나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7947 [1] 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 249-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 ""장곡중학교"" 서측 인근에 위치하며 부근
의 상황은 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근 교통시설과의 접근성 등을 고려할 때, 제반
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 가장형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “주거용 건부지”임.

인접 도로상태

대상물건 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지
역 _전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조.
2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물로서,
- 외 벽 : 몰탈위페인팅, 인조석 등 마감,
- 내 벽 : 내부인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 바 닥 : 장판지, 일부 타일 붙임 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

기호(가) : 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7947 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 피OO

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 249-12

용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물

건축 허가일: 2004-05-11

사용 승인일: 2008-01-16

신축 허가 연도: 2004년

1.3. 면적

토지 면적: 369.30㎡ (약 111.75평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 654.47㎡ (약 197.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 920,043,300원

1.5. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

특이사항: 중복병합사건

특수물건정보: 중복병합사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 소재 "장곡중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 상황은 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통 시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

대상 물건은 서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 토지 이용계획 및 제한상태

3.1. 도시지역 및 용도지구

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

3.2. 개발 제한사항

가축사육제한구역(전부제한지역 _전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

토지 등기부채권 총액: 268,000,000원

건물 등기부채권 총액: 403,000,000원

4.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 20일 접수된 구미새마을금고의 근저당권(채권액 금240,000,000원)입니다.

4.3. 임차인 현황 및 분석

총 10명의 임차인이 파악되었습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-03-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 문

보증금: 85,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-07-04, 확정일자: 2022-08-10, 배당신고일자: 2024-11-05

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을15) 등기 말소됨.

* 임차인: 민

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-11-28

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사(박 )

보증금: 85,000,000원, 차임: 100,000원

전입일자: 2022-08-08, 확정일자: 2022-08-03, 배당신고일자: 2025-06-30

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 백

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-06-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-03-06

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원

전입일자: (미상), 배당신고일자: 2025-05-16

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 전세권설정(을12) 등기 말소됨.

* 임차인: 한국토지주택공사(정 )

보증금: 85,000,000원, 차임: 100,000원

전입일자: 2022-07-19, 확정일자: 2022-06-29, 배당신고일자: 2025-06-30

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 피

보증금: 10,000,000원, 차임: 230,000원

전입일자: 2024-04-16, 확정일자: (미상), 배당신고일자: 2024-04-16

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권(을14) 등기 말소됨.

* 임차인: 피

보증금: 10,000,000원, 차임: 230,000원

전입일자: 2024-04-16, 확정일자: 2024-04-16, 배당신고일자: 2024-04-16

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

4.4. 권리관계 총평

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 소유권이전, 주택임차권, 전세권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 보증금이나 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상업 및 주거 환경

대상 물건이 위치한 칠곡군 석적읍 중리 지역은 주거 기능이 중심이며, 다가구주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 형성되어 있으며, 상업 시설 또한 일부 분포하고 있습니다. (검색 결과, 지역 내 마사지 샵, 모텔, 카페 등 다양한 편의시설이 위치하고 있음을 확인했습니다.)

6. 생활 정보

6.1. 교육 시설 근접성

대상 물건은 "장곡중학교" 서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 토지 이용 계획상 '상대보호구역'에 해당합니다.

6.2. 기타 생활 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복병합사건

본 사건은 중복병합사건으로 진행되고 있어, 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

7.2. 권리관계 변동 가능성

모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 최종적인 권리 분석은 법률 전문가와 상담 후 결정하는 것이 안전합니다.

7.3. 혐오시설 등

주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 심각한 혐오시설(예: 산업폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 평가

본 물건은 대구지방법원에서 진행 중인 부동산강제경매 사건으로, 칠곡군 석적읍 중리에 위치한 다가구주택입니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 감정가는 약 9.2억원입니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없는 점이 큰 장점입니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 임대 수요가 있을 것으로 기대되며, 장곡중학교 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 주요 강점

* 낙찰 시 인수할 권리 및 보증금 없음 (권리관계 명확)

* 다가구주택으로 다수의 임대 가구 확보 가능 (향후 공실 발생 시)

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대

* 초등학교 인근 위치 (상대보호구역)

9.2. 향후 전망

안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택으로서, 적절한 관리가 이루어진다면 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 또한, 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 기반

본 예상 입찰가는 제공된 감정가(920,043,300원)를 기준으로 하며, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 산정되었습니다.

10.2. 제안가

신중한 접근을 권장하며, 철저한 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 경매 시장 동향 및 본 물건의 현재 상태를 고려 시, 감정가 대비 80~90% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. (예: 736,000,000원 ~ 828,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.