나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32651 [1] 전라남도 장성군 장성읍 성산리 산13 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 장성군 장성읍 성산리 소재 '장성향교' 북동측 위치하며,
주위는 임야, 주택, 농경지 등이 소재한 마을주변 야산지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건은 교통수단은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서 완경사이며, ""임야(자연림)""으로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소,말,양(염소등산양포함),사슴,젖소,닭,
오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: --.
- 기 타: --.

물건 비고

-맹지이고 경계불분명하여 측량요함
-갑구 순위 17번 소유권이전등기청구권 가등기(2024. 12. 4. 등기)는 매수인이 매각대금을 완납함으로써 소멸되는 것으로 말소대상임(대법원 2021. 3. 11. 선고 2020다253836 판결 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경32651 (1)

소재지

전라남도 장성군 장성읍 성산리 산13

용도

임야

감정가

215,928,000원

토지면적

53,982.00㎡ (약 16,330.4평)

건물면적

0. 00㎡

경매구분

공유물분할을위한경매

채권자

신OOOOOOOO

특이사항

공유물분할경매, 공동담보, 선순위가등기

작성일 (물건명세서)

2026-02-27

2. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 장성군 장성읍 성산리 소재 '장성향교' 북동측에 위치하며, 주위는 임야, 주택, 농경지 등이 소재한 마을 주변 야산 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

대상 물건으로의 접근은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로상태

대상 물건은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)

* 가축사육제한구역 (소, 말, 양(염소등산양포함), 사슴, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지)

* 준보전산지

3. 권리분석

매각 대상

토지 매각

경매 구분

공유물분할을 위한 경매

등기부요약

* 갑구 순위 17번 소유권이전등기청구권 가등기 (2024.12.4. 등기)는 매수인이 매각대금을 완납함으로써 소멸되는 것으로 말소 대상입니다.

* 말소기준권리: 갑구 18번 임의경매 (신한랜드주식회사, 2025.4.25. 접수)

* 인수되는 권리: 없음 (단, 물건명세서에 명시된 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 해당 물건에 지상권 설정 내역은 없습니다.)

* 채권자: 신OOOOOOOO (갑구 18번 등기 권리자)

4. 상권분석

대상 물건은 농경지 및 임야가 혼재된 마을 주변 야산 지대에 위치하고 있습니다. 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 시설이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상권 분석보다는 토지의 잠재적 가치 평가가 중요합니다.

5. 생활정보

주변 주요 시설 및 관광지

* 장성향교

* 황룡강 생태공원

* 장성호 수변길 및 옐로우 출렁다리

* 백양사

* 홍길동 테마파크

* 축령산 편백숲

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 경계 불분명: 대상 물건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지이며, 정확한 경계 파악을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 자연녹지지역, 준보전산지, 다수의 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 따릅니다.

* 공유물분할 경매: 여러 공유자의 지분이 경매로 매각되는 형태로, 경매 절차 자체는 소유권을 명확히 하나, 공유물 분할 과정에서의 특성상 추가적인 행정 절차나 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

* 지역 내 시설 관리: 장성군에서는 마을하수처리시설 등을 홍보판으로 활용하는 등 지역 시설 관리에 노력을 기울이고 있으나, 지역 내 폐가 관리에 대한 주민들의 우려가 제기된 바 있습니다. 이는 본 물건지와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 지역 전반의 환경적 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장성군에 위치한 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 2억 1천5백만 원대이나, 맹지이고 경계가 불분명하여 측량이 필수적이며, 자연녹지지역, 준보전산지 등 개발 관련 규제가 존재합니다. 선순위 가등기는 매각으로 소멸될 예정이나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 여부를 확인해야 합니다. 주위 환경은 농경지 및 야산 지대로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 특성을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 향후 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 개발 가치: 현재는 개발에 제약이 있으나, 향후 지역 개발 계획이나 규제 변화에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 농업, 임업 또는 투자 목적: 넓은 면적을 활용한 농업, 임업 활동 또는 장기적인 관점에서의 토지 투자 목적으로 고려할 수 있습니다.

* 자연 친화적 활용: 주변 관광 자원과의 연계 또는 전원생활을 위한 목적으로 활용될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 215,928,000원입니다. 인수 보증금은 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 맹지, 경계 불분명, 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 추가적인 현황 파악 및 전문가의 소견을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.