나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20832 [1] 전북특별자치도 군산시 수송동 830-1 군산수송세영리첼아파트 111동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 수송동 소재 ""아리울초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위환경은 중ㆍ소규모의 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역
입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입 가능합니다.

건물의 구조

일련번호1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제8층 제803호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감입니다.

이용상태

일련번호1-가) ""아파트""로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호1-가) 위생설비 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 ""아파트부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 20m 내외의 도로, 남측으로 폭 약 18m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1)
도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20832 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 수송동 830-1, 군산수송세영리첼아파트 111동 8층 803호

용도: 아파트

건축년도: 2010년

감정가: 297,000,000원

토지면적: 51.83㎡ (약 15.68평)

건물면적 (전용면적): 84.90㎡ (약 25.68평)

분양면적: 제공된 정보에 따르면 전용면적과 유사한 84.90㎡ (약 25.68평)으로 추정됩니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 군산시 수송동에 위치하며, "아리울초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 중소규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통은 차량 진출입이 용이하며, 서측 약 20m, 남측 약 18m 폭의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지) 등에 해당하며, 중로1류에 접하고 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2025년 4월 29일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

등기부등본상 을구 3번으로 등기된 이 씨의 주택임차권(2024년 3월 19일 접수, 보증금 300,000,000원, 전입/확정일자 2022년 3월 16일)이 존재합니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, 물건명세서에 따르면 해당 임차권은 배당절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 실제로는 300,000,000원의 보증금을 인수할 가능성이 있음을 반드시 유의해야 합니다.

기타 권리로는 소유권 이전(이증구 2010-11-23, 온복규 2022-03-16) 등이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 군산시 수송동은 주거 단지와 근린생활시설, 교육시설이 밀집한 지역입니다.

주변에 아파트 단지들이 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 주를 이룰 것으로 보입니다.

아리울초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 및 학원 등의 입지가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 군산수송세영리첼이며, 2010년에 사용 승인되었습니다.

총 13개 동, 1041세대의 대단지 아파트입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

교통은 차량을 이용한 시내외 이동이 편리하며, 주변 도로망을 통해 타 지역으로의 접근성도 확보됩니다.

인근 학교 및 공원 등은 생활의 질을 높여줄 수 있는 요소입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 300,000,000원입니다.

해당 보증금이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

감정가(297,000,000원)가 임차인의 보증금(300,000,000원)보다 낮은 상황이므로, 임차인 보증금 전액 변제는 어려울 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인의 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다.

임대 관계는 미상으로 파악되었으며, 임차인의 실제 거주 여부 및 상세한 계약 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군산시 수송동의 비교적 양호한 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

하지만, 3억 원에 달하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 매수 비용이 감정가 및 최근 실거래가를 훨씬 상회할 수 있다는 점이 가장 큰 우려 사항입니다.

따라서, 해당 물건의 취득은 단순히 감정가나 최근 실거래가만을 기준으로 판단해서는 안 되며, 인수되는 보증금을 포함한 총 매수 비용과 향후 시세 상승 가능성, 그리고 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

권리 분석 및 임차인 보증금 변제 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

군산시 수송동은 지역 내에서 비교적 신축 아파트들이 밀집한 주거 중심 지역으로, 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경이 잘 갖춰져 있습니다.

최근 매매 사례를 통해 현 시세 수준을 파악하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 비용을 제외한 순수 부동산 가치를 평가하여 잠재적 투자 수익률을 분석할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 297,000,000원입니다.

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일 거래: 19,400만원 (1층, 84.952㎡)

* 2026년 5월 7일 거래: 21,800만원 (14층, 84.952㎡)

* 2026년 6월 25일 거래: 24,500만원 (6층, 84.952㎡)

위 최근 매매 사례들의 평균가는 약 219,000,000원이며, 최고가는 245,000,000원입니다.

그러나 본 건은 300,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산의 시장 가치에 기반하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최근 실거래가 추세를 고려할 때, 합리적인 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 고려할 수 있습니다.

최종 권고 입찰가: 240,000,000원

(참고: 위 입찰가로 낙찰받더라도, 인수해야 할 보증금 300,000,000원이 추가되므로 총 매수 비용은 약 540,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 및 최근 시세와 비교 시 매우 높은 금액이므로, 신중한 접근이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.