나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11707 [1] 울산광역시 북구 천곡동 715 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 출산광역시 북구 천곡동 소재 천곡저수지 북동측 인근에 위치하며, 주위는
농촌주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근 곤란하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

남하향의 완경사지대의 부정형 토지로서 전(일부 휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 1.5M 정도의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역
(전부제한 100m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
불법형질변경시 원상회복명령 발하여질 가능성 있음
지목은 답이나, 현황은 잡목이 자생하고 일부 토지는 경작 중임. 타토지와의 경계는 지적측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11707 (1)

소재지: 울산광역시 북구 천곡동 715

용도 (지목): 답

감정가: 549,185,000원

토지면적: 1207.00㎡ (약 365.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울산원예농업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 불법 형질변경 시 원상회복 명령 발하여질 가능성 있음, 지목은 답이나 현황은 잡목 자생 및 일부 경작 중, 타 토지와의 경계는 지적 측량 필요

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 북구 천곡동 소재 천곡저수지 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근 곤란하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

* 형태 및 이용상태: 남하향의 완경사지대의 부정형 토지로서 전(일부 휴경지)으로 이용중임.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 1.5M 정도의 비포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (전부제한 100m 이내 지역).

* 제시외 물건: 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 울산광역시 북구 천곡동에 소재하며, 천곡저수지 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 농촌주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 전원적인 분위기를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근은 다소 곤란한 편이나, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능합니다. 토지 남측으로는 폭 약 1.5m의 비포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육제한구역(전부제한 100m 이내 지역)으로 지정되어 있어 축사 등 가축 사육 시설 설치에 제한이 있습니다.

2.4. 주변 개발 계획

울산 북구 천곡동 일대에서는 대규모 도시개발사업이 추진되고 있으며, 일부 사업은 2026년 상반기 내 착공 예정인 것으로 파악됩니다. 이러한 개발 사업은 지역의 주거 환경 개선 및 잠재적 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로, 현재 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이나 차임은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김무호 (1979-10-19)

* 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속): 김인조 (2017-03-07)

* 근저당권 (말소기준권리): 울산원예농업협동조합 (2024-06-27, 312,000,000원) - 말소 예정

* 근저당권: 이원희 (2024-10-11, 24,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 울산세무서장 (2024-12-18) - 말소 예정

* 임의경매 개시결정: 울산원예농업협동조합 (2025-04-28, 239,999,767원) - 말소 예정

3.3. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (울산원예농업협동조합, 2024-06-27)이 말소기준권리입니다. 매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다. (해당 권리가 등기부에 존재할 경우 인수 대상이 됩니다. 현재 등기부 요약에는 지상권 설정 내역이 명시되어 있지 않습니다.)

3.5. 총 등기부채권액

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소될 권리들의 채권 총액은 336,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 전반적으로 농경지와 임야, 농촌주택이 혼재된 지역으로, 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 인근 시내버스정류장 외에는 상업 시설 및 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4.2. 잠재적 가치

주변 지역의 도시개발사업 추진은 향후 지역 가치 상승 및 상권 발달의 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

제공된 정보만으로는 주변 편의 시설에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 다만, 인근 시내버스정류장이 있어 기본적인 교통 이용은 가능합니다.

5.2. 주변 환경

천곡저수지 인근의 자연 환경은 쾌적함을 제공할 수 있으나, 차량 접근이 다소 어려운 점은 생활 편의 측면에서 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 토지의 지목은 '답'으로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰받은 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

6.2. 토지 현황 및 이용

지목은 답이나, 현황은 잡목이 자생하고 일부 토지는 경작 중인 상태입니다. 이는 실제 토지 이용과 공부상 지목 간의 차이가 존재할 수 있음을 의미하며, 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다. 또한, 불법 형질 변경 사실이 확인될 경우 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있어 주의가 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

* 자연녹지지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 등 가축 관련 시설 설치가 제한됩니다. 이는 축사 등 혐오시설이 인근에 입지할 가능성이 낮다는 긍정적인 측면도 있지만, 향후 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 검색 결과, 울산 북구 지역에서 과거 음식물 자원화 시설이나 동물 화장장 건립 관련 민원 및 갈등이 있었으나, 본 물건 소재지 인근에 직접적으로 명시된 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 지정 및 주변 개발 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 북구 천곡동에 위치한 답(전)으로, 감정가는 5억 4918만 5천원입니다. 주변은 농경지 및 임야가 혼재된 전원 지역이며, 인근에서 도시개발사업이 진행 중이라는 점은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 필수, 지목과 현황의 차이, 경계 측량 필요성, 그리고 도시지역 내 자연녹지지역 및 가축사육제한구역이라는 토지 이용상의 제한 등은 투자 전 반드시 확인하고 해결해야 할 사항입니다. 차량 접근이 다소 어렵다는 점 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 지역 도시개발 사업 추진으로 인한 향후 가치 상승 기대감.

* 말소될 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확함.

* 농지법에 따른 규제 사항만 충족된다면, 잠재적 활용 가치 보유.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 별도의 시세 조사 및 추가적인 분석 없이, 감정평가액을 기준으로 다음과 같이 제시합니다.

감정가: 549,185,000원

투자자는 반드시 개별적인 시세 조사, 권리 분석, 현장 방문 등을 통해 본 물건의 정확한 가치를 산정하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 이용의 제한 사항 등을 충분히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.