나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148557 [1] 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "강서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 북서측으로 지하철 5호선 "신정
역", 남서측으로 지하철 2호선 "신정네거리역" 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제201호 및 제202호로서,

외벽: 일부 석재 붙임 마감 및 일부 치장 벽돌 쌓기 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, "다세대주택 및 근린
생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한
법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청
에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제2층 제201호에 소재하고 있습니다. 용도는 다세대주택으로, 감정가는 241,000,000원입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

토지 면적은 21.36㎡(약 6.46평)이며, 토지 지분 또한 21.36㎡입니다. 건물 면적은 27.90㎡(약 8.44평)이고, 건물 지분 역시 27.9㎡입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 본 경매는 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "강서초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 노선버스 정류장이 있고, 지하철 5호선 "신정역"과 지하철 2호선 "신정네거리역"이 소재하여 서울 시내 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

본건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 세장형의 두 필지가 일단으로 이용 중이며, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 활용되고 있습니다. 남서측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

본 경매는 주OOOOOOO를 채권자로 하여 서울남부지방법원에서 2024타경148557 (1)로 진행 중입니다.

3.2. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 4월 5일 접수된 1번 유영미 지분 가압류(주식회사성원스톤, 30,715,616원)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(박은지)

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-12-31

확정일자: 2018-12-26

배당신고일자: 2021-01-12

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 박지수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-04

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

3.4. 등기부 요약 (주요 사항)

집합건물 등기부에는 소유권 보존, 주택임차권, 가압류, 압류, 전부 이전 등 다수의 권리 변동 내역이 존재하나, 대부분 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다. 특히 을구의 주택임차권(박은지)은 말소 예정입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.6. 특별매각조건

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 채권자가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨을 의미합니다. 이에 따라 인수할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건 소재지는 다세대주택, 아파트와 더불어 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 접근이 용이합니다.

4.2. 지역 상권 특성

주거 밀집 지역으로서 안정적인 소비층이 형성되어 있으며, 대중교통 접근성이 좋아 잠재적 수요층 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 강서초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설 및 주거 환경

주변에 공원 및 녹지 공간에 대한 언급은 없으나, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 공항 소음 영향 지역에 포함되어 있어 소음 관련 환경 요인은 고려해야 합니다.

5.3. 건물 내부 설비

건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, CCTV 설비 등을 갖추고 있어 현대적인 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 소음 영향

본 건은 공항 소음 방지 및 소음 대책 지역(제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역)에 포함되어 있어 항공기 소음으로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 (대항력 없는 임차인)

임차인 박은지(주택도시보증공사)와 박지수는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, 절차상 관련 사항을 재확인할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 (건물 노후도)

본 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후로 인한 직접적인 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

서울 양천구 신월동 소재 엘리시안 건물 내 다세대주택으로, 2018년 준공되어 신축급에 해당합니다. 지하철 5호선 및 2호선 이용이 편리한 입지입니다.

7.2. 권리 분석 결과

주택도시보증공사(HUG) 관련 특별 매각 조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없으며, 대항력 없는 임차인의 권리 역시 매각으로 소멸될 예정입니다. 권리 관계가 비교적 명확합니다.

7.3. 시장 가치 평가

주변 유사 신축 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건의 면적(27.90㎡)을 고려했을 때 시세는 약 1억 6천만 원대 초반으로 추정됩니다. 감정가(2억 4천 1백만 원) 대비 시장 가치 간의 차이가 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 주택

2018년 준공으로 비교적 최근에 건축되어 건물 상태가 양호하며, 장기적인 자산 가치 유지에 유리합니다.

8.2. 명확한 권리 관계 (인수 부담 없음)

특별 매각 조건으로 인해 인수해야 할 임차 보증금이나 부담해야 할 권리가 없어 투자 위험이 낮습니다.

8.3. 향후 가치 상승 잠재력

신월동 지역의 지속적인 개발 가능성과 교통망 확충 계획 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반 예상가

최근 매매된 유사 규모의 다세대주택 사례를 바탕으로 분석한 결과, 본 건물의 현재 시세는 약 1억 6천 3백만 원 수준으로 추정됩니다. 감정가 2억 4천 1백만 원과는 상당한 차이가 있습니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

본 물건의 시세 분석 결과와 감정가, 그리고 인수 부담이 없다는 점 등을 종합적으로 고려하여, 경쟁 입찰을 감안한 예상 입찰가는 170,000,000원 수준으로 제시합니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로, 투자 수익을 확보할 수 있는 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.