나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경83055 [1] 경기도 의정부시 호원동 357-11 은하수아트빌 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2023.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호동초등학교" 북서측 인근에 위치하여 있으며, 주위
는 아파트, 단독주택, 다세대(빌라), 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 환경보통임.

교통상황

인근의 간선도로에 노선버스정류장이 소재하며, 남동측 인근에 의정부 경전철 "범골역"이 소
재하는 등 제반교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 6층 건물내 제6층 제601호로서
외벽 : 외장 석재 붙임.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역) 상대보호구역(상우고)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(의정부호동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.(임대관계는 미상임)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경83055 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 357-11 은하수아트빌 6층601호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 168,000,000원

토지면적: 25.21㎡ (약 7.63평)

건물면적: 41.48㎡ (약 12.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사 (등기부 요약 기반)

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 호원동 "호동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경을 형성하고 있습니다.

* 교통: 인근 간선도로에 버스정류장이 있으며, 남동측으로는 의정부 경전철 "범골역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

* 도로: 본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 교육시설: 동암초등학교(약 0.2km), 부용중학교(약 0.5km), 의정부고등학교(약 2.5km) 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 서울보증보험주식회사 (강제경매)

* 선순위 임차인: 강현태

* 보증금: 159,000,000원

* 전입일자: 2019-06-07

* 확정일자: 2019-05-20

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부등본 및 물건명세서상 '인수'로 기재되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다. 만약 배당 순위 결과에 따라 보증금 전액이 변제되지 아니하는 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 등기사항:

* 소유권이전 (매매), 신탁등기말소 (갑3, 갑4)

* 주택임차권 (을1) - 위 강현태 임차인

* 강제경매 개시결정 (갑5) - 서울보증보험주식회사

* 압류 (갑6, 갑7) - 강서세무서장, 의정부시 (이후 말소 예정)

* 말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2024-04-03)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 임차권은 배당받을 경우 소멸되므로, 명시적으로 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 호원동 지역은 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변 시설: 초등학교, 역세권 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 601호입니다.

* 외벽: 외장 석재 붙임 마감입니다.

* 내벽: 벽지 및 인테리어 마감 상태입니다.

* 창호: 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비: 위생급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등 기본적인 설비는 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인: 임차인 강현태 씨의 보증금 159,000,000원이 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당으로 전액 변제될 가능성이 높습니다. 입찰 전 최종 배당표 확인이 필수적입니다.

* 과거 혐오시설 언급: 과거 자료에 따르면 인근 지역에서 생활폐기물자원회수시설(소각장), 군·경 합동검문소, 피혁공장 등으로 인한 민원이나 환경 문제가 제기된 바 있습니다. 또한 공공하수처리시설이 위치할 수 있으며, 이는 일반적으로 혐오시설로 인식될 수 있습니다. 현재 해당 시설들의 존재 여부, 거리, 영향력 등은 현장 답사 및 추가적인 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 호원동에 위치한 오피스텔로, 범골역 역세권에 인접하여 교통이 편리하고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

선순위 대항력 있는 임차인이 존재하나, 법원 기록상 배당으로 보증금 전액이 변제될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰 전 반드시 최종 배당표를 확인해야 합니다.

과거 일부 환경 관련 민원이 있었던 점을 고려하여, 해당 시설들의 현재 상태와 본건과의 거리를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 의정부 경전철 범골역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거용 오피스텔: 안정적인 임대 수요가 기대되는 주거용 오피스텔입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 제공된 감정가(약 13.4백만원/평) 대비 유사한 지역의 오피스텔 및 아파트 시세(약 15.95백만원/평 이상) 를 고려할 때, 추가적인 시세 상승 또는 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 배당을 통해 임차인 보증금 문제가 해결될 경우, 비교적 명확한 권리관계를 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 168,000,000원

* 현 시세 분석: 호원동 지역의 오피스텔 및 아파트 시세 조사 결과, 평당 약 15백만원 이상의 가격대가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 평당 약 13.4백만원으로, 시세 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 권리분석 고려: 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 간주하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 참고사항: 본 물건은 과거 18회 유찰된 이력이 있으며, 이는 권리관계 또는 시장 상황에 대한 잠재적 우려를 시사할 수 있습니다. 따라서 상세한 시세 조사, 현장 답사, 최종 배당표 확인 후 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.