나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1098 [1] 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 산82 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율목감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 소재 '종곡마을회관' 북서측 인근에 위치하는
토지로서 주변은 자연림, 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 제반교통사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 남동측 하향 완경사 토지로서 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 2-3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

광평수의 수목으로 이루어진 임야로 미확인 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1098 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 산82

지목: 임야

용도: 임야

감정가: 589,105,000원

토지면적: 10,711.00㎡ (약 3,240평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 토지 및 건물 현황

* 토지는 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 소재의 임야로, 총 면적은 10,711.00㎡ (약 3,240평)입니다.

* 토지 제시외 면적 및 건물 면적은 모두 0.00㎡로, 현황상 나대지 상태의 임야로 보입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리 소재 '종곡마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 자연림, 농경지 등으로 형성된 지역으로, 전반적으로 조용한 자연환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통 상황은 다소 불편한 것으로 파악됩니다.

* 남동측으로 폭 약 2-3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 본건은 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종)에 해당됩니다.

* 자연녹지지역은 보전에 목적을 두되 제한적으로 개발이 허용되는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 소유권 이전 내역과 함께 근저당권이 설정되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다. [cite:error]

* 말소기준권리인 전북은행 근저당권(2023-02-16 접수, 345,000,000원) 및 추가 근저당권(2023-07-31 접수, 230,000,000원)이 확인됩니다.

* 채권자(전북은행)에 의한 임의경매 개시결정(2025-04-29 접수, 490,578,902원)이 등기되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 575,000,000원입니다. [cite:error]

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. [cite:error]

* 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 및 민원 현황

* 본건 인근 지역(온산읍 삼평리)에서는 과거 산업폐기물 매립장 건립 관련 주민 반발이 있었으며, 환경영향평가 부적정으로 인해 입안이 취소된 사례가 있습니다.

* 또한, 과거 온산 삼평리 자연녹지에 정류장 추진 관련 논란이 있었습니다.

* 지역 내 주민들은 혐오시설 집중 및 이에 상응하는 혜택 부족에 대한 민원을 제기하기도 했습니다.

4.2. 도시계획 및 녹지지역

* 본건은 도시지역 내 자연녹지지역에 해당합니다. 자연녹지지역은 보전 목적과 함께 제한적인 개발이 허용되는 지역입니다.

* 자연녹지지역은 개발 가능성이 있으나, 개발 시 건폐율, 용적률 등 관련 법규를 준수해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 주변이 자연림과 농경지로 이루어져 있어, 대규모 편의시설이나 상업시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 울산 시내 및 주요 지역으로의 접근은 차량을 이용해야 하며, 교통 상황에 따라 소요 시간이 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

* 본건은 분묘기지권 성립 여지가 있는 특수 물건입니다.

* 주의사항으로 광평수의 수목으로 이루어진 임야로 미확인 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립 여지가 있음을 명시하고 있습니다. [cite:error]

* 분묘기지권은 분묘가 존재하는 토지에 대해 사용권을 주장하는 권리로, 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 자연녹지지역 관련 규제

* 자연녹지지역은 개발이 가능하지만, 보전 목적이 강하여 건축 행위나 개발에 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

* 산지관리법에 따라 보전산지와 준보전산지로 구분되며, 보전산지의 경우 개발이 더욱 제한적입니다.

* 건폐율, 용적률, 경사도, 입목 축적 등 개발행위허가 기준을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 도로 접근성

* 인접 도로가 폭 2-3미터로 협소하여, 대규모 차량의 접근이나 건축 시 건축법상 도로 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 온산읍 삼평리의 자연녹지지역에 위치한 임야입니다. 감정가는 589,105,000원이며, 토지면적은 10,711.00㎡ (약 3,240평)입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

주요 특징으로는 분묘기지권 성립 가능성이라는 명확한 리스크 요소를 가지고 있으며, 자연녹지지역이라는 용도지역 특성상 개발 시 법규 검토가 필수적입니다. 주변에 과거 개발 관련 민원 사례가 있었던 점도 참고할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연녹지지역으로 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 토지 자체의 면적이 상당하여, 잠재적 가치가 존재합니다.

* 경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 589,105,000원을 기준으로 하되, 물건의 특성과 리스크 요인(분묘기지권, 개발 규제 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

잠재적 리스크를 충분히 검토하고, 해당 토지의 미래 가치 및 개발 가능성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.