나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21310 [1] 경상남도 거제시 장평동 1212-2 거제장평유림노르웨이숲 상가동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 '거제디큐브백화점' 동측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 업무시설, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 105호로서,
외 벽 : 화강석 및 강화유리 등 마감,
내 벽 : 몰탈위페인트 마감,
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(현황 '공실')로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 각층 소화전 등 화재관련설비, 승강기 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 유사토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 동측 및 남측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(신현중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-근린생활시설로 현황 '공실'.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 통영지원 2025타경21310 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장평동 1212-2 거제장평유림노르웨이숲 상가동 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 717,000,000원

토지 면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

토지 지분: 11.502199999999998㎡ (약 3.48평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 74.19㎡ (약 22.45평)

건물 지분: 74.186㎡ (약 22.45평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에이치에프비삼일유동화전문

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 근린생활시설로 현황 '공실' 상태입니다.

특수 물건 정보: 유동화 물건

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동에 위치하며, '거제디큐브백화점' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 공동주택(아파트), 근린생활시설, 업무시설, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

단지 내 차량 접근성은 용이하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

1.2. 3.건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 3층 건물 중 1층 105호입니다.

외벽은 화강석 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

1.2. 4.이용상태

본 건은 근린생활시설로 이용 중이나, 현재 '공실' 상태입니다.

1.2. 5.설비내역

제반 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 각 층 소화전 등 화재 관련 설비, 승강기 등이 시설되어 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 사다리형의 유사 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주상용 건부지'로 이용 중입니다.

1.2. 7.인접 도로상태

대지권의 토지는 동측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(신현중학교), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 9.공부와의 차이

토지 및 건물 공부와 현황 간에 차이는 없습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 완료되었으며, 여러 건의 근저당권, 가압류, 압류가 설정되었으나, 이들 대부분은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 말소기준권리로는 2017년 5월 19일 부산은행의 근저당권(600,000,000원)이 확인됩니다. 2025년 4월 25일 설정된 에이치에프비삼일유동화전문(채권자)의 임의경매 개시 결정 등기(2025타경21310)가 현재 본 건 경매의 근거가 되고 있습니다. 등기부 채권 총액은 696,300,132원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

본 건은 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계가 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나 보증금 반환 채권에 대한 권리를 포기한 경우임을 시사합니다. 따라서, 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 지상권 개요 부분은 비고란에 '근린생활시설로 현황 '공실''이라고만 기재되어 있어 명확한 지상권 설정 여부는 알 수 없습니다.)

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 용도 및 주변 상업시설

본 건은 근린상가로 분류되며, 주변에는 아파트 단지, 업무시설, 상가 등이 혼재하여 배후수요를 확보할 수 있는 지역입니다. '거제디큐브백화점'이 인근에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 2.건물 상태

건축물 표제부 상, 본 건은 '거제 장평 유림노르웨이 숲' 상가동 1층 105호이며, 제1종 및 제2종 근린생활시설, 판매시설로 이용 가능합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준공되었습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설

인근에 '거제디큐브백화점'이 있어 쇼핑 및 문화시설 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 2.교육시설

'신현중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다. (상대보호구역 관련)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.공실 위험

현재 본 건은 '공실' 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵다는 점을 인지해야 합니다. 향후 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임차인 확보 노력이 필요합니다.

1.6. 2.현장 조사 제약

감정평가 과정에서 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 조사가 제한되었으며, 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰을 통해 평가가 이루어졌습니다. 이로 인해 실제 내부 상태나 숨겨진 문제에 대한 정확한 파악이 어려웠을 수 있습니다. 입찰 전 현장 재확인이 필수적입니다.

1.6. 3.토지이용 제한

일부 토지이용계획 및 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역)은 향후 건물 활용이나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 근린상가로, '거제디큐브백화점' 인근에 자리하여 상권 활성화 가능성이 있는 입지입니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가는 7억 1천7백만 원으로 책정되었습니다. 현재 '공실' 상태이며, 임차인 인수 부담은 없습니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, 현장 조사에 일부 제약이 있었던 점과 토지이용 제한사항을 종합적으로 고려해야 합니다. 유동화 물건이라는 특성을 인지하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.양호한 접근성 및 상권 잠재력

'거제디큐브백화점' 인근이라는 입지적 장점과 편리한 교통 여건은 향후 상권 활성화 시 높은 가치 상승을 기대하게 합니다.

1.8. 2.임차인 부담 없음

인수 보증금 합계가 0원이므로, 권리 관계 분석이 비교적 용이하며 명도 관련 리스크가 적습니다.

1.8. 3.실수요자 및 투자자 모두 고려 가능

현 상태는 공실이지만, 잠재적 임대 수익을 기대하는 투자자나 직접 운영을 고려하는 실수요자 모두에게 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 717,000,000원입니다. 임차인 인수 부담이 없고, 공실 상태임을 고려할 때, 향후 공실 해소 및 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 공실 상태와 현장 조사 제약 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 권장하며, 이는 대략 501,900,000원 ~ 573,600,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 분석 및 최근 시장 동향을 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.