나이스옥션 법원경매 진주 2025타경677 [1] 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층디404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '진양고등학교' 남동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 지상5층 건물로서
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(‘엔젤리나 무용학원’)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(소-특-1-39)*접합), 중로1류(폭 20m~25m) (중-집-1-67))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2024-04-23)(가람별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(충무공초등학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(진양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

-본건건물 D동의 공부상 층수는 1,3,4,5층으로 등재되어 있음. 실제 건물상 3층에 위치함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경677 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 277-7 진주혁신도시아슬란스포츠몰 4층디404호

용도: 근린상가

감정가: 400,000,000원

토지면적: 107.50㎡ (약 32.51평)

토지지분: 107.498㎡ (약 32.51평)

건물면적: 146.88㎡ (약 44.43평)

건물지분: 146.88㎡ (약 44.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하동군수산업협동조합

주요사항: 본건 건물 D동의 공부상 층수는 1,3,4,5층으로 등재되어 있으나, 실제 건물상 3층에 위치함.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 진주시 충무공동 소재 '진양고등학교' 남동측 인근에 위치함.

* 교통: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

* 도로: 본건 소재 부지 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 주변 환경: 혁신도시 개발 지역으로, 학교 및 공공시설과 인접해 있음. 토지이용계획상 준주거지역이며, 지구단위계획구역에 속함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 8월 24일자 근저당권 (하동군수산업협동조합, 채권최고액 276,000,000원).

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 가처분, 가압류, 임의경매, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 권리의 구체적인 내용이나 존부는 별도 확인이 필요함.

* 임차인 현황: 현재 '엔젤리나 무용학원'으로 이용 중인 것으로 파악됨. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인 존재에 따른 대항력 유무 및 보증금, 차임 등의 상세 조건은 추가적인 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권분석

* 건물 용도: 건물 전체는 운동시설로 등록되어 있으나, 본건 물건은 근린생활시설로 이용되고 있음.

* 이용 현황: 현재 '엔젤리나 무용학원'으로 운영 중임.

* 상권 특성: 진주혁신도시 내 상업 지구에 위치하여 배후 수요가 기대됨. 최근 한국부동산원 자료에 따르면 진주혁신도시 집합상가 공실률은 2024년 1분기 기준 약 4.8% 수준으로, 구도심 상가 대비 낮은 편이며 안정적인 수준을 유지하고 있음. 이는 공급 대비 꾸준한 수요가 있음을 시사함.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 진양고등학교, 문산중학교, 가람별유치원, 충무공초등학교(설립예정지) 등이 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 편의시설: 혁신도시 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 추가적인 조사를 통해 상세 파악 필요.

* 주변 환경: '진양고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 층수 불일치: 공부상 4층(디404호)으로 등재되어 있으나, 실제 건물상 3층에 위치한다는 점은 공부와 현황의 차이로, 명확한 확인 및 관련 서류 확인이 필수적임. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 문제의 소지가 될 수 있음.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있어, 해당 권리의 성격 및 권리자, 존속기간 등을 반드시 확인해야 함.

* 임차인 대항력 및 보증금: 임차인 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 점유 사용 중이므로 대항력 유무 및 퇴거 관련 불확실성 존재 가능. 상세 조건 확인 필수.

* 상가 공실 위험: 혁신도시 내 상권이 활성화되고 있으나, 공급량 대비 수요 변화에 따른 공실 위험은 항상 존재하므로 시장 상황을 면밀히 주시해야 함.

7. 종합 의견

본건 물건은 진주혁신도시 내에 위치한 근린상가로, 교육시설 인근이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 진주혁신도시 상가 공실률이 낮은 수준을 유지하는 등 상권 활성화 추세를 보이고 있습니다. 건물 자체는 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하의 경매로 비교적 명확하나, 매각 후 인수될 수 있는 지상권과 명확한 확인이 필요한 임차인 현황은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 특히, 공부상 층수와 실제 층수가 다르다는 점은 본건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크 요인이므로, 반드시 현장 방문을 통해 정확히 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 학교 등 교육 시설 및 주거 단지 인접으로 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 본건의 현 임차 업종(무용학원)을 유지하거나, 유사 업종으로 재임대 시 공실 위험을 낮출 수 있음.

* 감정가 대비 향후 시세 상승 및 임대 수익률을 고려한 투자 기회.

9. 예상 입찰가

감정가: 400,000,000원

인수할 임차인 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 주변 시세, 실제 현장 조사 결과, 임대 가능성, 건물 상태, 권리 관계(특히 지상권 및 임차인 관련) 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

단, 본건의 층수 불일치 및 지상권, 임차인 현황 등 추가 확인이 필요한 사항에 대한 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.