쟁이 치열한 상업지역 내에서 공실이 장기화될 가능성은 잠재적 리스크입니다.

또한, 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구), 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 활용 및 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

본건은 2021년 사용 승인된 신축 건물로, 건물 노후화로 인한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남양주 다산신도시의 신흥 상권에 위치한 비교적 신축인 근린상가입니다. 입지 및 교통 여건이 양호하며, 주변 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력도 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 불분명하다는 점은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인이지만, 이를 잘 활용하면 시세 대비 유리한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다산신도시의 지속적인 개발을 고려할 때 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다.

다산신도시의 성장 가능성과 함께 미래 가치 상승이 기대됩니다.

도농역 역세권 및 관공서 인접이라는 우수한 입지를 자랑합니다.

공실 상태 및 임대차 관계 미상인 점을 활용하여 저가 매수를 노려볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,203,000,000원

건물 면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

토지 지분 면적: 8.22㎡ (약 2.49평)

인수되는 보증금: 0원

주요 채무액 (말소기준권리): 960,000,000원 (우리은행 근저당)

경매 신청 채무액: 837,406,388원 (케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사)

상권 현황, 현재 공실 상태, 신축 건물임을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 명도 비용, 취득세, 법무 비용 등 제반 부대 비용을 충분히 고려해야 합니다. 현재 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 보수적으로 고려하여 9억 6천만원 ~ 10억 8천만원 범위 내에서 시세 및 예상 임대수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 강도, 본인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다. 철저한 현장 조사를 통해 정확한 시세 및 수익률을 파악하는 것이 중요합니다.

본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 지역을 확인한 결과, 해당 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.