나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148557 [1] 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148557 [1] 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경148557
• 주소: 서울특별시 양천구 오목로 39-4, 제2층 제201호 (신월동, 엘리시안)
• 감정가: 241,000,000원
• 최저가: 78,971,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경148557 | 소재지: 서울특별시 양천구 오목로 39-4, 제2층 제201호 (신월동, 엘리시안) | 감정가: 241,000,000원 | 최저가: 78,971,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경148557 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 다세대주택 물건입니다.

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제2층 제201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 최OOOOO로 동일합니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건의 감정가는 241,000,000원입니다.

토지 면적은 21.36㎡ (약 6.46평)이며, 건물 면적은 27.90㎡ (약 8.44평, 전용면적)입니다.

토지 및 건물 제시외면적은 0.00㎡로, 공부상 면적과 일치하는 것으로 판단됩니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지:

본건은 서울 양천구 신월동 소재 '강서초등학교' 동측 인근에 위치한 주거지역 내 다세대주택입니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 북서측으로 지하철 5호선 '신정역', 남서측으로 지하철 2호선 '신정네거리역'이 위치하고 있어 지하철 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태:

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 통행 여건은 양호합니다.

토지이용계획:

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하여 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있는 주거 밀집 지역입니다. 다만, 공항 인근 지역 특성상 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 관련 제한사항이 존재하며, 상대보호구역(강서초등학교 인근) 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

경매 종류:

부동산강제경매 사건으로 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 경매입니다.

매각 대상:

토지/건물 일괄매각 건으로, 토지와 건물을 모두 매각하기 때문에 법정지상권 문제 등은 발생하지 않는 안전한 유형입니다.

소유자/채무자:

소유자와 채무자가 동일(최OOOOO)하므로, 소유 관계가 명확하고 낙찰 후 명도 진행 시 소유자를 상대로 진행하게 됩니다.

특이사항 및 주의사항:

제시된 정보에는 임대차 관계나 특별한 현황조사 보고서 내용(유치권, 법정지상권 등)이 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사와 매각물건명세서 확인을 통해 선순위 임차인 유무, 점유자 현황 등 명도 및 권리상 하자를 꼼꼼히 체크해야 합니다.

2.3. 상권분석

주변 환경:

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 아파트, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

상권 활성화 정도:

대규모 상권이라기보다는, 주거지 인근의 소규모 근린생활시설이 주를 이루어 주민들의 일상생활 편의를 위한 상권이 형성되어 있습니다. '강서초등학교' 인근에 위치하여 학원 등 교육 관련 시설도 일부 분포할 것으로 예상됩니다.

교통 인프라:

5호선 신정역과 2호선 신정네거리역을 도보로 이용 가능한 거리(인근 소재)에 있어 대중교통을 이용한 광역 상권 접근성은 보통 수준입니다.

2.4. 생활정보

건물 구조 및 시설:

철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 석재 붙임 및 치장 벽돌 마감이며, 새시창호가 설치되어 있습니다.

내부 상태 및 설비:

집합건축물대장상 '다세대주택'으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 및 CCTV 설비가 구비되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

주변 학교 및 편의시설:

'강서초등학교'가 동측 인근에 위치하여 초등학교 자녀를 둔 세대에게는 통학 환경이 양호합니다.

혐오시설 유무:

주변에 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 존재하나, 해당 시설은 주민지원시설로 탈바꿈하여 영향권 내 주민에게 지원이 이루어지고 있으며, 인식이 변화하고 있어 주변 아파트 매매가에 큰 영향을 주지 않는 것으로 보고되고 있습니다.

3. 투자 분석

3.1. 잠재적 리스크

권리 분석 리스크:

강제경매 특성상 예상치 못한 미상의 임차인이나 유치권 등 추가 권리 발생 가능성이 상존하므로, 매각물건명세서와 현장 조사를 통해 최종적인 권리 관계를 확인해야 합니다.

용도 제한 리스크:

토지이용계획상 '원추표면구역', '진입표면구역', '대공방어협조구역' 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축 또는 증축 등의 행위에 제한이 발생할 수 있습니다. 이는 주변 유사 물건과의 비교 시 잠재적인 가격 하락 요인이 될 수 있습니다.

명도 리스크:

채무자가 곧 소유자이므로, 명도 과정에서 인도를 거부할 가능성이 있으며, 명도소송 등의 법적 절차를 준비해야 할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 2호선 및 5호선 지하철역 인근에 위치하며, 제3종일반주거지역에 속하여 입지 조건 및 토지 이용 효율성 측면에서 우수합니다.

다만, 다세대주택 특성상 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있으며, 공항시설법에 따른 고도 제한 등 각종 규제 사항이 토지 이용에 제약이 될 수 있음을 고려해야 합니다.

적정한 시세 분석을 통해 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면, 실거주 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 양호한 투자 물건으로 판단됩니다.

3.3. 투자 포인트

더블 역세권: 북서측 5호선 신정역과 남서측 2호선 신정네거리역을 이용할 수 있는 교통 요지입니다.

주거 밀집 지역: 제3종일반주거지역에 위치하며, 주변에 초등학교가 인접해 있어 주거 편의성이 높습니다.

안전한 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 단순합니다.

시설 양호: 승강기, CCTV 등이 설치된 비교적 신축급 다세대주택으로 주거 환경이 쾌적합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계