나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31217 [1] 경상북도 고령군 다산면 호촌리 640-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 다산면 호촌리 소재 ‘호촌2리마을회관’ 남동측 인근에 위치하는
토지로서 부근은 간선도로변 인근의 단독주택, 창고, 소규모 공장, 식당, 농경지 등으로
형성되어 있는 등 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 남서측 인근에 왕복4차선의 '사문진로'가 통과하며, 인근에
시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 대체로 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 자체지반 평탄하고 인접지와 대체로 등고이며, 단독주택 및 근린
생활시설(사무소)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 폭 약 4미터 내외, 남서측으로 폭 약 4~5미터의 포장된 도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
제1종일반주거지역(2018-07-26), 제1종지구단위계획구역(사문지구), 소로2류(폭 8m~10m)
(소로2류12호(국))(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3류63호(국))(접합), 가축사육제한구역
(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(호촌지구(침수위험
지구))<자연재해대책법>.

제시목록 외의 물건

별첨 '건물감정평가 요항표' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 경량철골조 판넬위 아스팔트슁글지붕 1층건으로서
- 외 벽 : 적벽돌 쌓기, 몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
- 창 호 : 새시 창호 등 마감,

기호 3) 일반철골구조 판넬지붕 2층건으로서
- 벽 체 : 샌드위치패널 마감,
- 바 닥 : 타일 등 마감,
- 천 장 : 텍스 등 마감,
- 창 호 : 새시 창호 등 마감,

기호 3-1) 경량철골조 판넬위 아스팔트슁글지붕 1층건으로서
- 외 벽 : 사이딩 패널 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
- 창 호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

기호 2) 단독주택,
기호 3) 1층, 2층 :사무실,
기호 3-1) 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 공히 위생설비, 급배수설비 되어 있으며, 기호 2), 3-1)은 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 별첨 '지적및건물개황도', '사진용지'와 같이 동일인 소유로 사료되는 부합물
및 종물인 기호 ㄱ), ㄴ)이 소재하여 감정평가 목적을 고려하여 실지조사시 개략적인 측량에
의한 면적을 사정하여 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 토지일부도시계획도로저촉감안가임. 임대차관계미상의 사업자등록자 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31217 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 고령군 다산면 호촌리 640-4

토지 면적: 705.00㎡ (약 213.26평)

건물 면적: 716.20㎡ (약 216.65평)

제시외 건물 면적: 60.60㎡ (약 18.33평)

용도: 근린시설 (제2종 근린생활시설 및 단독주택)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 764,930,600 원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특수 물건 정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

주소: 경상북도 고령군 다산면 호촌리 640-4

주변 환경: '호촌2리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 간선도로변 인근으로 단독주택, 창고, 소규모 공장, 식당, 농경지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 남서측 인근에 왕복 4차선 '사문진로'가 통과합니다.

인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

용도지역: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 (사문지구)

도시계획시설: 소로2류 (폭 8m~10m) 저촉, 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

기타 제한: 가축사육제한구역 (250m 제한지역), 침수위험지구 (호촌지구)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 9월 2일 접수된 대구은행 근저당권 (금 420,000,000원)

매각으로 인해 말소될 권리: 소유권이전 등기, 근저당권, 가압류, 임의경매 등기 등

인수되는 권리: 없음

등기부채권 총액: 595,500,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)아이디씨

보증금: 0원

차임: 300,000원

사업자 등록일: 2021-04-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 300,000원

사업자 등록일: 2019-04-24

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업 시설

본 물건은 제2종 근린생활시설(사무실) 및 단독주택 용도로 이용되고 있으며, 주변 지역 역시 단독주택, 창고, 소규모 공장, 식당 등이 혼재되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상가 및 주거 시설과 연계된 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

4.2. 특이사항

유동화 물건으로, 통상적인 경매 절차와는 다소 다른 진행이 있을 수 있으나, 본 건의 경우 채권자가 금융기관으로 보여 일반적인 절차로 진행될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'호촌2리마을회관'이 인근에 위치하며, 차량 접근이 용이한 '사문진로'를 통해 고령군 또는 인근 지역의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

구체적인 대형마트, 병원 등은 직접적인 정보가 부족하나, 인근 지역의 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 물건지 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 고령군 다산면 호촌리 지역은 주로 농경지, 주거지, 소규모 공장 지대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시계획도로 저촉

토지 일부가 도시계획도로(소로2류12호)와 저촉되는 부분이 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다. 감정가에 반영된 것으로 보이나, 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 미상 사업자등록자

임대차 관계가 불분명한 사업자등록자가 소재한다는 점은 인수 시 명도 및 관리상 주의가 필요합니다.

(단, 본건의 경우 사업자등록자의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.)

6.3. 유동화물건 특성

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 권리관계나 절차 진행에 있어 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

(다만, 본 건의 경우 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.)

6.4. 건축물 일부 용도

건물 중 일부가 단독주택으로 이용 중이나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 향후 용도 변경 또는 통합 운영 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 다산면 호촌리에 위치한 근린시설 및 주택 복합 용도의 부동산입니다.

토지 및 건물 규모가 상당하며, 감정가는 7억 6천만 원 수준입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 상의 큰 문제는 없어 보입니다.

주변 환경이 아주 우수하다고 보기는 어려우나, 차량 접근성이 양호하고 기본적인 생활 인프라 접근이 가능한 지역입니다.

토지 일부가 도시계획도로에 저촉되는 점, 임대차 관계 미상의 사업자등록자가 있다는 점 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

유동화 물건이라는 특성이 있으나, 권리관계 자체는 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능합니다.

근린생활시설과 단독주택이 혼재되어 있어 다양한 수익 모델(임대, 자체 사용 등)을 구상할 수 있습니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계입니다.

도시계획도로 저촉 부분은 감정가에 반영된 것으로 보이며, 저렴하게 취득 시 감안할 수 있습니다.

상대적으로 저평가된 지역에서 미래 가치를 보고 투자할 만한 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 764,930,600 원

주의사항: 본 물건은 유동화 물건이며, 토지 일부가 도시계획도로와 저촉되는 점, 임대차 관계 미상의 사업자등록자가 있다는 점 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가를 추가적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 대비 적정 비율을 기준으로 산정하되, 현장 조사 결과와 시장 상황을 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(예상 입찰가는 실제 컨설팅에서 제공되는 정보이며, 본 보고서에서는 특정 금액을 명시하기 어렵습니다. 감정가, 주변 시세, 물건의 특성, 본인의 자금 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.