나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3736 [1] 경상북도 포항시 남구 장기면 대진리 38-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경상 · 평가일 2025.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 장기면 대진리 ""매진마을"" 내에 위치하며, 부근 일대는 해안마을내 단독주택, 임야, 농경지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

(2): 북동측 하향 완경사지대에 계단식으로 조성된 부정형 토지로서, 제2종근린생활시설 신축부지임.
(3): 완경사지대에 소재하는 부정형 토지로서 임야임.
(4): 삼각형 토지로서 도로로 이용중임.
(5): 북동측 하향 완경사지대에 자체 지반은 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 제2종근린생활시설 신축부지임.
(6): 부정형 토지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

(2,5): 일단지로 북동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로, 북서측으로 폭 약 2.5미터 정도의 포장도로와 각각 접함.
(3): 본건은 맹지임.
(4,6): 폭 약 2.5미터 정도의 포장도로의 일부분임.

토지이용계획 및 제한상태

(2)(3)(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(장기일반19), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 준보전산지.
(5)(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(장기일반19), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

(2): 공부상 지목이 ""임야‘이나 현황 ""제2종근린생활시설 신축부지""임.
(4): 공부상 지목이 ""임야‘이나 현황 ""도로""임.
(6): 공부상 지목이 ""대‘이나 현황 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임.
② 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서,

(1층)
·외벽 : 스타코 마감
·내벽 : 몰탈 마감 및 타일(화장실)
·바닥 : 콘크리트 노출 및 타일(화장실)
·복도 바닥 : 타일
·창호 : 칼라샷시 창호임.

(2~4층)
·외벽 : 스타코 마감
·내벽 : 콘크리트 노출 및 타일(화장실)
·바닥 : 콘크리트 노출 및 타일(화장실)
·복도 바닥 : 타일
·창호 : 칼라샷시 창호임.

이용상태

제2종근린생활시설 신축 공사 도중에 있는 건물임.

설비내역

급배수설비, 위생설비(1~3층: 화장실에 양변기, 소변기 설치, 4층: 화장실에 양변기, 소변기 미설치) 등 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미 상 임.
② 기 타 : 본건 건물의 일부는 타인 소유인 대진리 38-2번지 토지상에 소재함.

물건 비고

일괄매각. 1목록 신축 중인 건물인 바 현 상태를 기준으로 평가.2목록 현황 제2종근린생활시설 신축부지임,.4,6목록 현황 도로.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

* 사건번호: 포항지원 2025타경3736 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 영OOOO (영포새마을금고로 추정)

* 중복 병합 사건: 2025타경4260 (동일 채권자, 임의경매)

* 감정가: 1,770,432,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 장기면 대진리 38-2

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설 신축 중)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 면적: 1,240.00㎡ (약 375평)

* 건물 면적: 960.12㎡ (약 290평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건축물 사용승인: 없음 (신축 중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 장기면 대진리, 이른바 '매진마을' 내에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 해안가에 형성된 단독주택, 임야, 농경지 등으로 이루어진 조용하고 전원적인 마을입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 해안가 마을 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

* 토지 (2,5): 제2종근린생활시설 신축 부지로 이용 중이며, 북동측 폭 약 6미터, 북서측 폭 약 2.5미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 (3): 임야로, 북동측 하향 완경사지에 소재하는 부정형 토지입니다. 본건은 맹지입니다.

* 토지 (4,6): 폭 약 2.5미터의 포장도로의 일부로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지들은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구) 등에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 편의시설: 대진리 자체는 소규모 해안 마을로, 편의점이나 소규모 상점 등 기본적인 시설은 있을 수 있습니다. 그러나 종합병원, 대형 마트, 백화점 등 편의 시설은 포항 시내 또는 인근의 더 큰 읍면 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 숙박업소 중 '190워터프런트'라는 곳이 대진리 191번지에 위치합니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 본 물건 인근에 직접적으로 집적된 대규모 산업 시설이나 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 포항시 전체적으로 음식물쓰레기 처리장 건립 등으로 인한 주민 반발 사례는 있으나, 해당 지역의 특정 혐오 시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건은 다수의 소유권 이전, 근저당, 지상권, 가처분, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 다양한 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

