나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148557 [2] 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 북서측으로 지하철 5호선 "신정
역", 남서측으로 지하철 2호선 "신정네거리역" 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호 및 제202호로서,

외벽: 일부 석재 붙임 마감 및 일부 치장 벽돌 쌓기 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, "다세대주택 및 근린
생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한
법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청
에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재한 다세대주택으로, 법원 경매 사건을 통해 매각됩니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148557 (2)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제2층 제202호

* 건물명: 엘리시안

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 21.98㎡ (약 6.65평)

* 건물면적: 28.71㎡ (약 8.69평)

* 감정가: 246,000,000원

* 건축년도: 2018년 (2018.12.21 사용승인)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제202호

* 외벽: 일부 석재 붙임 마감 및 일부 치장 벽돌 쌓기 마감 등

* 창호: 새시창호 등

* 설비: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, CCTV 설비 구비

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, 주변 환경 및 교통 여건은 다음과 같습니다.

2.1. 주변 환경

* 위치: "강서초등학교" 동측 인근에 위치함.

* 지역 특징: 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근성: 차량 진출입이 가능하며, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 북서측으로 지하철 5호선 "신정역", 남서측으로 지하철 2호선 "신정네거리역" 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 원추표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있음.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

3.1. 주요 권리 내역

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 인천지방법원 2020카단11397 (주식회사아벨통상 가압류, 2020.09.18.)

* 총 등기부채권액: 1,188,715,525원

* 주요 권리 사항 (말소기준권리 이후):

* '갑8' 주택도시보증공사 가압류 (2022.03.11) - 말소 예정

* '을1' 주택임차권 (조은채, 250,000,000원, 2022.08.30.) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-24

* 확정일자: 2020-07-09

* 배당신고일자: 2022-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 없음).

3.4. 특별 매각 조건

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 주거 지역 내에 위치하며, 생활 편의시설과의 연계성이 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 상업 시설: 인근 근린생활시설을 통해 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

본 건 주변의 생활 편의 및 주거 환경 정보입니다.

* 교육 시설: "강서초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 5호선 신정역과 2호선 신정네거리역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 건물 내 편의 시설: 건물 내에 승강기, CCTV 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건에 대한 투자를 고려할 시, 다음과 같은 잠재적 리스크 요인을 인지해야 합니다.

* 공항 관련 구역 지정: 토지이용계획상 공항소음방지구역, 원추표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 조건: 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로 매수인에게 직접적인 보증금 승계 부담은 없으나, 관련 계약 조건 및 세부 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 별도의 지도 검색을 통한 혐오시설 존재 여부는 확인되지 않았으나, 공항 관련 구역 지정은 소음 등 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 2018년 준공의 신축급 다세대주택입니다. "강서초등학교" 인근에 자리하며, 2개 노선의 지하철역 이용이 가능한 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

건물이 비교적 최신에 건축되어 내부 상태 및 설비는 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등장하나, 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 경매 절차 완료 시 대부분 소멸될 것으로 판단됩니다.

다만, 공항 관련 구역 지정으로 인한 향후 개발 가능성 제한은 투자를 결정하기 전에 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 새 건물이어서 즉시 거주하거나 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 우수한 교통 접근성: 2개 노선 지하철역 이용이 가능한 위치로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인 부담 없음: 매수인이 부담할 임차보증금이 없어 명확한 비용 산정이 가능하며, 인수 관련 위험이 적습니다.

* 합리적인 입찰가 기대: 감정가 대비 주변 시세 분석 결과, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있어 높은 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 246,000,000원입니다.

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(28.71㎡, 약 8.69평) 및 건축 연도(2018년)의 신월동 지역 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 580만원 내외로 추정됩니다. 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 167,000,000원 수준입니다.

감정가와 추정 시세 간의 상당한 차이를 고려할 때, 본 물건은 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 기회가 있습니다. 임차인 인수 보증금이 0원임을 감안하여, 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 170,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.