나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30796 [1] 경상남도 진주시 집현면 덕오리 5-20 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 집현면 덕오리 소재 '불티마을' 남동측 인근에 위치하며, 부근은
전·답, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 부정형의 토지로서, 전 상태임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30796 (1)

소재지: 경상남도 진주시 집현면 덕오리 5-20

용도: 답 (논)

감정가: 53,118,000원

토지면적: 681.00㎡ (약 206평)

토지지분: 681㎡ (약 206평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

주의사항: 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 집현면 덕오리 소재 '불티마을' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전·답(밭·논), 단독주택 등이 혼재된 농촌 및 주거 복합 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 어려워 대중교통 이용 및 자체 차량 접근성이 다소 불편할 것으로 판단됩니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 약 3미터 내외 폭의 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규의 제한을 받습니다.

2.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (보증금 합계 0원)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 2016-07-27 (갑2), 2021-08-05 (갑3, 박정숙, 매매 60,800,000원)

* 근저당권: 2021-08-12 (을4, 진주원예농업협동조합, 42,000,000원 - 말소기준권리), 2023-08-11 (을5, 강인숙, 35,000,000원)

* 임의경매: 2025-04-21 (갑4, 진주원예농업협동조합, 39,650,239원)

* 등기부 채권 총액: 77,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 사항이 없습니다. (단, 특수 물건으로 인한 숨은 권리 등은 별도 확인 필요)

* 종합 의견: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 말소기준권리인 을4 근저당권보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

2.3. 상권분석

본건은 진주시 집현면의 농촌 지역에 위치하여 인근에 상업 시설은 매우 제한적입니다. 주로 농경지 및 단독주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 진주시내로 이동해야 할 것으로 보입니다. 대규모 상권이나 유동인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다.

2.4. 생활정보

주변에 기본적인 편의 시설이 부족한 농촌 지역으로, 교육, 의료, 쇼핑 등의 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 장거리 이동이 불가피합니다. 인근 '불티마을' 및 전답 지역을 중심으로 한 소규모 주거 단지가 형성되어 있습니다. 진주시내의 주요 문화 시설 및 병원, 대형마트 등은 차량으로 이동해야 접근 가능합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 '답' 용도의 농업진흥구역 내 토지이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 증명서 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 큰 위험이 존재합니다. 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 차량 접근성 제한: 차량 접근이 불가능하다는 점은 물건 이용 및 관리에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 한계: 기본적인 생활 인프라 및 편의 시설 부족, 낮은 접근성 등 농촌 지역의 일반적인 한계를 가지고 있습니다.

* 개발 가능성 제한: 생산녹지지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 집현면의 농업진흥구역 내 답 토지로, 681㎡(약 206평)의 면적을 가지고 있습니다. 현재 토지 외 다른 건물은 없으며, 토지 자체만을 매각 대상으로 합니다. 권리관계는 모두 소멸 예정으로 깨끗한 편이나, 농지취득자격증명 제출이 필수이며 차량 접근이 어렵다는 점이 주요 고려 사항입니다.

2.7. 투자 포인트

* 농업 목적 활용 가능성: 농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 직접 농경지로 활용하거나 임대하여 농업 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지목 변경 및 개발 가능성: 장기적으로 지역 개발 계획이나 관련 법규 변경에 따라 토지 이용 계획이 변경될 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 이는 매우 불확실한 요소입니다.

* 경매 특성상 시세보다 저렴한 가격에 취득할 기회: 권리 분석상 낙찰 후 추가 부담이 적어, 철저한 사전 조사 후 적정 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 53,118,000원으로 책정되었으며, 채권 총액은 77,000,000원입니다. 농지취득자격증명 미발급 시 보증금 몰수라는 중대한 리스크가 존재하며, 차량 접근성 또한 제한적임을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같은 점들을 종합적으로 고려하여 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 53,118,000원

* 총 채무액: 77,000,000원 (감정가 초과)

* 주요 위험 요소: 농지취득자격증명 필수, 차량 접근 제한

상기 내용을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 잠재적 리스크에 대한 보수적인 할인율을 적용한 45,000,000원 ~ 50,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 최종 입찰가는 물건의 현황, 법원의 최저 매각 가격, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.