나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10484 [1] 경상북도 경주시 하동 656-19 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10484 [1] 경상북도 경주시 하동 656-19 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경10484
• 주소: 경상북도 경주시 하동 656-19
• 감정가: 1,517,887,300원
• 최저가: 1,062,521,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

경주지원 경매2계 2025타경10484 | 소재지: 경상북도 경주시 하동 656-19 | 감정가: 1,517,887,300원 | 최저가: 1,062,521,000원 | 용도: 단독주택

1. 경주지원 2025타경10484 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10484 (1)

소재지: 경상북도 경주시 하동 656-19

용도: 단독주택 (팬션)

감정가: 1,517,887,300원

토지면적: 1322.00㎡ (약 399.9평)

건물면적: 976.80㎡ (약 295.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 설명

위치 및 주위환경:

본 건은 경상북도 경주시 하동 "하동저수지" 남동측 약 600m 지점에 위치하고 있습니다. 주위는 기존 농촌취락과 팬션, 농경지 및 야산지대가 혼재된 보불로 인근 지역입니다.

교통상황:

차량 진입이 가능하며, 간선도로인 보불로(보문단지 ~ 불국사 간 도로)와 400m 이내의 거리에 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태:

남서향 경사지대에 2단의 계단식으로 조성된 세장형 토지로서, 주상용(팬션) 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북측 폭 6m 의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

보전녹지지역(2015-01-19)이며, 가축사육제한구역(일부제한(200))에 해당합니다.

건물 구조 및 현황:

건축물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이며, 사용승인일은 2012년 1월 10일입니다.

1층: 객실 2개 (내 화장실 2), 관리실, 화장실, 창고, 계단실

2층: 객실 3개 (내 화장실 3), 계단실

건물 설비:

위생, 급배수 설비, 전기 온수보일러에 의한 급탕설비, 심야전기보일러에 의한 난방설비, 천정매립형 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

제시외 물건:

옥외 수영장, 정원수, 정원석 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 또한, 건물 내외부의 자쿠지, 데크, 소규모 차양 및 비가림시설 등은 별도로 평가하지 않고 건물 평가에 참작되었습니다.

1.3. 입지조건

본건은 경주 보불로 인근에 위치하여 경주의 주요 관광지인 보문단지 및 불국사와의 접근성이 우수합니다. 조용한 농촌 지역 내에 자리 잡고 있으며, 일부 팬션 단지 또는 개별 팬션 형태로 운영되기에 적합한 입지입니다. 하동저수지가 인근에 있어 자연 경관을 즐길 수 있는 이점이 있습니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 권리분석

본 건의 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다. 말소기준권리 등 정확한 권리 관계는 등기부등본 확인이 필요합니다. 현재 건물은 탐문조사 결과 휴업 중인 것으로 조사되었으나, 점유 관계에 대한 재확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

주요 수요층은 경주 지역을 방문하는 관광객으로 예상됩니다. 주변에 농촌 취락과 더불어 다수의 팬션이 있을 가능성이 있어 경쟁 환경을 고려해야 합니다. 차별화된 시설과 서비스를 통해 경쟁력을 확보하는 것이 중요합니다.

1.6. 생활정보

본건은 경주시 하동 지역에 위치하여 하동저수지 및 보불로와 인접해 있습니다. 주변의 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다. 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

1.7. 잠재적 리스크

현재 건물이 휴업 상태로 조사되어 정확한 점유 및 임대차 관계 확인이 중요하며, 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다. 2012년 준공 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있으며, 외부 개략 조사만으로는 내부 상태를 정확히 파악하기 어렵습니다. 보전녹지지역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 팬션업은 관광 경기에 민감하여 수익성이 변동될 수 있는 리스크가 존재합니다. 주변 환경 조사 결과, 특정 혐오시설이 즉각적으로 확인되지는 않았으나, 농촌 지역 특성상 농업 활동으로 인한 냄새 등이 발생할 가능성은 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경주 관광지 인근에 위치한 넓은 토지와 부대시설을 갖춘 단독주택(팬션) 건물로, 팬션 운영에 유리한 조건을 가지고 있습니다. 다만, 점유 관계 불확실, 건물 내부 상태 미확인, 관광 경기 변동성 등의 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 정확한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

1.9. 투자 포인트

관광지 접근성이 뛰어난 입지로 관광 상권의 잠재력이 높습니다. 옥외 수영장 등 갖춰진 부대시설로 팬션 운영에 적합합니다. 1322㎡의 넓은 토지는 추가 개발 가능성을 시사합니다. 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매2계