나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7843 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 764 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 소재 '한림고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 대중교통노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호(1,2): 인접 도로 대비 등고 평탄한 일단의 부정형지로 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호(1,2): 서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

(ㄱ) 이동식 컨테이너(3.0 × 6.0) 1식
(ㄴ) 이동식 컨테이너(3.0 × 6.0) 1식
※ 후면 지적개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3~5) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층건으로서, (사용승인일자: 2021.10.29)
외벽: 스타코마감, 징크마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

일련번호(3~5): 단독주택임.

설비내역

일련번호(3~5): 기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄷ) 샷시조 기존슬래브지붕 단층 현관 약 7.8㎡ - 일련번호(4) 1층 소재
(ㄹ) 경량철골조 패널지붕 다용도실 약 12.5㎡ - 일련번호(4) 2층 소재
(ㅁ) 경량철골조 패널지붕 다용도실 약 30.8㎡ - 일련번호(4) 옥상 소재
※ 후면 지적개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7843 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 764

용도: 단독주택

감정가: 1,574,039,160원 (15억 7,403만 9,160원)

토지면적: 2,843.00㎡ (약 860평)

건물면적: 411.99㎡ (약 124.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 리치금융진대부주식회사 (외 다수)

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 (단, 물건명세서 상 이동식 컨테이너 2동은 매각에서 제외됨)

건축물대장 상 건물 면적 합계: 463.09㎡ (약 139.9평) - 본 건물(411.99㎡) + 제시외 건물(51.10㎡)

3.

입지조건

* 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 소재 '한림고등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경은 전, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 일단의 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 노선 및 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다.

* 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한구역에 해당합니다.

4.

권리분석

* 말소기준권리:

- 토지: 2019년 04월 25일 접수된 리치금융진대부주식회사 근저당권 (을20)

- 건물: 2021년 11월 17일 접수된 리치금융진대부주식회사 근저당권 (을1)

* 인수되는 권리:

- 매각으로 인해 위의 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 동순위 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. (단, 지상권 등은 말소되지 않을 수 있으나, 본건에서는 명시된 지상권은 없습니다.)

* 등기부 현황 요약 (주요 권리 위주):

- 토지 등기부:

* 소유권: 갑26 (2022.10.14) 최현열 지분 이전, 갑34 (2024.05.29) 제주특별자치도 압류, 갑35 (2024.06.24) 제주특별자치도 압류, 갑43 (2025.04.28) 리치금융진대부주식회사 임의경매개시결정 (2025타경7843)

* 근저당권: 을20 (2019.04.25) 리치금융진대부주식회사 13억원 (말소기준권리)

* 기타 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 존재하나 대부분 말소 예정입니다.

* 총 채권액 합계 (토지): 약 2,954,822,934원

- 건물 등기부:

* 소유권: 갑1 (2021.11.17) 임채원 소유권보존

* 근저당권: 을1 (2021.11.17) 리치금융진대부주식회사 13억원 (말소기준권리)

* 임의경매: 갑11 (2025.04.28) 리치금융진대부주식회사 5억 6천만원 (2025타경7843)

* 총 채권액 합계 (건물): 약 1,744,000,000원

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- (임차인 정보는 제공된 자료에 명시적으로 없습니다.)

5.

상권분석

* 본건은 단독주택 밀집 지역과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주변의 최근 매매 사례를 보면, 유사한 신축 빌라(연립)의 경우 2026년 4월 18,500만원 (약 54.78㎡)에서 2026년 6월 21,000만원 (약 54.78㎡) 수준으로 거래되었습니다.

* 본건은 대지 면적 2,843㎡ (약 860평)에 단독주택이 건축된 물건으로, 주변 빌라 시세와 직접 비교는 어렵습니다.

* 감정가 기준 토지 단가는 약 55.4만원/㎡, 건물 단가는 약 382만원/㎡로 산정되었습니다.

* '펜트힐 협제' (옹포리 772번지)와 동일한 대장 번지를 공유하는 것으로 보이는 인접 건축물들의 경우, 2016년 건축되어 2021년 사용승인 된 단독주택으로 확인됩니다. 이는 본건과 건축 연도 및 용도가 유사할 가능성이 높습니다.

* 토지 자체의 넓은 면적과 단독주택의 가치를 고려할 때, 주변 빌라 시세보다 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

6.

생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 대중교통 노선 및 지방도 소재.

* 교육: 남서측 인근에 한림고등학교 위치. (기타 학교 정보는 추가 확인 필요)

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (주요 편의시설, 병원 등은 추가 확인 필요)

* 주변 환경: 전, 단독주택, 공동주택 등 혼합된 주거 및 농경지 지역.

* 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7.

잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰되었거나 매각이 취소된 이력이 있어, 입찰 경쟁이 낮을 수 있으나, 매각 취소 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 채권자들의 경매 진행 의지 및 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이 경우 다른 담보물의 매각 결과에 따라 채권 관계가 복잡해질 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함 및 제외: 감정평가서 상 제시외 건물(이동식 컨테이너 2동)이 포함되었으나, 물건명세서 상 매각에서 제외된다는 점은 현장 확인 및 명확한 법적 검토가 필요합니다. (제외되는 물건의 점유 및 철거 문제 발생 가능성)

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8.

종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 재매각 물건이라는 점과 높은 채무 총액이 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 그러나 '펜트힐 협제'와 같은 인접 단독주택 개발 지역에 위치하여 향후 발전 가능성을 기대할 수 있으며, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 재매각 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있으나, 권리관계 및 재매각 사유에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

9.

투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (약 860평): 재산적 가치 상승 기대.

* 단독주택으로서의 독립성과 희소성.

* '펜트힐 협제' 단지와 인접하여 유사 개발 이점 기대.

* 재매각 물건으로, 경쟁이 낮을 경우 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성.

* 제주도라는 지역적 특성으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

10.

예상 입찰가

본건은 재매각 물건이며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 점, 그리고 물건명세서 상 제외되는 제시외 건물의 존재 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 재매각 사유 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 하나, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 합리적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 12억 5,900만원 ~ 14억 1,700만원 (1,259,000,000원 ~ 1,417,000,000원)

이는 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.