나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145954 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145954 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제4층 제402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경145954
• 주소: 서울특별시 양천구 가로공원로 100, 제101동 제4층 제402호 (신월동, 신월동리버스타운)
• 감정가: 271,000,000원
• 최저가: 88,802,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2024타경145954 | 소재지: 서울특별시 양천구 가로공원로 100, 제101동 제4층 제402호 (신월동, 신월동리버스타운) | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 88,802,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특징

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경145954 (1)이며, 경매구분은 채권자가 채무자의 부동산을 강제적으로 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 채무자 및 소유자는 박OO으로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄적으로 매각하는 조건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

본 물건의 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제101동 제4층 제402호입니다. 용도는 오피스텔이며, 감정가는 271,000,000원입니다.

건물면적은 전용 $46.71\text{㎡}$ (약 $14.13$평)이며, 대지권 면적은 $16.52\text{㎡}$ (약 $5.00$평)입니다.

본 오피스텔은 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실, 보일러실로 구성된 비교적 넓은 구조로 이용 중이며, 사용승인일은 2018년 6월 25일로 약 6년이 경과한 신축급 건물입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층부터 지상 8층 중 4층에 위치합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있는 주거지역 및 상업지역의 경계부에 해당합니다. 주상용 건부지로 이용 중인 일단의 가장형 토지 위에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 지하철역이 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 광대로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하여 용적률 등 건축 규제가 상대적으로 완화되어 있습니다. 또한 지구단위계획구역(신월생활권중심) 내에 속하며, 북측으로 대로3류(폭 25m-30m)에 접하고 있습니다. 다수의 공항 관련 규제(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역 등)와 교육환경 보호에 관한 규제(상대/절대보호구역)가 적용되므로, 추후 건축 행위나 용도 변경 시 반드시 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 채무 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채무자의 단순한 채무 불이행으로 인해 개시된 것으로 추정됩니다. 소유자와 채무자가 박OO으로 동일하며, 비교적 깔끔한 권리 관계로 보입니다. 낙찰 이후 소유권 이전 및 명도 절차 진행 시, 소유자(채무자)를 대상으로 명도 집행을 진행해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서에 따르면 임대 내역은 미상입니다. 현장 조사 시 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 임차인이 존재하고 대항력(전입일자 및 확정일자)을 갖추었다면, 그에 따른 인수 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석이 필요합니다.

4. 상품성 및 생활 정보 분석

4.1. 상권 분석 및 건물 이용 상태

본건이 위치한 준주거지역은 상업시설과 주거시설의 이용이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 건물 자체가 2018년식 신축급 오피스텔로, 외벽은 돌붙임 및 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 및 PVC새시로 마감되어 건물의 구조적 안정성과 외관은 양호한 상태입니다. 특히 방 3개 구조는 일반적인 원룸/투룸 오피스텔에 비해 희소성이 있어, 신혼부부 또는 소규모 가족에게 적합한 주거용 오피스텔로서 상품 가치가 높습니다.

4.2. 생활 정보 및 시설 내역

전기, 승강기, 소화전 설비가 잘 갖추어져 있으며, 개별난방 설비(도시가스)를 사용합니다. 위생 및 급배수설비도 양호합니다. 주거용으로 이용하기에 필요한 기본적인 설비가 모두 갖추어진 상태입니다.

4.3. 잠재적 리스크 및 특이사항

본 건물은 북측으로 광대로(대로3류)와 접하고 있어 차량 소음의 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 주변 시설 검색 결과 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 토지이용계획 상 공항 소음대책지역 및 수평표면/진입표면구역으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 투자 결정 전 반드시 소음 정도를 현장 방문을 통해 확인해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다. 토지거래계약에관한허가구역(지목 [도로] 한정) 규제가 있으나, 본건은 오피스텔이므로 현재는 직접적인 영향을 받지 않을 것으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동 준주거지역에 위치한 2018년식 주거용 오피스텔로, 방 3개 구조의 희소성과 비교적 깔끔한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 감정가 $271,000,000$원은 주변 시세와 비교하여 적정성 여부를 판단할 필요가 있습니다. 주거용으로의 실거주 가치와 임대수익 창출을 위한 투자 가치를 동시에 보유하고 있습니다. 다만, 공항 관련 규제로 인한 소음 리스크는 현장 확인이 반드시 필요한 사항입니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 오피스텔(2018년식): 노후도가 낮아 향후 관리비 및 수리 비용 부담이 적습니다.

주거용 오피스텔(방 3개): 신혼부부나 2~3인 가구의 수요가 높아 임대 및 매매 회전율이 양호할 것으로 예상됩니다.

준주거지역 위치: 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

경매 진행: 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

5.3. 결론

본 물건은 양호한 건물 상태와 실용적인 면적을 갖춘 주거용 부동산입니다. 입찰 참여 전 임대차 현황 파악과 더불어 공항 소음 여부를 반드시 확인하는 것이 중요하며, 유효한 매각 시점에 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계