나이스옥션 법원경매 전주 2025타경682 [1] 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 664-6 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 완주군 이서면 갈산리 소재 '한국전기안전공사' 북측 인근에 위치하며 주위는 대로변에 점포, 근린생활시설 등의 집합상가지대이고 후면은 호텔, 음식점 등이 주류를 이루는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 동측 인근에 주요간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상5층 중 1층 106호로서,
외벽 : 돌붙임, 몰탈위페인팅, 스톤코트 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅
바닥 : 아스타일, 돌붙임 등
창호 : 강화유리 및 샷시창임.

이용상태

상가(일반음식점이나 현재는 사무실 등으로 사용중이며 휴업상태임)로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서 상가용지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약35미터 내외, 서측으로 폭 약12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(중심상업지역), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(도시계획도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(도시계획도로)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상업구역(2020-11-17)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

상가(일반음식점이나 현재는 사무실 등으로 사용중이며 휴업상태임)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경682 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 완주군 이서면 갈산리 664-6, 1층 106호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 중 1층 106호

건물면적: 79.00㎡ (약 23.89평)

토지면적: 27.40㎡ (약 8.29평)

토지 지분: 27.40㎡ (약 8.29평)

건물 지분: 79.00㎡ (약 23.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 610,000,000원

건물 준공일: 2014년 05월 23일

주요 용도: 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전북 완주군 이서면 갈산리 소재 '한국전기안전공사' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 대로변에 점포, 근린생활시설 등이 밀집한 집합상가지대이며, 후면으로는 호텔, 음식점 등 상업시설이 주를 이루는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 동측으로는 폭 약 35미터 내외의 대로, 서측으로는 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2014년 11월 28일 접수된 전북은행의 근저당권(공동담보목록)으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 요약

등기부채권 총액은 641,999,389원으로 파악됩니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 갑구의 가압류(전북은행, 2025.01.17), 압류(완주군, 2025.03.25), 그리고 임의경매(전북은행, 2025.05.01)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 완주군 이서면의 중심 상업지역에 위치하고 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로와 중로에 접하고 있어 유동인구 확보에 유리하며, 주변 상업시설과의 연계성이 좋습니다.

4.2. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있어 향후 지역 개발 및 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 위치한 이서면 갈산리 일대는 상업지구로, 다양한 식당, 카페, 편의점 등의 근린생활시설 이용이 편리합니다.

또한, '한국전기안전공사'와 같은 주요 기관이 인근에 있어 관련 업종의 경우 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 부동산 경매 보고서 작성에 있어 특별히 문제 될 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 공실 및 휴업

본 물건은 현재 상가(일반음식점) 용도이나, 사무실 등으로 사용되며 휴업 상태인 것으로 파악되었습니다.

따라서 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 어려울 수 있으며, 공실 위험 및 정상화까지 시간이 소요될 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다. 이는 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 낙찰가나 권리관계에 간접적인 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 완주군 이서면의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 대로변 접근성과 상업적 입지 조건이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 현재 휴업 상태이며 공실 위험이 존재하므로, 투자 시에는 신중한 임대 전략 수립과 함께 예상 임대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

토지이용계획상 상업지역으로 분류되어 있어 장기적인 관점에서 가치 상승의 가능성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대로변에 위치하며 중심상업지역 내에 있어 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 향후 개발 잠재력: 상업지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전과 함께 가치 상승이 기대됩니다.

* 현재 휴업 상태로 인한 가격 메리트: 정상화 시 임대 수익 확보가 가능한 잠재적 가치를 고려한 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 610,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없으나, 현재 휴업 상태인 점과 총 채무액이 감정가에 근접하거나 초과하는 점을 고려할 때, 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

면밀한 시장 조사, 예상 임대 수익률 분석, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

추정 입찰가 범위: 500,000,000원 ~ 550,000,000원

(상기 금액은 일반적인 경매 시장 상황 및 본 물건의 특성을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.