나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경76979 [1] 경기도 연천군 전곡읍 29 간파리 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2024.05.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 간파리 소재 "송산골마을" 동측 근거리에 위치하며,
주위는 소규모의 공장 및 창고, 단독주택, 농지, 자연림 등이 혼재하는 농촌지대로
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하나, 버스정류장과의 거리 및
배차간격 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 여건은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로, 주거기타 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3-4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>,
소하천구역(2018-08-16)(송산천_소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2018-08-16)
(송산천_소하천구역예정지)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 "목장용지"이나, 현황은 주거기타(종교시설(기숙사))임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가 : 구조 : 블록조 및 벽돌조 스레트 경량판넬지붕 1층 건으로,
(사용승인일:1980.12.30)
외벽 : 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈 위 벽지 및 페인팅, 일부 타일붙임 마감.
창호 : 알루미늄샤시 창호임.

기호 2-나 : 구조 : 블록조 슬래브지붕 1층건으로
(사용승인일:1994.02.24)
외벽·내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 목재 단창임.

이용상태

기호 2-가 : 본건은 과거 기도원 내 종교시설 및 부속시설(기숙사)로 이용하였으나,
현재는 장기간 사용이 중단된 상태(공실)로 방치되어 있음.

기호 2-나 : 화장실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

1). 본건 건물의 공부상 용도는 "동식물관련시설(축사,창고)"이나, 현황은 장기간 방치된
종교시설의 부속건물(기숙사,화장실)임.

2). 본건 2-나 건물의 공부상 용도는 스레트경량판넬지붕(관리실)이나, 현황은 슬래브지붕
(화장실)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록2. 1층 13.33㎡부분은 멸실된 상태임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2024타경76979 (1)

1.2. 소재지

경기도 연천군 전곡읍 간파리 29

1.3. 용도

종교시설 (현황)

1.4. 감정가

480,921,600원

1.5. 토지면적

2988. 00㎡ (약 904.02평)

1.6. 건물면적

317. 05㎡ (약 95.91평)

1.7. 건물 제시외면적

336. 72㎡ (약 101.87평)

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

농업협동조합자산관리회사 (등기부요약 및 경매개시결정 채권자 정보 참조)

1.11. 토지 지목 및 현황

공부상 지목은 '목장용지'이나, 현황은 '주거기타(종교시설, 기숙사)'로 이용 중입니다.

1.12. 건물 구조 및 현황

기호 2-가: 블록조 및 벽돌조, 스레트 경량판넬지붕 1층 건물. 과거 기도원 내 종교시설 및 부속시설(기숙사)로 이용되었으나 현재는 장기간 사용이 중단된 상태(공실)입니다.

기호 2-나: 블록조, 슬래브지붕 1층 건물. 화장실로 이용 중입니다.

공부상 건물 용도는 '동식물관련시설(축사, 창고)'이나, 현황은 종교시설의 부속건물(기숙사, 화장실)로 이용 중입니다.

1.13. 사용승인일

기호 2-가: 1980년 12월 30일

기호 2-나: 1994년 02월 24일

1.14. 건축물표제부상 정보

- 대지면적: 2988㎡

- 건축면적: 303.72㎡

- 총면적: 303.72㎡

- 주용도: 동물 및 식물 관련 시설 (현재 현황과 차이 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 간파리 소재 "송산골마을"에서 동측 근거리에 위치합니다. 주변은 소규모 공장, 창고, 단독주택, 농지, 자연림 등이 혼재하는 농촌 지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 그러나 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 용도지역: 계획관리지역

- 기타 제한사항: 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역(임진강유역), 소하천구역(송산천), 소하천예정지(송산천)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 04월 05일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을12)입니다.

3.2. 인수되는 권리

일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 인수되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸됩니다. 본건의 경우, 말소기준권리보다 선순위로 인수해야 할 권리는 등기부 요약상 확인되지 않습니다. 다만, 2024년 03월 05일 접수된 남동세무서장 압류(갑10), 2024년 04월 29일 접수된 두원농업협동조합의 임의경매개시결정(갑11) 등은 말소기준권리보다 후순위로서 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 민병학

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 09월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 2024년 08월 20일 유치권 90,000,000원 신고 (성립 여부 불분명)

* 임차인: 정영운

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 09월 14일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 주의 문구

상기 임차인 민병학은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 유치권을 신고하였으며 그 성립 여부가 불분명하여 입찰 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 전통적인 상업 상권보다는 주변의 소규모 공장, 창고, 주거 시설 및 농지 등이 혼재하는 환경입니다. 따라서 일반적인 상업 시설로서의 직접적인 상권 분석보다는, 해당 지역의 개발 잠재력이나 특정 용도(종교시설 등)에 대한 수요를 고려한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변 편의 시설이 많지 않으나, 차량 접근이 가능한 범위 내에 전곡읍 소재지의 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대중교통 접근성은 다소 불편합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

임차인 민병학이 90,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 추가적인 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 물건과의 연관성 및 추가 채무 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 제시외 면적 및 멸실 부분

건물 제시외 면적 336.72㎡(약 101.87평)이 존재하며, 건물 일부(1층 13.33㎡)는 멸실된 상태입니다. 이는 건축물대장과의 차이로 이어질 수 있으며, 철거 및 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

* 토지: 공부상 지목은 '목장용지'이나 현황은 '주거기타(종교시설, 기숙사)'입니다.

* 건물: 공부상 용도는 '동식물관련시설(축사, 창고)'이나 현황은 '종교시설의 부속건물(기숙사, 화장실)'이며, 공부상과 달리 2층으로 증축된 부분이 있는 것으로 추정됩니다 (물건명세서 참고사항 3번). 또한, 기호 2-나 건물의 공부상 용도와 현황 용도(관리실 vs 화장실) 및 지붕 재질(스레트경량판넬 vs 슬래브)에도 차이가 있습니다.

6.5. 소하천구역 및 예정지 저촉

토지의 일부가 소하천구역 및 소하천 예정지에 저촉되어 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 장기간 사용 중단

기호 2-가 건물은 현재 장기간 사용이 중단된 상태(공실)로 방치되어 있어, 건물의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.7. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되는 사항은 없습니다. 다만, '계획관리지역' 내 '배출시설설치제한지역'으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 연천군에 위치한 종교시설 및 부속건물로, 넓은 토지와 상당한 규모의 건물을 포함하고 있습니다. 감정가는 4억 8천만원 수준으로 책정되었으나, 현재 장기간 사용이 중단된 상태이고 건물 일부 멸실, 공부와의 상당한 차이, 소하천 구역 저촉 등 여러 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 성립 여부가 불분명한 유치권의 존재는 가장 큰 위험 요소로 판단됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 후 상당한 추가 투자 및 법적 검토가 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

900평이 넘는 넓은 토지는 활용 가치가 높으며, 향후 개발 또는 재건축 시 잠재력이 있습니다.

8.2. 농촌지역의 잠재적 가치

개발이 제한적인 농촌 지역 특성상, 규제 완화 또는 지역 개발 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 종교시설 또는 관련 시설 운영 적합성

현재 용도가 종교시설이므로, 기존 시설을 활용하거나 유사한 용도의 시설 운영을 고려하는 경우 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 480,921,600원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 상기 기술된 유치권, 건물 멸실, 공부와의 차이, 토지 이용 제한 등 여러 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

유치권의 인수 가능성 및 복구/개조 비용 등을 감안할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액에서 결정될 가능성이 높습니다. 실질적인 투자 가치는 추가 조사 및 법률 검토 후에 결정될 사안으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.