나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32669 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1576-5 에드가리움 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32669 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1576-5 에드가리움 1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경32669
• 주소: 광주광역시 광산구 무진대로 229 에드가리움, 1층101호
• 용도: 근린상가

광주지방법원 경매3계 2025타경32669 | 소재지: 광주광역시 광산구 무진대로 229 에드가리움, 1층101호 | 감정가: 542,000,000원 | 최저가: 303,520,000원 | 용도: 근린상가

1. 광주지방법원 2025타경32669 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32669 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1576-5 에드가리움 1층101호

용도: 근린생활시설

감정가: 542,000,000원

토지면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물면적: 97.55㎡ (약 29.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOO

채무자: 주OOOOOO

채권자: 하OOOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 광산구 우산동에 소재하며, 국민연금공단 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 간선도로변의 주상 업무지대로 형성되어 있습니다. 인근에는 우미아파트, 동산아파트 등 주거 단지가 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 교통상황

간선도로 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 광주광역시 전반의 교통망과 연결성이 양호하여 차량 이동이 용이합니다.

1.4. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 건축되었습니다. 건물 외벽은 하단부 석재 붙임 마감, 상단부는 콘크리트 벽체 위 페인팅 마감이며, 내벽은 페인팅 및 인테리어 시설로 마감되었습니다. 창호는 페어글래스창이 설치되어 있습니다.

1.5. 이용상태

본 물건은 1층 101호로서 현재 음식점으로 이용 중입니다. (2층 201호는 사무실로 이용 중임).

1.6. 설비내역

건물은 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 다만, 건물 내 개별 설비 중 임차인이 영업 목적으로 설치한 것으로 추정되는 시설에 대해서는 권원 관계 확인에 유의해야 합니다.

1.7. 토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 가장형의 평지로, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등의 건축 부지로 이용되고 있습니다.

1.8. 인접 도로상태 등

대지권의 목적인 토지는 광로(폭 70m 이상) 및 중로(폭 15m~20m)에 접하고 있어 차량 진출입 및 도로 이용이 매우 양호합니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 광로1류, 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

- 제1종지구단위계획구역: 해당 구역의 토지이용을 합리화하고 기능 증진, 경관 개선 등을 목적으로 수립되는 계획으로, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 규제합니다.

- 가로구역별 최고높이 제한지역: 도시 미관 향상 및 주변 환경과의 조화를 위해 도로로 둘러싸인 구역별로 건축물의 최고 높이를 제한하는 제도입니다.

- 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행 안전을 위해 건축물의 높이 등에 제한을 받는 구역입니다. 일반적으로 전술항공작전기지와 관련된 구역이며, 최대 45m 이내의 건축물만 허용될 수 있으나, 관련 규정 완화 움직임도 있습니다.

1.10. 공부와의 차이

특이사항 없음.

1.11. 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이나, 현재 1층 101호는 임차인이 음식점을 운영 중입니다. 내부 영업 시설물 일체에 대한 권원 관계 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

광주광역시 광산구 우산동 핵심 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주거 및 업무 시설과의 접근성이 좋습니다. 주변 간선도로망과 대중교통 접근성이 뛰어나 광역적인 이동이 편리합니다.

3. 권리분석

본건은 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 '주OOOOOO'입니다. 채권자는 '하OOOOOOOO'입니다. 현재 1층 101호에서 음식점 영업 중인 임차인이 있으며, 해당 임차인의 내부 영업 시설물에 대한 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 협의가 중요할 수 있습니다.

4. 상권분석

해당 지역은 주상복합 및 근린생활시설이 밀집한 상업지대로, 주변에 아파트 단지가 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 또한, 간선도로변에 위치하여 가시성이 좋고 유동인구가 많아 음식점 등 근린생활시설 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

광주광역시 광산구 우산동은 비교적 잘 정비된 도시 환경을 갖추고 있으며, 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

- 임차인의 권리관계: 현재 운영 중인 음식점 임차인의 내부 시설에 대한 권리 관계 확인 및 명도 협상이 필요합니다.

- 비행안전제6구역: 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이 제한 등 추가적인 개발이나 증축 시 규제를 받을 수 있습니다.

- 가로구역별 최고높이 제한지역: 도시 경관 및 미관 증진을 위한 높이 제한이 적용될 수 있습니다.

- 기타 토지이용계획 및 제한상태: 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등 다수의 도시계획 용도지구로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 관련 법규 및 조례를 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 우산동에 위치한 본 근린생활시설(음식점)은 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 현재 안정적으로 운영 중인 점은 긍정적입니다. 상업지역 내 위치하여 배후 수요가 풍부하고 유동인구가 많아 영업 활동에 유리합니다. 다만, 임차인의 내부 시설에 대한 권리 관계 확인 및 명도 협상이 필수적이며, 비행안전제6구역 및 가로구역별 최고 높이 제한지역 등 다양한 도시계획 상의 제약을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 역세권 및 상업지역의 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능.

- 현재 음식점 운영 중으로, 바로 영업 승계 또는 업종 전환 시 추가적인 투자 없이 즉시 수익 발생 가능.

- 향후 주변 개발 계획 및 지역 활성화 시 시세 상승 잠재력 보유.

- 철저한 권리분석과 임차인과의 원만한 협상을 통해 명도 리스크 관리.

- 비행안전구역 및 지구단위계획 등의 제한 사항을 파악하여 장기적인 관점에서 투자 가치 판단.

법원 정보

광주지방법원 경매3계