나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10487 [1] 경상북도 경주시 양남면 수렴리 117-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 수렴리 수혐공원 남서측 인근에 위치하는 숙박시설의 토지 및 건물로서 부근은 근린생활시설, 숙박시설, 해변공원 등으로 형성된 상업지대임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

(1,3,4) 평지이며 현황도로부지로 이용중임
(2) 세장형의 토지로서 평지이며 숙박시설 건부지로 이용중임

인접 도로상태

(1,3,4) 본건이 포장도로임
(2) 동측으로 8미터 노폭의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

① 일반상업지역, 제1종일빈주거지역, 가축사육제한구역
② 일반상업지역, 가축사육제한구역
③ 일반상업지역, 제1종일빈주거지역, 가축사육제한구역
① 일반상업지역, 제1종일빈주거지역, 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 현재 휴업상태임

건물감정평가요항표

건물의 구조

5) 철근콘크리트구조 스라브지붕 6층건물로서
외벽은 복합판넬 및 스톤코트등,
내벽은 벽지도배, 목재몰딩, 타일등 마감,
바닥은 화강석, 장판지, 타일 등 마감,
천장은 천장지도배, 합판위 페인팅 마감,
창호는 샷슈유리 창호로 시공되었음.

이용상태

1층: 숙박시설(주차장 및 계단실 등)
2층: 숙박시설(객실12, 창고, 대기실, 직원숙소 등)
3층: 숙박시설(객실5, 창고, 세탁실, 기계실 및 보일러실 등)
4~6층: 숙박시설(각각 객실5)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기

부합물 및 종물

건물개황도와 같이 부합물 및 종물(기호 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)이 소재하여 별도로 평가에 포함하였음

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건건물 중 부속건물 차고 24㎡는 멸실되었음.
2) 임대관계 : 현재 휴업중이며 임대사항은 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록5 건물 중 부속건축물 경량철골구조 스라브지붕 단층 차고 24㎡은 멸실되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경10487 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 방OOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 경주시 양남면 수렴리 117-4

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 3,785,016,140원

* 토지면적: 1308.00㎡ (약 395.66평)

* 토지지분: 1232.9959999999999㎡ (약 372.97평)

* 건물면적: 1762.91㎡ (약 533.27평)

* 건물지분: 1762.91㎡ (약 533.27평)

* 건물 제시외면적: 140.90㎡ (약 42.62평)

* 특이사항: 공동담보

* 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 현재 휴업상태임

1.3. 건물 멸실 정보

* 목록5 건물 중 부속건축물 경량철골구조 스라브지붕 단층 차고 24㎡은 멸실되었음. (약 7.26평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상북도 경주시 양남면 수렴리 수렴공원 남서측 인근에 위치.

* 부근은 근린생활시설, 숙박시설, 해변공원 등으로 형성된 상업지대임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입 가능함.

* 대중교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 평지이며 숙박시설 건부지로 이용 중임.

* 동측으로 8미터 노폭의 포장도로에 접함.

* 인접 도로 상태는 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* ① 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역

* ② 일반상업지역, 가축사육제한구역

* ③ 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역

* ④ 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

* 토지 등기부 요약:

* 이종태지분전부이전 (1989-06-19)

* 소유권이전 (2012-07-23, 2015-10-23)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2018-09-05) - 말소기준권리

* 지상권설정 (방어진농업협동조합, 2018-09-05) - 말소

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-05-07) - 말소

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-09-01) - 말소

* 임의경매 (방어진농업협동조합, 2025-04-28, 채권액 2,018,112,980원) - 말소

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2013-12-17)

* 소유권이전 (2015-10-23)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2018-09-05) - 말소기준권리

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-05-07) - 말소

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2021-09-01) - 말소

* 임의경매 (방어진농업협동조합, 2025-04-28, 채권액 2,018,112,980원) - 말소

* 총 등기부 채권액 합계: 3,220,800,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 물건명세서 상 '지상권개요' 관련 비고란에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 등기부 상 지상권은 말소된 것으로 확인됨. 상세 확인 필요).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-12-09

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원임.

3.3. 권리분석 종합 의견

* 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2018-09-05)보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 현재 등기부 상 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건 소재지인 경주 양남면 수렴리는 동해안에 위치하여 해변과 공원을 중심으로 한 관광 및 휴양 지역 특성을 지님.

* 해변, 주상절리 등 자연 경관이 풍부하여 관광객의 방문이 이루어지는 지역임.

