나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경6427 [3] 서울특별시 강서구 내발산동 718-18 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아주 · 평가일 2023.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 "서울발산초등학교" 동측 인근에 소재하며,
인근은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대상물건 인근에 지하철역 5호선 "우장산역" 및
노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호 외 4개호로서,
외 벽: 돌붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 상·하수도시설, 위생설비 및 엘레베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육
제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평
표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2023타경6427 (3)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 내발산동 718-18 제3층 제303호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 감정평가액

275,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 18.95㎡ (약 5.73평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.06평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

경기치과의사신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 내발산동에 위치하며, "서울발산초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 지하철 5호선 "우장산역"이 인근에 소재하고 있으며, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장도 가까이 있어 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 5층 건물입니다. 대상 물건은 해당 건물 내 3층 제303호이며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 건물 내 난방, 상하수도, 위생 설비 및 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

소재지는 내발산동 718-18번지이며, 인접 토지와 비교하여 등고가 평탄한 세장형의 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다. 동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호 관련), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 6월 10일 접수된 경기치과의사신용협동조합의 근저당권(채권액 825,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부 채권 총액은 약 1,046,229,423원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 최혁재

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-12

* 확정일자: 2022-07-29

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

3.3. 권리분석 특이사항

대상 물건에는 '대항력 있음'으로 기재된 임차인 최혁재가 존재하며, 보증금은 250,000,000원입니다. 임차인의 전입일자(2020-08-12)가 말소기준권리(근저당 2021-06-10)보다 앞서므로, 원칙적으로는 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당을 통해 임차인의 권리가 모두 해소될 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 미상황은 입찰 시 반드시 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 내발산동 지역은 주거 지역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 서울발산초등학교가 인근에 있어 기본적인 학군 수요가 존재하며, 지하철 5호선 우장산역 역세권의 이점도 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근에 위치한 지하철역 및 버스정류장을 통한 접근성으로 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울발산초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 건물 내 엘리베이터, 난방, 상하수도, 위생 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 최혁재는 대항력이 있으며 보증금 250,000,000원을 보유하고 있습니다. 비록 내부 권리분석 상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 권리 관계 및 배당 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 과도한 감정가: 감정평가액 275,000,000원 대비 최근 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 공항 관련 규제: 대상 물건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 해당하여 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강서구 내발산동 소재 지하철역 및 초등학교 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 시세 대비 높아 보이는 감정가, 공항 관련 규제 등 잠재적 리스크를 다수 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고, 인수해야 할 보증금이 없음을 철저히 확인한 후에 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 및 학세권 입지: 지하철 5호선 우장산역과 서울발산초등학교 인근으로 주거 가치가 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 만약 감정가 대비 저렴하게 낙찰받고 임차인 관련 리스크가 성공적으로 해소된다면, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 9평)의 다세대주택은 3.3㎡당 약 500만원에서 660만원 선에서 거래되었습니다. 이를 적용할 경우 150,000,000원 ~ 197,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 본 건의 감정가는 275,000,000원으로 시세 대비 높게 평가된 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인(보증금 250,000,000원) 인수 가능성 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 본 건의 인수 보증금(최혁재 250,000,000원)이 배당을 통해 모두 해소되어 낙찰자가 인수할 금액이 없다고 가정하고, 시장 가격을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 205,000,000원 (2억 5백만원)

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 임차인 관련 사항의 최종 확인 결과, 본인 자금 계획 등에 따라 조정될 수 있습니다. 특히, 임차인 최혁재의 보증금 250,000,000원이 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 아닌지 반드시 최종 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.