나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4647 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제10층 제1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철9호선"공항시장역" 북서측 인근에 위치하
고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철9호선"공항시장역"이 위치하
고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층중 10층 1001호로서,
외벽 : 치장 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되
어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설, 다세대주
택, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

방화동 612, 방화동 612-212 공히
준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류
(폭 12m-15m(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 상대
보호구역(2014-09-26), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역
방화동 612-213, 방화동 612-214 공히
준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류
(폭 12m-15m(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2014-
09-26), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 입니다.

<자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4647 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.2. 물건 상세

* 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제10층 제1001호

* 건물 용도: 다세대주택

* 건물 면적: 14.33㎡ (약 4.33평)

* 토지 면적: 4.83㎡ (약 1.46평)

2.

1.3. 감정 평가 요약

* 감정가: 201,000,000원

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 지하철 9호선 공항시장역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건은 차량 출입이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 9호선 공항시장역이 위치하고 있습니다.

* 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한 도로, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 행위 제한이 적용됩니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

* 갑구 1순위: 소유권 보존 (김환철 외 2명)

* 갑구 2순위: 공유자전원지분전부이전 (송자영)

* 을구 3순위: 주택임차권 (김예본, 225,000,000원, 2021-08-11 전입/확정) - 본 물건에서 인수되는 권리입니다.

* 갑구 3순위: 압류 (고양세무서장) - 말소기준권리입니다.

* 갑구 4순위: 강제경매 (주택도시보증공사, 210,000,000원) - 매각으로 말소될 권리입니다.

* 등기부채권 총액: 225,000,000원

2.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(김예본)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2021년 08월 11일

* 배당신고일자: 2023년 06월 07일

* 대항력: 있음

2.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 3번 주택임차권 등기(2023.06.07. 등기)와 관련하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

* 해당 임차인의 보증금 225,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

2.

3.4. 말소기준권리

* 갑구 3번 고양세무서장의 압류 등기입니다. 이보다 선순위인 권리(소유권 등)는 말소되고, 후순위 권리(강제경매 등)는 말소됩니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

* 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 다세대 주택의 경우 면적과 건축 연도에 따라 시세 차이가 존재합니다.

* 2015년에 건축된 '리츠펠리스'의 경우, 전용면적 29.82㎡가 2026년 5월 21,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 704만원/㎡ 수준입니다.

* 이를 본건 물건의 전용면적 14.33㎡에 적용할 경우, 잠재적 시장 가치는 약 100,929,400원 내외로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가(201,000,000원)보다 낮은 수준이며, 특히 225,000,000원의 임차인 보증금을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 현재의 감정가가 시장 상황을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

2.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

* 제공된 JSON 데이터에는 전월세 관련 시세 정보가 포함되어 있지 않아 분석이 어렵습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 건물 구조 및 설비

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 11층 중 10층에 위치합니다.

* 외벽: 치장 석재 붙임 마감.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감.

* 창호: 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 기본적인 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.

5.2. 이용 현황

* 본건은 방 1개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

* 가장 큰 리스크 요인은 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차인 김 씨가 존재한다는 점입니다.

* 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다.

2.

6.2. 기타 사항

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인이 존재합니다.

* 건물의 실제 이용 상태가 공부상의 용도와 다를 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

* 본건은 지하철 9호선 공항시장역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건은 양호합니다.

* 그러나 225,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 치명적인 단점입니다.

* 본건의 감정가는 201,000,000원이지만, 인수해야 할 보증금이 이를 초과하므로, 단순 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다.

* 시세 분석 결과, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있으며, 인수 보증금을 고려하면 추가적인 손실이 예상됩니다.

2.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 향후 지역 개발 시 시세 상승 가능성이 존재합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 투자자에게 적합할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 위험 고려 필수)

2.

9. 예상 입찰가

* 본건은 225,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다.

* 이러한 인수 부담을 고려할 때, 본건의 잠재적 시장 가치(약 100,000,000원 추정) 대비 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 매우 높아질 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 매우 보수적인 접근이 필요하며, 인수되는 보증금을 제외한 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가적인 분석을 통해 매우 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보를 기반으로, 본건의 위험 요소를 감안하여 100,000,000원 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최종 입찰가는 인수 보증금(225,000,000원)을 포함한 총 취득 비용(약 325,000,000원)이 부동산의 실제 가치보다 현저히 높아질 수 있음을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.