나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100324 [1] 경상북도 봉화군 명호면 풍호리 665 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 봉화군 명호면 풍호리 소재 ""풍호1리마을회관"" 서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은
보통시됨.

교통상황

본건 인근 까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 동하향 완경사지이며, 현황 '묵전' 상태임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 1.5m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역 [이하공란]
가축사육제한구역(1000㎡ 미만 한우 사육 시설만 가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축
사육제한구역(소(젖소 제외),양(염소등 산양 포함),말 사슴만 가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률> [이하공란]

제시목록 외의 물건

본건 지상에 분묘 수기 소재하는바 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

현황 묵전. 분묘소재감안, 분묘기지권 성립여지 있음. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안동지원 2025타경100324 (1)

소재지: 경상북도 봉화군 명호면 풍호리 665

용도: 전

감정가: 192,345,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 9015.00㎡ (약 2727.55평)

건물면적: 0㎡

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 봉OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 봉화군 명호면 풍호리 소재 "풍호1리마을회관" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본 건의 동측으로는 폭 약 1.5m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 생산관리지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 구체적으로 1000㎡ 미만 한우 사육 시설만 가능하며, 소(젖소 제외), 양(염소 등 산양 포함), 말, 사슴만 사육이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상

본 건은 토지만을 매각대상으로 합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2017년 4월 5일 접수된 봉화군새마을금고의 근저당권 (채권최고액 156,000,000원)입니다. 본 건 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 말소(말소 예정)로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 제시외 물건으로 언급된 분묘기지권은 등기사항증명서상 권리로 나타나지 않으나, 사실상의 제약이 될 수 있어 별도 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황은 별도로 확인되지 않았으며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 기타참고사항에 임대관계는 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 및 임대차 관계 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 정상훈 (2003-02-11), 정오훈 (2010-08-10, 매매 금25,000,000원)

* 근저당: 봉화군새마을금고 (2017-04-05, 금156,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권 설정: 봉화군새마을금고 (2017-04-05) - 말소

* 근저당권 공동담보: 봉화군새마을금고 (2019-02-21, 금45,500,000원) - 말소

* 가압류: 삼성카드 (2025-04-16, 금5,059,787원) - 말소

* 임의경매 개시결정: 봉화군 (2025-04-25, 157,235,070원) - 말소

* 가압류: 오케이저축은행 (2025-06-04, 금38,946,773원) - 말소

* 가압류: 경북신용보증재단 (2025-06-11, 금51,456,763원) - 말소

등기부채권 총액: 296,963,323원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 봉화군 명호면의 농경지와 임야, 농가주택 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 인근에는 풍호1리 마을회관이 소재하며, 비교적 조용한 전원생활이 가능한 입지입니다.

4.2. 주변 시설 검색 결과

명호면 지역은 청량산, 낙동강 상류 등 자연 경관이 풍부한 지역으로, 범바위 전망대, 이나리 출렁다리, 선유교 등 관광 명소가 다수 분포합니다. 또한, 명호면 소재지에는 농협, 우체국, 보건소, 학교, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설이 차량으로 3분 거리에 위치해 있어 생활 접근성이 양호합니다. 최근에는 명호면 양곡1리 지역이 '취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 마을 환경 개선 사업이 추진될 예정입니다.

4.3. 혐오시설 검색 결과

검색 결과, 봉화군 명호면 지역 내에 대규모 사업장 폐기물 처리 시설 설치가 추진되었으나, 주민 반대 및 환경 문제로 인해 설치 불가 의견이 제시되었던 사례가 있습니다. 다만, 본 건 토지의 정확한 인근 지역에 혐오시설이 현존한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 행정시설

가장 가까운 편의시설로는 풍호1리 마을회관이 있으며, 명호면 소재지 내의 농협, 우체국, 보건소, 학교, 마트 등을 이용하기 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

5.2. 의료 및 교육시설

대형 병원 및 종합병원을 이용하려면 인근 시군으로 이동해야 할 것으로 보이며, 교육시설 또한 면소재지 내에 집중되어 있어 접근성을 고려해야 합니다.

5.3. 자연환경

본 건은 아름다운 자연 경관을 자랑하는 청량산 및 낙동강 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본 건 토지 지상에 수기(數基)의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 될 수 있는 주요 위험 요소입니다.

6.2. 농지취득자격증명 제출 의무

본 건은 농지(전)이므로, 낙찰자는 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 기한 내에 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되므로, 낙찰 예정자는 사전에 농취증 발급 가능 여부를 확인하고 준비해야 합니다.

6.3. 가축사육제한

생산관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축사 설치 및 사육 가능한 축종과 규모에 제한이 따릅니다. 향후 축산업 관련 활용 계획 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

6.4. 묵전 상태 및 토지 이용

토지가 현재 경작되지 않는 묵전(默田) 상태로, 경작 또는 개발을 위해서는 별도의 개간, 정지, 토목 공사 등 상당한 추가 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.5. 도로 접근성

폭 1.5m의 좁은 도로는 일부 중장비 진입이 어렵거나, 토지 이용 계획에 따라 불편함을 야기할 수 있습니다.

6.6. 임대 관계 미확인

기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 토지에 대한 임대차 계약이 존재하는지, 존재한다면 그 내용은 어떠한지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상북도 봉화군 명호면의 생산관리지역에 위치한 약 2,700평 규모의 전(밭)입니다. 감정가는 약 1억 9천만원 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 이하 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로 등기상 인수되는 부담은 없습니다. 다만, 토지 위에 다수의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 매우 높은 점, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 가축사육 제한 등 향후 토지 활용에 제약이 될 수 있는 요소들을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 묵전 상태이며, 도로 접근성이 다소 제한적이라는 점도 고려해야 할 사항입니다. 주변에는 청량산 등 수려한 자연경관과 관광 명소가 있으며, 명호면 소재지의 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능한 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적(약 2,700평)은 농업, 귀농/귀촌 부지, 주말농장, 또는 특정 시설 부지로서의 잠재력을 가집니다.

* 명호면 지역의 상대적으로 저렴한 토지 가격을 활용한 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 등기상 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. (단, 분묘 관련 리스크는 별개)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 192,345,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 분묘기지권의 성립 가능성, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험, 가축사육 제한, 묵전 상태 및 진입로 협소 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 인근 지역의 유사 토지 거래 사례 및 향후 토지 활용 가능성, 예상되는 추가 비용(개간, 정비 등)을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 통상적으로 이러한 위험 요인이 큰 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으나, 본 건의 경우 분묘기지권이라는 중대한 리스크가 존재하므로 이에 대한 사전 확인 및 분석이 최우선으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.