나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10484 [1] 경상북도 경주시 하동 656-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 하동 ""하동저수지"" 남동측 약 600m 지점에 위치하는 토지·건물(스탈리팬션)로서, 주위는 기존 농촌취락과 팬션 등이 농경지 및 야산지대와 혼재하는 보불로 인근 지역임.

교통상황

차량 진입 가능하며, 간선도로인 보불로(보문단지 ~ 불국사 간 도로)와 400m 이내의 거리이므로 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

남서향 경사지대에 2단의 계단식으로 조성된 세장형의 토지로서 주상용인 팬션부지임.

인접 도로상태

북측 폭 6m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역(2015-01-19)
가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

지상의 옥외 수영장, 정원수, 정원석 등의 토지의 부가물은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 건물감정요항표 참조

2) 기 타 : 본건 지상의 옥외 수영장, 정원수, 정원석 등의 토지의 부가물은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2, 4) 모두 : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층건으로
외벽 : 노출콘크리트 마감
내벽 : 벽지 도비, 내부인테리어, 타일 등 마감
바닥 : 인조석 물갈기, 타일 등 마감
창호 : 샛시 유리창 등
(사용승인일 : 2012.01.10.)

이용상태

기호 2, 4) 모두 팬션으로서, 각각
1층 : 객실2(내 화장실2), 관리실, 화장실, 창고, 계단실
2층 : 객실3(내 화장실3), 계단실

설비내역

위생, 급배수 설비, 전기 온수보일러에 의한 급탕설비, 심야전기보일러에 으한 난방설비, 천정매립형 냉난방설비 등

부합물 및 종물

토지건물감정평가명세표 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 탐문조사 결과 휴업 중인 것으로 조사되었으나 재확인이 필요할 것임.

2) 기 타 : 본건 건물의 내 · 외부에 설치된 자쿠지(소규모 욕탕), 데크, 소규모 차양 및 비가림시설 등은 별도로 평가하지 아니하고 본 건물의 평가에서 참작함.

본건 건물은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사 및 본건 평가사례의 감정평가 내용 등을 참작하여 평가하였음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물 포함
2. 옥외수영장, 정원수, 정원석 등 매각에 포함.
3. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10484 (1)

소재지: 경상북도 경주시 하동 656-19

토지 면적: 1322.00㎡ (약 400평)

건물 면적: 488.40㎡ (약 147.8평)

감정가: 1,517,887,300원

용도: 단독주택 (펜션)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 재매각 (2회차)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 건물 상세 정보

본 물건은 대지 661㎡(약 200평)와 그 위에 건축된 연면적 244.2㎡(약 73.9평) 규모의 철근콘크리트구조 2층 단독주택(제1종근린생활시설 겸용) 건물(건축물대장상 건물(2))과, 인접한 대지 661㎡(약 200평)와 그 위에 건축된 연면적 244.2㎡(약 73.9평) 규모의 철근콘크리트구조 2층 단독주택(제1종근린생활시설 겸용) 건물(건축물대장상 건물(4))로 구성되어 있습니다. 두 건물 모두 2012년 1월 10일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 포함 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물(건물면적 외 102.40㎡)이 포함됩니다. 또한, 옥외 수영장, 정원수, 정원석 등 토지의 부가물도 매각에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 하동에 위치하며, "하동저수지"로부터 남동측 약 600m 지점에 자리하고 있습니다. 주변은 기존 농촌 취락과 펜션, 농경지, 야산 지대가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 주요 간선도로인 보불로(보문단지~불국사 간 도로)와 400m 이내 거리에 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 토지는 남서향 경사지에 2단으로 조성된 계단식 형태이며, 주상용 펜션 부지로 이용되고 있습니다. 북측으로는 폭 6m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 보전녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2021-07-12, 채권최고액: 1,104,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건은 낙찰 시 모든 권리가 말소되는 것으로 예상됩니다. 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나, 임의경매 개시결정으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 최규동: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2021-07-14. 대항력 없음.

