나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21277 [1] 경상남도 거제시 고현동 961-153 한라프라자 2층3호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '신현초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 근린생활시설 및 상업용 부동산 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물 내 2층 3,4호로서,
(사용승인일: 1996.03.27.)
외 벽: 석재타일 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 기호(1,2)는 벽체 구분없는 오픈상가로서, 현황 공실 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 천장형 냉난방설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-두개의 호실이 경계벽체 등이 설치되어 있지 않은 채, 경계선이 스티커로 부착되어 있는 오픈상가, 현황 '공실'.
-육안으로 건물번호표지 등이 식별되지 않고, 건축물현황도상으로 구분이 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21277 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 961-153 한라프라자 2층 3호

건물명: 한라프라자

토지 면적: 13.93㎡ (약 4.21평)

건물 면적: 21.96㎡ (약 6.64평)

용도: 판매시설

감정가: 84,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재 '신현초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 근린생활시설 및 상업용 부동산 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하고 있는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

* 건물 구조 및 현황: 철근콘크리트조 슬라브지붕 3층 건물 내 2층 3,4호로서, 사용승인일은 1996년 3월 27일입니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 내부인테리어, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 본 건은 두 개의 호실이 경계벽체 등이 설치되지 않은 채, 경계선이 스티커로 부착되어 있는 오픈상가 형태이며, 현재 '공실' 상태입니다. 건물번호표지 등은 육안으로 식별되지 않고 건축물현황도상으로 구분이 가능합니다.

* 토지 현황: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본 건 남서측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 약 10미터, 남동측으로 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 2023년 3월 13일 접수된 경남신용보증재단의 가압류 (창원지방법원 2023카단50164)입니다.

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2000년 6월 15일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 채권 금액: 84,867,764원

1.3. 상권분석

* 본 건은 거제시 고현동의 상업 중심지에 위치하고 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 상업용 부동산이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적입니다.

* 판매시설 용도로 적합한 입지를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 신현초등학교가 인근에 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 주변 편의시설: 상업지대 내에 위치하여 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 혐오시설: 본 물건지 주변을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 원 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 2000년 6월 15일 전입(사업)신고일자로 대항력을 갖추고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 0원이라도 주의가 필요합니다.

* 현황 공실 및 오픈상가: 현재 공실 상태이며, 두 개의 호실이 구분 없이 오픈된 구조로 되어 있어 즉각적인 임대 수익 발생에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 기존 임차인 또는 전 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1996년 사용승인된 건물로 약 30년 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 거제시 고현동 상업지역 내에 위치한 판매시설로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 현황 공실 상태의 오픈상가 구조, 건물 노후도 등 고려해야 할 리스크 요인이 산재해 있습니다.

* 안정적인 수익 창출보다는 적극적인 명도 및 활용 전략이 필요한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 내 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력 보유.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

* 임차인 관련 리스크 해결 시, 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대.

* 상업용 부동산 투자에 대한 경험과 적극적인 활용 계획이 있는 투자자에게 적합.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 84,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원으로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 분석, 낙찰 사례 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.