나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148557 [2] 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제2층 제202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148557 [2] 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경148557 | 소재지: 서울특별시 양천구 오목로 39-4, 제2층 제202호 (신월동, 엘리시안) | 감정가: 246,000,000원 | 최저가: 80,610,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

본 경매 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하는 다세대주택 엘리시안 제2층 제202호입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경148557 (2)이며, 용도는 다세대주택입니다.

본 물건의 감정가는 2억 4,600만 원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 분석

토지 면적은 21.98㎡ (약 6.65평)이며, 건물(전용) 면적은 28.71㎡ (약 8.68평)입니다.

철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 2층에 해당하며, 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 권리 관계 및 매각 구분

본 경매는 채권자 주OOOOOOO가 신청한 부동산강제경매 사건입니다.

소유자 및 채무자는 최OOOOO로 동일하며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

강제경매는 채권자의 집행권원에 의해 진행되는 경매이므로, 등기부상 추가적인 권리관계 분석이 필수적입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 "강서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철의 경우, 북서측으로 5호선 신정역, 남서측으로 2호선 신정네거리역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주위에는 다세대주택과 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 밀도가 높은 지역이며, 각종 근린생활시설이 주변에 분포하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

주요 학군으로는 "강서초등학교"가 동측 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 용이할 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역) 및 공항시설법상 원추표면구역, 진입표면구역 등에 해당되어 건축물의 높이 등 제한을 받을 수 있습니다.

또한, 상대보호구역 및 대공방어협조구역(위탁고도: 77m~257m)으로 지정되어 있어 건축 행위 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 권리 분석

본건은 강제경매로 진행되는 물건입니다.

강제경매는 보통 채권자가 소유자에 대한 금전채권을 확보하기 위해 진행하는 경우가 많으므로, 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

단, 배당받지 못하는 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 이를 인수해야 하므로, 반드시 매각물건명세서를 통해 임차인 현황을 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

공법상 제한 사항: 본건은 공항 관련 법령에 따른 각종 제한 구역(제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역)에 속해 있어, 향후 재건축 또는 증축 등의 행위 시 규제로 작용할 수 있습니다.

혐오 시설: 양천구에는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치하며, 이는 과거 혐오시설로 인식되었으나 현재는 주민지원시설로 탈바꿈하여 운영되고 있습니다. 인근 지역의 부동산 가치에 미치는 영향은 과거에 비해 감소하였으나, 본건과의 정확한 거리를 확인하여 소음 및 환경 영향을 최종 점검할 필요가 있습니다.

3.3. 투자 포인트

서울 지역 제3종일반주거지역 내 소형 다세대주택으로, 실수요층이 두터워 환금성이 양호한 편입니다.

지하철 5호선(신정역) 및 2호선(신정네거리역) 이용이 가능한 더블 역세권에 위치하여 교통 접근성이 보통 이상입니다.

2억 4,600만 원의 감정가를 기준으로, 입찰 시 감정가 대비 시세 차익 발생 여부를 충분히 검토할 가치가 있습니다.

3.4. 최종 의견

본건은 서울 양천구 내 주거지역에 위치한 소형 평형 다세대주택으로, 상대적으로 낮은 감정가로 서울 지역 소액 투자를 원하는 투자자 또는 실거주자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

단, 공항 관련 규제와 임차인 유무에 대한 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계