* 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 추가적인 권리관계는 반드시 현장 확인 및 별도 검토가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액은 1,174,486,623원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 입지적 장점

본 물건은 경주 보문단지 및 불국사 등 주요 관광지와 인접한 지역에 위치하여 관광객을 대상으로 하는 펜션업 운영에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 보불로 인근의 접근성 또한 좋습니다.

4.2. 시장 동향

경주 지역은 사계절 방문객이 많은 관광 도시로, 숙박 시설에 대한 수요가 꾸준한 편입니다. 특히, 보문단지 및 불국사 인근은 관광객 집객력이 높아 펜션 사업 성공 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다. (검색 결과, 경북 경주 지역 펜션 매매 사례로 16억 원 이상 또는 12억 원에 부지 면적 761㎡, 객실 5실 규모의 펜션 매물이 확인되었습니다.)

5. 생활 정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

본건 소재지인 경주시 하동은 전반적으로 농촌 지역의 특성을 가지며, 주거 및 펜션 운영에 필요한 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 의료 시설 등은 보문단지나 경주 시내로 이동해야 접근이 용이합니다. (검색 결과, 하동 지역은 농촌 취락과 농경지, 야산 지대가 혼재하는 지역으로, 보문단지 및 불국사와 인접하여 관광객을 위한 시설이 발달해 있습니다.)

5.2. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 경주시는 폐기물 처리 시설이나 소각장 등을 친환경 에너지 타운으로 조성하는 사업을 추진하고 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 낙찰이 이루어지지 않은 원인이 존재할 수 있습니다. 이는 가격 경쟁력, 법적 문제, 또는 물건 자체의 하자 등 다양한 요인에 기인할 수 있으므로, 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.2. 휴업 상태 및 외부 조사

현재 펜션 운영이 휴업 중인 것으로 조사되었으며, 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 이는 건물 내부의 상태나 관리 수준을 파악하는 데 어려움을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지가 보전녹지지역으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 하동의 관광지 인근에 위치한 대규모 펜션 부지로, 넓은 토지 면적과 두 개의 건축물을 보유하고 있어 잠재력이 높은 자산입니다. 보문단지와 불국사 접근성이 뛰어나 관광객 대상 펜션 운영에 최적화된 입지를 자랑합니다. 또한, 옥외 수영장, 정원수 등 부대 시설이 포함되어 있어 즉시 활용 가능한 장점이 있습니다.

그러나 재매각 물건이라는 점, 현재 휴업 상태이며 내부 확인이 어려운 점, 보전녹지지역으로 인한 이용 제한 가능성 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 관광 특수: 보문단지, 불국사와 인접하여 연중 높은 관광객 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대규모 부지: 1322㎡(약 400평)의 넓은 토지는 추가 개발이나 다양한 용도로 활용할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 즉시 활용 가능 시설: 옥외 수영장, 정원석 등 부대 시설을 포함하여 매각되므로, 리모델링 후 즉시 영업 재개가 가능합니다.

* 다용도 활용: 단독주택으로서의 주거 기능과 제1종근린생활시설로서의 펜션 운영이 모두 가능하여 유연한 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,517,887,300원입니다. 주변 경주 지역 펜션 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 토지 및 건물 가치, 포함된 부대시설, 관광지 인근이라는 입지적 장점, 그리고 재매각 및 휴업 상태라는 점을 감안해야 합니다.

최근 경주 지역 펜션 매매 사례를 보면, 부지 면적 761㎡(약 230평)에 객실 5실 규모의 펜션이 12억 원에 매물로 나온 사례가 있으며, 또 다른 펜션 매물은 16억 원 이상으로 추정됩니다. 본건은 이보다 훨씬 넓은 토지(1322㎡)와 2개의 건물을 포함하고 있습니다.

재매각 물건이라는 점과 현재 휴업 상태라는 점은 가격에 부정적인 영향을 줄 수 있으나, 넓은 토지와 관광지의 입지, 포함된 부대시설을 고려할 때, 감정가의 70%~85% 수준을 적정 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 10억 6천만 원 ~ 12억 9천만 원 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 정확한 시세 조사를 통해 개별 부동산의 가치를 재평가하고, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

(참고: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 검색된 제한적인 시세 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리 분석, 시장 상황 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.