나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21324 [1] 경상남도 거제시 고현동 1084-32 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21324 [1] 경상남도 거제시 고현동 1084-32 답 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경21324 | 소재지: 경상남도 거제시 고현동 1084-32 | 감정가: 259,910,000원 | 최저가: 166,342,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21324 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 1084-32

용도: 답 (농경지)

감정가: 259,910,000원

토지면적: 329.00제곱미터 (약 99.51평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본 토지는 거제중앙고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 평지에 위치한 세장형의 토지이며, 현재 농경지(답)로 이용 중입니다.

도로상황 및 법적 제한: 본 토지는 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 준공업지역에 해당하며, 공공청사 예정 부지에 저촉되어 있어 토지의 사용 및 수익에 공법상 제한이 있는 점을 감안하여 감정평가되었습니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호를 위한 상대보호구역에 해당합니다.

제시외 물건 및 공부와의 차이: 제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없습니다.

2. 투자 분석

2.1. 입지조건

본 토지는 거제시 고현동, 거제중앙고등학교 인근에 위치하여 주거지와 상업시설이 혼재된 곳에 있습니다. 준공업지역으로 지정되어 있어 개발 잠재력은 있으나, 현황은 맹지이며 농경지(답)로 이용되고 있어 당장의 개발이나 건축은 어렵습니다. 관내 대중교통 사정은 보통입니다.

2.2. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로 소유자 옥OO, 채무자 옥OO, 채권자 연OOOOOOO입니다. 매각대상은 토지매각이며, 토지 지분율은 32900으로 전체면적(329.00제곱미터)에 대한 전적인 소유권이 매각되는 것으로 판단됩니다. 현재 공시된 특이사항 및 주의사항이 없으며, 매각대상은 토지 전부이므로 권리관계의 복잡성은 낮은 편입니다. 다만, 임대관계는 미상(미확인)으로 낙찰 후 임차인이 있을 경우 명도 확인이 필요합니다.

2.3. 상권분석

소재지 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재하는 혼합지역입니다. 상업 중심지보다는 주거 배후 시설 및 소규모 생활편의시설이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 본 토지는 맹지이며 농경지로 이용 중이므로 당장 상권의 중심 기능을 하기는 어려우며, 인근 상권의 활성화 정도보다는 '공공청사 저촉'으로 인한 공익적 토지 활용 계획에 더 큰 영향을 받을 것입니다.

2.4. 생활정보

인근에 거제중앙고등학교가 위치해 있으며, 주거지역과 농경지가 섞여 있어 기본적인 생활 시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 본 토지는 맹지인 농경지로서 직접적인 생활 편의성보다는 주변 개발 계획에 초점을 맞추어야 합니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 명확하게 확인되지 않았으나, 준공업지역의 특성상 향후 주변에 소규모 공장이나 창고 등이 들어설 가능성은 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

맹지: 본 토지는 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 개발(건축 등)을 심각하게 제한하는 가장 큰 리스크입니다. 건축을 위해서는 주변 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(통행지역권 설정 등)가 필수적입니다.

공법상 제한 (공공청사 저촉): 본 토지는 공공청사 부지에 저촉되어 있어 토지의 사용 및 수익에 영향을 받고 있습니다. 이는 장래 공공사업(청사 건립 등)으로 인한 수용 및 보상의 가능성을 내포하며, 매수인이 원하는 용도로의 자체적인 개발이 사실상 불가능함을 의미합니다.

용도 제한: 준공업지역이지만, 상대보호구역(학교) 제한으로 인해 유해시설 설립이 불가합니다.

농지 이용: 현황 농경지이므로 농지법에 따른 취득 자격(농지취득자격증명원, 농취증) 발급이 요구될 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건(토지 329.00제곱미터, 약 99.51평)은 권리분석상 단순하나, 공법상 리스크가 매우 큽니다. 핵심은 '맹지'와 '공공청사 저촉'입니다. 맹지로서 자체 개발이 어렵고, 공공청사 저촉으로 인해 사실상 장래 공용 수용(매도)의 대상이 될 가능성이 높은 토지입니다. 따라서 일반적인 시세차익을 위한 개발 투자보다는 '공익사업 수용'을 염두에 둔 투자가 되어야 합니다. 수용 시 감정가 대비 투자 수익률, 보상 시점 등을 신중하게 예측해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

핵심 투자 포인트: 공용 수용에 따른 보상금 획득입니다.

준공업지역: 장래 수용 보상액 산정 시 준공업지역의 가치가 반영될 수 있습니다.

저렴한 진입 비용: 맹지 및 공공청사 저촉 리스크로 인해 유찰이 진행될 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받아 장기적인 수용 보상금을 노릴 수 있습니다.

단점 인지: 맹지 상태로는 건축 등 어떠한 개발 행위도 불가능하며, 투자금 회수 시점은 공공청사 개발 계획 진행 속도에 전적으로 달려 있음을 명확히 인지해야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계