나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경477 [1] 충청남도 서천군 서천읍 군사리 302-1 단독주택 경매
매각기일: 2026-01-06
물건 개요
나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경477 [1] 충청남도 서천군 서천읍 군사리 302-1 단독주택 경매
- 사건번호: 2024타경477
- 주소: 충청남도 서천군 서천읍 군사리 302-1
- 용도: 단독주택
홍성지원 경매4계 2024타경477 | 소재지: 충청남도 서천군 서천읍 군사리 302-1 | 감정가: 2,226,811,840원 | 최저가: 763,797,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1.사건 개요
사건번호: 홍성지원 2024타경477 (1)
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
재매각: 본 물건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 건입니다.
유동화 물건: 금융기관의 유동화 자산으로 관리되는 물건입니다.
1.1. 2.소재지 및 용도
소재지: 충청남도 서천군 서천읍 군사리 302-1
주위 환경: 본 건은 "서천여자고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 주택 등으로 형성된 조용한 지역입니다.
주요 용도: 단독주택
1.1. 3.면적 정보
토지 면적: 총 12,392.00㎡ (약 3,748.58평)
건물 면적: 82.96㎡ (약 25.09평)
매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 일부 포함)
1.1. 4.감정가 및 매각 정보
감정가: 2,226,811,840원
특별 매각 조건: 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%입니다.
1.1. 5.권리 분석
등기부상 권리 외 특이사항:
농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권 등 존재 가능성이 있습니다.
주의사항 및 추가 정보:
* 일괄매각이나, 제시외 건물 중 일부(감정평가서상 ㉥, ㉤, ㉦)는 매각에서 제외됩니다.
* 목록 5, 6, 7, 8, 9번 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.
* 토지 지상 자생 소나무 및 활잡목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다.
* 일부 토지에 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.
* 목록 1, 3~8번 토지는 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다.
* 목록 2번 토지의 경우, 인접한 '302-3번지' 건물이 일부 걸쳐 있어 정확한 경계 확인을 위한 측량 조치가 필요해 보입니다.
* 건물(목록 11)은 공부상 면적보다 실측 면적이 작고, 공부상 미포함된 '제시외 다락창고'가 건물 면적에 포함되어 평가되었습니다.
* 임대 관계는 현재 미상입니다.
1.2. 입지 조건
1.2. 1.주변 환경
본 물건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리에 위치하며, 서천여자고등학교 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.
주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 자연환경과 주거 환경이 조화를 이루고 있습니다.
다수의 필지로 구성되어 있으며, 각 필지는 토지임야, 자연림, 단독주택 대지, 휴경지, 도로 등 다양한 현황을 보이고 있습니다.
일부 토지는 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발에 제한이 있을 수 있습니다.
가축사육제한구역에 포함되어 있어 축산업 관련 시설 운영에는 제약이 있습니다.
서천여자정보고등학교와 인접하여 학교보호구역으로 지정된 지역이 포함되어 있습니다.
1.2. 2.교통 상황
차량 접근은 용이하며, 인근까지 차량 진입이 가능합니다.
버스 정류장 등으로의 접근성은 보통 수준입니다.
일부 필지(목록 1, 3~8)는 지적도상 맹지에 해당하지만, 인접 토지를 경유하여 접근 가능합니다.
남서측으로 폭 약 3미터 내외의 국유 및 사유 포장도로를 진입로로 이용하고 있습니다.
1.3. 상권 분석
본 물건은 주로 농경지, 임야, 주택 등으로 이루어진 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지구와는 거리가 있습니다.
인근 서천여자고등학교 등 교육 시설이 존재하여 관련 편의 시설의 수요는 있을 수 있으나, 대규모 상권 형성은 어렵습니다.
주거 및 자연 환경에 초점을 맞춘 지역으로, 배후 수요보다는 개인의 주택 또는 토지 이용 목적에 따른 가치 판단이 중요합니다.
1.4. 생활 정보
단독주택 및 주변 농경지, 임야 등과 어우러진 전원적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.
서천읍 소재지와의 접근성을 통해 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용은 가능할 것으로 보입니다.
주변에 학교가 위치하고 있어 교육 환경 측면에서는 긍정적일 수 있습니다.
도시자연공원구역, 역사문화환경보존지역 등 환경 보전 및 역사적 가치를 지닌 지역에 속해 있어 쾌적한 환경을 유지할 가능성이 높습니다.
혐오시설: 현재 제공된 정보 및 주변 지역 특성을 종합한 결과, 물건지 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.
1.5. 잠재적 리스크
권리상 리스크:
* 농지취득자격증명 미제출 시 계약이 무효가 되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.
* 분묘기지권 및 법정지상권 등 등기부상 나타나지 않는 권리 관계가 존재할 수 있으며, 이는 명도 및 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.
* 일부 제시외 건물 제외 및 건물 면적 관련 공부와의 차이는 매각 후 잔금 납부 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조율이 필요할 수 있습니다.
물리적/행정적 리스크:
* 다수의 필지가 지적도상 맹지이므로, 접근성 확보를 위한 별도의 토지 사용 승낙이나 매입이 필요할 수 있습니다.
* 일부 토지의 경계 불명확으로 인한 측량 비용 및 소유권 분쟁 가능성이 있습니다.
* 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등 개발 및 이용에 제한이 따르는 용도 지역/구역에 속해 있습니다.
* 일부 토지에 분묘가 소재할 가능성이 있어, 이장 등 추가적인 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.
기타:
* 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인이 존재할 경우 추가적인 협상이나 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
* 재매각 물건으로, 이전 입찰 참여자들의 정보나 이전 유찰 사유 등을 파악하는 것이 좋습니다.
1.6. 종합 의견
본 물건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리 일대에 넓은 토지와 단독주택을 포함하는 복합적인 부동산입니다.
자연 환경이 비교적 잘 보존된 지역에 위치하며, 학교 등 생활 편의 시설과의 접근성도 갖추고 있습니다.
하지만 다수의 필지로 구성되어 있고, 맹지, 분묘, 법정지상권, 농취증명 필요 등 복잡한 권리 관계 및 이용상의 제약이 존재합니다.
특히, 개발 행위 제한이 있는 용도 지역들이 많아 단순한 시세 차익이나 개발을 통한 투자 수익보다는, 토지의 현황(임야, 자연림, 주택 부지 등)을 고려한 장기적인 가치 상승 또는 특정 목적(전원생활, 농장 운영 등)에 부합하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실질적인 이용 가능성, 접근로 상태, 분묘 및 기타 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.
1.7. 투자 포인트
넓은 토지 면적: 총 12,000㎡ 이상의 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.
자연 친화적 환경: 도시자연공원구역, 역사문화환경보존지역 등 지정으로 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.
주택 및 토지 동시 취득: 단독주택과 넓은 토지를 동시에 취득할 수 있어, 주거와 토지 이용을 겸할 수 있습니다.
잠재적 가치: 토지 이용 규제가 완화되거나, 주변 지역 개발 시 가격 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.
서천여자고등학교 인접: 학교 인근이라는 점은 주거 환경의 안정성 측면에서 긍정적일 수 있습니다.
주의사항 숙지 시 투자 기회: 복잡한 권리 관계와 이용 제약을 사전에 철저히 분석하고 해결할 수 있는 투자자에게는 상대적으로 낮은 가격으로 우량 자산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
홍성지원 경매4계