나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32669 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1576-5 에드가리움 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 우산동 소재 국민연금공단 서측 인근에 위치하고, 주위는 간선도로변 주상 업무지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 내 1층 101호, 2층 201호로서,
1동의 건물 외벽은 하단부 석재 붙임 마강, 상단부는 콘크리트 벽체위 페인팅,
내벽, 101호는 페인팅 및 인테리어 시설 마감, 201호는 페인팅 등
창호, 201호는 페어글래스창임.

이용상태

기호1, 1층 101호는 음식점, 기호2, 2층 201호는 사무실입니다.

설비내역

1동 건물은 급, 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차설비되고, 개별 구별건물의 내부 설비는 임차인인이 영업목적으로 설치한 시설로 추정되므로 권원관계에 유의를 요합니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 가장형 평지로서 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 용도 건축물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 광로, 중로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구(2016-09-30), 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 광로1류(폭70m 이상)(2019-12-27)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(2019-12-27)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이나 기호1 1층 101호는 임차인(탐문조사)이 음식점을 운영 중이고, 내부 영업시설물 일체에 대하여 권원관계에 유의 요합니다.

물건 비고

-음식점임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32669 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1576-5 에드가리움 1층101호 (신주소: 광주광역시 광산구 무진대로 229)

용도: 근린상가

감정가: 542,000,000원

토지면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

건물면적: 97.55㎡ (약 29.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 우산동에 위치하며, 국민연금공단 서측 인근으로 간선도로변에 자리한 주상 업무지대입니다.

교통상황

주요 간선도로에 대한 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리하여 교통망이 양호한 지역입니다.

인접 도로상태

본 물건의 토지는 광로 및 중로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로1류(폭70m 이상) 및 중로2류(폭15m~20m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역, 택지개발지구, 전통상업보존구역 등의 다양한 도시계획 및 법적 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 5월 14일 접수된 하남농업협동조합의 근저당권(채권최고액 600,000,000원)입니다.

등기부 현황

* 소유권 변동: 유한회사우노주택산업(2017.03.13)에서 주식회사서망(2019.09.09)으로 소유권이 이전되었습니다.

* 주요 권리 내역:

* 하남농업협동조합 근저당권 (2020.05.14, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 남윤숙 근저당권 (2021.01.28, 7,000,000원) - 말소

* 남윤숙 근저당권 (2021.10.13, 33,000,000원) - 말소

* 나관영 근저당권 (2021.11.24, 120,000,000원) - 말소

* 광주광역시광산구 압류 (2021.06.18, 2024.04.19, 2024.11.08, 2025.04.17) - 말소

* 광산세무서장 압류 (2024.07.03) - 말소

* 하남농업협동조합 임의경매개시결정 (2025.04.29, 500,000,000원) - 본 경매 사건의 근거

* 등기부상 총 채무액: 760,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 이기수 (이 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2020년 1월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 건 임차인은 말소기준권리(2020.05.14)보다 앞선 2020년 1월 30일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 분석됩니다. 임차인은 현재 1층 101호에서 음식점을 운영 중이며, 내부 영업 시설물에 대한 권원 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 광주광역시 광산구의 주요 간선도로변에 위치한 일반상업지역에 속해 있어 가시성과 접근성이 뛰어납니다. 주변은 상가, 업무시설, 그리고 주거시설이 복합적으로 형성되어 있어 유동인구 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 1층 근린상가로서 음식점 등 다양한 소매 및 서비스 업종의 운영에 적합하며, 건물 내 주거, 상업, 업무 시설 이용객들을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통

간선도로망과 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 내방객 방문에 용이합니다.

편의시설

건물 내외부에 다양한 근린생활시설이 존재하며, 주변 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 국민연금공단 인근에 위치하여 관련 기관 이용이 편리합니다.

주변 환경

주거, 상업, 업무 기능이 혼합된 지역으로, 생활 편의성과 비즈니스 활동을 동시에 영위할 수 있는 환경입니다. 탐문 및 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재

1층 101호에서 음식점을 운영 중인 임차인(이 )은 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 임차인이 영업 중인 관계로 명도 과정에서 마찰이 발생할 수 있으며, 내부 시설물 권원 및 영업 지속 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

높은 채무 총액

등기부상 전체 채무 총액(760,000,000원)이 감정가(542,000,000원)보다 높아, 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

복합 용도 건물

건물 내 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어, 각 용도 간 잠재적 이해관계 충돌 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 핵심 상권에 위치한 1층 근린상가로서, 우수한 입지와 뛰어난 접근성을 자랑합니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채무 총액은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구하는 주요 리스크 요인입니다. 임차인 명도의 현실적인 가능성, 예상되는 명도 비용, 그리고 향후 상가 운영을 통한 수익 창출 잠재력을 종합적으로 고려하여, 리스크를 충분히 감수할 수 있는 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지

주요 간선도로변에 위치하여 탁월한 가시성과 접근성을 제공합니다.

안정적인 상권

주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로 꾸준한 수요 창출이 기대됩니다.

잠재적 가치 상승

상권 발달 및 건물 가치 상승 시 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

용도 적합성

1층 근린상가로서 다양한 업종의 성공적인 영업 활동을 지원할 수 있는 구조입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 542,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (낙찰자가 인수하지 않음)

* 명도 비용: 대항력 있는 임차인으로 인해 발생할 수 있는 제반 명도 관련 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 잠재적 리스크: 임차인 명도의 어려움, 높은 채무 총액 등을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 상기 리스크 요인 및 예상 명도 비용을 충분히 고려하여, 감정가 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.