토지 등기부상 을17 근저당권 (영포새마을금고, 2023-07-26) 및 건물 등기부상 갑2 가압류 (한밭새마을금고, 2025-01-15)가 말소기준권리가 될 가능성이 높으며, 해당 경매 절차(2025타경3736, 영광군수산업협동조합의 강제경매)를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 모든 등기부 기록에 '말소' 표시가 되어 있어, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

현재까지 파악된 정보상으로는 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 현황이 미상으로, 보증금 및 차임에 대한 정확한 정보가 파악되지 않았습니다. 실제 조사 시 대항력 있는 임차인이 있는지, 있다면 보증금/차임은 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 장기면 대진리는 해안 마을로, 주로 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 전원적인 지역입니다. 제2종근린생활시설 신축 부지로서, 향후 지역 주민 및 방문객을 위한 상업 시설로 개발될 잠재력이 있습니다. '포항 구룡포 과메기 산업특구'와 인접해 있어 관련 산업과의 연계 가능성도 있습니다.

4.2. 상권 발전 가능성

현재로서는 대규모 상권이 형성되어 있다고 보기는 어렵습니다. 하지만, 신축 중인 건물과 주변 토지 개발 계획에 따라 점진적인 상권 활성화가 기대될 수 있습니다. 지역 특성상 펜션, 식당, 카페 등 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 하는 업종이 적합할 수 있습니다. 포항시 생활안전 데이터포털의 상권분석 정보는 주로 도심 지역 중심으로 제공되는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

전원적이고 조용한 해안 마을의 생활 환경을 제공하며, 바다와 가까워 힐링하기 좋은 환경을 갖추고 있다는 평가가 있습니다. 다만, 도심의 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

장기면에는 기본적인 교육 시설이 있을 수 있으나, 중고등학교 및 종합병원 등 주요 시설은 차량 이동 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 신축 중인 건물

본 건물은 현재 신축 공사 중이며, 감정평가 또한 현 상태를 기준으로 이루어졌습니다. 공사 완료 여부, 추가 공사 비용, 완공 시점 등이 불확실한 리스크 요인입니다.

6.2. 토지 경계 및 건물 위치 관련 문제

감정평가서 요약 중 '기타참고사항'에 "본건 건물의 일부는 타인 소유인 대진리 38-2번지 토지상에 소재함"이라는 매우 중요한 내용이 기재되어 있습니다. 이는 건물이 타인의 토지를 침범하여 건축되었거나, 해당 대지 내 다른 필지 소유자의 토지 일부를 이용하고 있을 가능성을 시사합니다. 이는 최악의 경우 법적 분쟁, 철거, 또는 상당한 보상 비용 발생으로 이어질 수 있는 중대한 하자입니다. 명확한 현황 조사와 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.3. 맹지 존재

토지 (3)번은 맹지로서, 해당 필지만을 별도로 이용하거나 개발하는 데 제약이 따를 수 있습니다. 다만, 전체 필지가 일괄 매각되므로, 도로에 접한 필지를 통해 접근성을 확보할 수는 있습니다.

6.4. 미상 임차인

임차인 현황이 '미상'으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 복합적인 권리 관계

다수의 압류, 가압류, 가처분, 경매 신청 등이 복잡하게 얽혀 있었습니다. 비록 대부분 소멸될 것으로 보이나, 권리 분석 과정에서 놓치는 부분이 없었는지 재확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 장기면 대진리에 위치한 제2종근린생활시설 신축 중인 건물 및 토지입니다. 감정가는 약 17.7억원이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 권리상 인수 부담은 거의 없을 것으로 예상되나, 신축 중인 건물 상태, 특히 '건물의 일부가 타인 소유 토지 상에 소재함'이라는 중대한 잠재적 리스크를 반드시 인지해야 합니다. 이러한 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색하며 공사를 성공적으로 완료할 수 있다면, 지역 특성에 맞는 상업 시설로서의 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 중인 상가 시설: 완공 시 임대 수익 및 자산 가치 상승 기대.

* 지역 거점 상권 잠재력: 해안 마을 내 상업 시설로서 지역 주민 및 관광객 대상 수요 예상.

* 권리 인수 부담 없음: 대부분의 권리가 소멸되어 낙찰자에게 부담이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,770,432,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(특히 타인 소유지 상 건축 부분)의 중요도와 해소 가능성, 공사 진행 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 경매 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본건의 특수성을 감안할 때, 리스크 분석 결과에 따라 상당한 할인율이 적용될 수도 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사 및 법률 전문가와 상담이 필수적입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금을 제외합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.