* 최근 수렴항 어촌뉴딜 300사업의 일환으로 마을회관 리모델링 및 커뮤니티 체험공간 조성 등 지역 활성화 사업이 진행되었음.

4.2. 상업 시설 및 수요

* 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 해변공원 등이 혼재된 상업지대임.

* 수렴리 및 인근 지역에는 풀빌라, 펜션 등 숙박시설 운영이 활발하며, 관광객 및 방문객 수요가 존재함.

* 특히, 해변 근처는 여름철 성수기 관광 수요가 높을 것으로 예상되며, 일부 지역은 장기 투숙 수요 (예: 원전 인근 숙박시설)도 있을 수 있음.

* 경주 전체적으로는 2030세대를 중심으로 관광 수요가 활발하며, 황리단길, 금리단길 등 도심 상권 활성화가 진행 중이나, 본건 소재지와는 다소 거리가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보임.

* 인근 지역(양남면)에는 편의점, 카페, 병원 등이 자리하고 있어 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 파악됨.

5.2. 관광 및 여가시설

* 수렴공원, 관성솔밭해변, 주상절리 파도소리길 등 관광 명소가 인접하여 접근성이 좋음.

* 해변 및 자연 경관을 활용한 해양 레저 활동 및 드라이브 코스로도 적합함.

5.3. 혐오시설 정보

* 제공된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았음.

* 다만, 울산 방면 해안도로를 따라 드라이브 코스로 이름 높은 지역이며, 인근에 원전(신고리 원전 등)이 위치할 가능성이 있으나, 직접적인 영향이나 혐오시설로 분류될 만한 사항은 현재로서는 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 관리

* 목록5 건물 중 부속건축물 차고 24㎡(약 7.26평)이 멸실되었음. 이는 건물 면적 및 활용도에 영향을 줄 수 있음.

* 건축물 표제부 상 준공일은 2012년으로, 현재 약 14년이 경과하였으므로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 운영 관련 리스크

* 본건은 현재 휴업 상태이며, 임대 관계는 미상임.

* 숙박시설로서의 운영 공백이 길어질 경우, 재개장 시 초기 투자 및 마케팅 비용이 발생할 수 있음.

* 성수기 의존도가 높은 숙박업 특성상 계절적 수요 변동성이 존재함.

6.3. 토지이용계획 및 규제

* 토지가 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역에 걸쳐 있어 향후 개발 또는 용도 변경 시 관련 규제를 확인해야 함.

6.4. 공동담보 물건

* '공동담보' 특이사항이 기재되어 있어, 본건 외 다른 물건에도 동일한 채권이 설정되어 있을 가능성이 있음. 이는 낙찰 후 다른 물건과의 연계성을 고려해야 할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경주 양남면 수렴리에 위치한 숙박시설로, 아름다운 해변과 관광 명소가 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 특히, 토지 및 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물도 포함되어 있어 비교적 전체적인 물건을 취득할 수 있습니다. 권리분석 상으로는 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 현재 휴업 상태이며 건물 노후화 및 멸실된 부속건축물 등 관리 측면에서의 고려가 필요합니다. 또한, 숙박시설 운영의 특성상 계절적 수요 변동성과 재개장 시 필요한 투자 비용을 고려해야 합니다. 주변 상권은 관광 및 해양 레저 중심이며, 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 매력적인 해변 및 관광 명소 인접 입지: 수렴공원, 주상절리 파도소리길 등 관광 자원 풍부.

* 관광객 수요 잠재력: 경주 동해안 지역의 해양 관광 수요 활용 가능.

* 정비된 법적 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 물건 전체를 통합적으로 활용 가능.

* 지역 활성화 사업 진행: 수렴항 어촌뉴딜 300사업 등 지역 발전 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 3,785,016,140원입니다. 경매 물건의 입찰가는 시장 상황, 물건의 상태, 권리 관계, 수익성 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 현재 휴업 상태이며 건물 노후화 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 적정 할인율을 적용하는 것이 일반적입니다.

일반적으로 이러한 유형의 숙박시설 경매 물건은 감정가의 70~85% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 이는 시장 상황과 낙찰률에 따라 변동될 수 있습니다.

본건의 경우, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시장 조사 및 수익성 분석이 필요합니다. 하지만 현재 제공된 정보를 바탕으로 잠정적인 범위는 감정가의 75% ~ 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠정 예상 입찰 범위: 약 2,838,762,105원 ~ 3,028,012,912원.

* (참고: 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 금액이 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.