나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51386 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 1층104호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51386 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 1층104호 아파트 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매2계 2025타경51386 | 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 1층104호 | 감정가: 68,500,000원 | 최저가: 47,950,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51386 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 1층104호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 68,500,000원

토지면적: 19.50㎡ (지분율: 약 19.50)

건물면적: 59.79㎡ (지분율: 59.79)

소유자/채무자: 유OOOOOOOOOO

채권자: 서OO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양중진초등학교" 서남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지대입니다.

교통상황: 아파트단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태: 서측 및 남측으로 왕복 8차로, 북측, 북동측, 동측으로 왕복 4차로의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 진입도로가 잘 개설되어 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 중로1류/중로2류/광로2류 등과 접해있어 교통 접근성이 우수합니다.

제한사항: 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 광양중진초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역에 일부 포함되어 있습니다.

1.3. 건물 현황 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 1층 104호입니다.

마감 상태: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지/타일 마감 등이며, 창호는 새시창입니다.

이용 상태: 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전/화재탐지설비, 승강기설비 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 권리 관계

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로 진행됩니다.

경매 유형: 부동산강제경매입니다.

2.2. 특이 및 주의사항 (매우 중요)

공유자우선매수신고: 본건은 공유자우선매수신고가 접수된 상태이므로, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 매수인이 변경될 수 있습니다.

전세사기피해자 임차인 우선매수권: 전세사기피해자 임차인의 우선매수권이 존재합니다.

특별매각조건: 임차인 우선매수신고는 1회에 한한다는 특별매각조건이 있습니다.

권리분석 의견: 매각 물건명세서 등 최종 자료 확인이 필수적이며, 특히 '전세사기피해자 임차인 우선매수권' 및 '공유자우선매수신고' 관련하여 매각 절차상의 변동성이 매우 높은 물건이므로, 입찰 전 관련 법규 및 진행 상황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 시장 분석 및 투자 포인트

3.1. 상권분석 및 생활정보

교육 환경: 광양중진초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

생활 편의: 아파트단지 주변으로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 환경: 왕복 8차로 등의 주요 도로와 인접해있어 광양 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 우수합니다.

3.2. 잠재적 리스크

우선매수권 행사 리스크: 공유자 및 전세사기피해자 임차인의 우선매수권 행사는 최고가 매수신고인의 지위를 상실하게 만들 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 1회에 한하는 임차인 우선매수신고 조건은 그 이후 추가적인 우선매수 신고는 불가함을 의미합니다.

1층 물건: 아파트 1층 물건의 특성상 사생활 침해, 채광, 소음 등에서 중간층 대비 선호도가 낮을 수 있습니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 물건은 감정가 68,500,000원의 소형 아파트(전용 59.79㎡)로, 제3종일반주거지역 내 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다. 다만, '공유자우선매수신고'와 '전세사기피해자 임차인 우선매수권'이라는 두 가지 강력한 우선매수권이 동시에 존재하는 매우 특수한 경매 물건이므로, 최종 낙찰 가능성이 불확실합니다.

투자 포인트:

1. 실수요 측면: 비교적 낮은 감정가와 소형 평형, 초등학교 인접성으로 실수요자에게는 매력적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

2. 경매 전략: 우선매수권 행사를 염두에 두고 전략적인 입찰가를 산정해야 합니다. (예: 1회차 입찰 시 방어적 접근 등)

3. 환금성: 광양시 중동 지역의 아파트 수요 및 주변 시세 등을 철저히 조사하여 적정 입찰가를 판단하는 것이 중요합니다.

투자 시 유의점: 본건은 권리관계 측면에서 고도의 주의가 요구되는 물건입니다. 입찰 참여 전, 반드시 법원 담당 부서 및 경매 전문가를 통해 우선매수권 행사 여부, 임차인 현황 및 특별매각조건의 구체적인 해석 등을 확인하여 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매2계