나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경6427 [3] 서울특별시 강서구 내발산동 718-18 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2023타경6427 [3] 서울특별시 강서구 내발산동 718-18 제3층 제303호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매2계 2023타경6427 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로45나길 39, 제3층 제303호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 36,910,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2023타경6427 (3)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 718-18 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 275,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 경OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건 (채권 관계의 복잡성 시사)

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적: 18.95㎡ (약 5.73평)

건물면적 (전용): 29.97㎡ (약 9.06평)

주) 본 건물은 다세대주택이며, 제시된 건물면적은 전용면적입니다. 분양면적은 공동주택 공용면적을 합산해야 하나, 해당 자료에서는 파악되지 않아 전용면적만을 기재합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울 강서구 내발산동 소재 "서울발산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층에 해당하며, 엘리베이터가 설치되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 도보권 내에 지하철 5호선 "우장산역" 및 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호하여 제반 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 사항

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 향후 용적률을 활용한 재건축/리모델링의 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

주요 제한 사항: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 관련 규제가 다수 설정되어 있어, 향후 건축 행위 시 해당 법규의 영향을 검토해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 성격

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 낙찰자가 토지 및 건물 모두에 대한 소유권을 온전히 취득하게 되어 권리관계가 명확합니다. 건물 구조 및 설비에 특별한 하자는 확인되지 않습니다.

3.2. 채무 및 임대차 관계

소유자와 채무자가 동일하며, 채권자의 임의경매 신청에 따른 사건입니다.

특이사항인 '중복사건'은 다수의 채권자가 경매를 신청하여 채권 관계가 복잡하다는 의미이나, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

감정평가서상 임대관계는 '미상'이므로, 현장 조사 및 매각물건명세서를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 보증금 액수를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

인근에 위치한 우장산역을 중심으로 상권이 활성화되어 있으며, NC백화점 강서점, 이마트 가양점 등 대형 쇼핑 시설의 접근성이 우수합니다. 또한, 강서구청 등 주요 공공시설 이용도 편리합니다.

4.2. 교육 및 자연 환경

대상 물건 동측에 서울발산초등학교가 위치하며, 발산중학교 등 주요 학군이 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 발산근린공원 등 녹지 공간이 주변에 있어 쾌적한 주거 만족도를 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 행정 리스크

토지이용계획상 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 '수평표면구역', '대공방어협조구역' 등의 규제가 많습니다. 이는 향후 건물을 증축하거나 리모델링할 때 고도 제한 등의 건축 규제에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 건축 계획 수립 시 관련 법규 검토가 필수입니다.

5.2. 권리 및 명도 리스크

임대차 관계가 미상인 점이 가장 큰 리스크입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금 일부 또는 전부를 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 명도 과정은 일반적인 주거용 부동산보다 까다로울 수 있습니다.

5.3. 혐오 시설

주변에 대규모의 기피 시설(화장장, 폐기물 처리장 등)은 현재까지 확인되지 않아 주거 환경의 쾌적성은 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 강서구 내발산동 다세대주택은 서울 5호선 우장산역 역세권에 근접하여 교통이 편리하며, 초등학교 인접 및 대형 편의시설 이용이 용이한 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 2억 7천 5백만원은 서울 내 역세권 다세대주택으로서 합리적인 수준으로 판단됩니다. 실거주 및 안정적인 임대수익을 기대하는 소액 투자자에게 모두 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 5호선 우장산역 접근성 및 주변 생활 인프라(NC백화점, 이마트)가 풍부합니다.

안정적인 주거 수요: 서울발산초등학교 등 학군이 잘 갖춰져 있어 전월세 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건물의 경쟁력: 5층 건물에 엘리베이터 설비가 되어 있어 유사 물건 대비 주거 편의성 및 상품 가치가 높습니다.

권리 명확성: 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계는 비교적 명확하며, 중복사건은 낙찰자 인수 권리에 영향을 미치지 않습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매2계