나이스옥션 법원경매 진주 2025타경668 [1] 경상남도 산청군 금서면 매촌리 626-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 산청군 금서면 매촌리 금서면사무소 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 국도변 단독주택, 주상용, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서 현황 주택부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 59번 국도, 남동측으로 왕복2차선 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 도시지역, 일반상업지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-3)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2)
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서
외벽 치장벽돌, 몰탈 페인팅 등 마감
창호 새시창호

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

- 구조 : 별첨 ""지적개황도 및 건물개황도""와 같이 기호 ㉠㉡이 소재함.
- 영향 : 구조?규모?이용 상황 등으로 보아 감정 물건에 미치는 영향이 있을 것 으로 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함
-지상에 식재되어 있는 조경수목 등은 토지가격에 포함 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경668 (1)

소재지: 경상남도 산청군 금서면 매촌리 626-4

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택

용도: 단독주택

감정가: 279,139,800원

토지 면적: 513.00㎡ (약 155.17평)

건물 면적: 86.40㎡ (약 26.13평)

건물 제시외 면적: 15.00㎡ (약 4.54평) (감정서상 ㄱ,ㄴ 포함 매각)

준공 연도: 1995년 8월 9일

3. 입지조건

주위 환경:

대상 물건은 경상남도 산청군 금서면 매촌리에 위치하며, 금서면사무소 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 국도변의 단독주택, 주상용 건물, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황:

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남서측으로는 59번 국도, 남동측으로는 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-3)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

등기부 현황:

* 토지 등기부:

- 갑구에는 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 있습니다.

- 을구에는 2011년 5월 12일자 산청군농업협동조합 명의의 근저당 148,800,000원이 말소기준권리이며, 같은 날짜의 지상권 설정(말소) 내역이 있습니다.

- 2025년 4월 23일자 산청군농업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정(2025타경668)이 등기되어 있습니다.

- 등기부채권 총액은 148,800,000원입니다.

* 건물 등기부:

- 갑구에는 소유권 이전 및 증여 내역이 있습니다.

- 을구에는 2011년 5월 12일자 산청군농업협동조합 명의의 근저당 148,800,000원이 말소기준권리입니다.

- 2025년 4월 23일자 산청군농업협동조합 명의의 임의경매 개시 결정(2025타경668)이 등기되어 있습니다.

- 등기부채권 총액은 148,800,000원입니다.

말소기준권리:

2011년 5월 12일자 산청군농업협동조합 근저당권 (을2)

매각으로 소멸되는 권리:

상기 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 확인된 권리 중에서는 별도 인수 사항이 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

- 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권분석

주변 시세 (참고 자료):

제공된 JSON 데이터 분석 결과, "스위트캐슬Ⅰ" (2021년 건축, 다세대 주택)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 1월, 31.72㎡(전용면적) 거래 금액: 13,800만원

* 2026년 3월, 32.13㎡(전용면적) 거래 금액: 15,700만원

* 2026년 3월, 32.40㎡(전용면적) 거래 금액: 11,850만원

* 분석: 상기 거래 사례는 본건과 건축 연도(2021년 vs 1995년) 및 주택 유형(다세대 vs 단독주택)이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 동일한 금서면 매촌리 지역 내의 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본 건의 경우, 토지 면적(513.00㎡)이 넓고 단독주택임을 감안할 때, 다세대 주택과는 다른 가치 평가가 이루어질 것으로 예상됩니다.

단독주택 시세 (추정):

검색 결과, 산청군 금서면 지역의 단독주택 매물은 주로 넓은 토지를 포함하는 경우 1억 2천만원대부터 2억 8천만원대까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 본 건의 넓은 토지 면적(513.00㎡)과 일반상업지역이라는 용도지역 특성을 고려할 때, 토지 가치가 중요하게 평가될 것으로 보입니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 금서면사무소 인근에 위치하여 기본적인 면 소재지 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 59번 국도 및 왕복 2차선 도로에 인접하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

* 주변 환경: 주위에는 단독주택, 주상용 건물, 농경지가 혼재되어 있으며, 비교적 조용한 주거 및 농업 환경입니다.

* 학교: 인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1995년 준공 건물로, 약 30년의 노후도가 있어 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 일반상업지역 내 주택: 대상 물건의 토지가 일반상업지역으로 지정되어 있어, 주택 외 다른 용도로의 개발 가능성 또는 향후 건축 규제 변경 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 감정서상 ㄱ,ㄴ으로 표기된 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으나, 건축물대장에 등재되지 않은 부분에 대한 정확한 현황 파악이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 금서면 매촌리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(513.00㎡)을 소유하고 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 토지 활용 가치가 높을 수 있으며, 59번 국도 등 주요 도로에 접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 권리 분석 결과, 인수되는 권리는 없는 것으로 보이며, 채권 총액 대비 감정가가 적절하게 책정된 것으로 판단됩니다. 다만, 건축 연도가 1995년으로 노후도가 있고, 제시외 건물이 포함되어 있어 현장 확인이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 가치: 513.00㎡의 토지는 향후 개발 또는 활용 가치가 높아 잠재적 투자 가치가 있습니다.

* 일반상업지역 지정: 상업지역에 속해 있어 향후 용도 변경이나 상업 시설로의 전환 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지의 가치를 온전히 활용할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 말소기준권리 이하 권리들이 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,139,800원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 시세(1억 1천만원대 ~ 1억 5천만원대)는 본건의 단독주택 및 넓은 토지 면적과 직접 비교하기 어렵습니다. 검색된 지역 단독주택 및 토지 매물 시세를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

건축 연도, 제시외 건물 존재 등 일부 리스크 요인을 감안하고, 일반상업지역이라는 토지 이용 특성을 고려하여, 낙찰가율 70~80% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 75% 수준인 약 209,000,000원에서 80% 수준인 약 223,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.