나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7972 [1] 경상북도 경산시 정평동 130 정평현대타운 109동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2025.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 정평동 소재 ""대구도시철도 2호선 정평역"" 북측 인근에 위치하
며 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스승강장 및 지하철역이 소재하여 제반교통사정은
양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 20층건(109동)중 1층 106호로서,
- 외벽 : 몰탈위페인팅 마감
- 내벽 : 벽지, 타일 등
- 바닥 : 장판지, 타일 등
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복 10차선 도로, 동,서,북측으로 왕복 2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로3류(접합), 소로2류(접합), 중로3류(접합), 가
축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7972 (1)

물건지: 경상북도 경산시 정평동 130, 정평현대타운 109동 1층 106호

용도: 아파트

감정가: 235,000,000원

토지면적: 43.84㎡ (약 13.26평)

토지지분: 43.845㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적

건물지분: 84.99㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보:

아파트명: 정평현대타운 (현대타운)

동/호: 109동 1층 106호

사용승인일: 1996년 10월 28일

총 세대수: 973세대

최고층: 23층

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경상북도 경산시 정평동 소재 "대구도시철도 2호선 정평역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

인접도로:

단지 남측으로 왕복 10차선 도로, 동, 서, 북측으로 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로3류(접합), 소로2류(접합), 중로3류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

대구지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경7972) 입니다. (채권자: 주택도시보증공사, 채권액: 249,193,014원)

인수되는 권리:

을15 순위 주택임차권 (채권자: 이재우)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

- 임대차보증금: 240,000,000원

- 전입일자: 2022년 4월 28일

- 확정일자: 2022년 2월 16일

- 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이재우 (이 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-28

* 확정일자: 2022-02-16

* 배당신고일자: 2024-06-05

* 대항력: 있음

* 비고:

기타 권리 관계:

집합건물 등기부상 소유권이전(갑6, 갑7) 및 강제경매(갑8) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위인 을15 임차권이 인수됩니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성:

본건이 소재한 정평동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집하여 배후 주거 수요가 탄탄한 지역입니다.

생활 편의시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 복리시설이 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 우수합니다.

혐오시설 여부:

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하거나 단지 내부에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통편:

대구도시철도 2호선 정평역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 편의시설:

아파트 단지 내 및 주변에 상업시설, 공원 등이 위치하여 주거 생활에 편리함을 더합니다.

교육환경:

단지 인근에 초등학교 등 교육 시설이 위치하고, 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다.

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 20층 건물 중 1층에 위치합니다. 내외부는 몰탈 위 페인팅, 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주차 시설:

총 1,369대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지상 6대, 지하 24대, 기타 주차 방식 추정)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이재우 씨의 보증금 240,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 배당받지 못한 잔액 발생 시 매수인이 부담해야 합니다.

건물 노후화:

1996년 준공되어 약 30년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

부동산 시장 변동성:

금리 변동, 경기 침체 등 외부 요인에 따라 부동산 시세가 하락할 가능성이 있습니다.

기타:

임대 관계 등은 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구도시철도 2호선 정평역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 아파트 단지 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

하지만, 240,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이를 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 인수되는 보증금 액수가 최근 동일 면적의 매매가보다 높은 상황이므로, 명도에 대한 면밀한 준비와 추가적인 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

투자를 고려한다면, 임차인과의 원만한 협상을 통해 보증금 일부를 회수하거나, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 대구도시철도 2호선 정평역을 도보로 이용 가능한 우수한 역세권 단지입니다.

정주 여건 우수: 주변 아파트 단지 및 상업시설이 발달하여 생활 인프라가 풍부합니다.

대단지 규모: 973세대의 대단지로 관리의 안정성과 편의시설 이용이 용이합니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 전용면적(84.99㎡)의 아파트가 2026년 5월 13일에 230,000,000원에 거래되었습니다.

감정가: 235,000,000원

인수 보증금: 240,000,000원 (임차인 이재우)

예상 입찰가 산정:

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 최근 시장에서 거래된 동일 면적의 매매가 230,000,000원을 초과하는 금액입니다.

따라서, 단순히 시세대로 취득한다고 가정할 경우, 입찰가 + 인수 보증금 = 시장 가치 가 되어야 합니다.

즉, 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금 입니다.

230,000,000원(시장가치) - 240,000,000원(인수 보증금) = -10,000,000원

이는 현재 시장 가격과 인수되는 보증금으로 볼 때, 0원 이상의 입찰가로는 수익을 기대하기 어렵다는 것을 의미합니다. 낙찰 시 실질적인 순수익은 발생하지 않거나, 오히려 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

보수적인 접근:

본건에 대한 입찰은 매우 신중하게 접근해야 합니다. 인수 보증금액이 시세보다 높기 때문에, 낙찰을 받더라도 명도 과정에서의 추가적인 비용(임차인과의 협상 비용 등)이나 향후 시세 하락 위험을 고려하면, 사실상 0원 또는 그 이하의 가치로 평가될 수 있습니다.

만약 투자를 고려한다면, 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 완화하거나, 최소한 인수 보증금 240,000,000원 내에서 최대한 저렴하게 낙찰받는 전략이 필요합니다. 현재로서는 0원에서 10,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 위험도가 높은 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.