나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7910 [1] 경상북도 영천시 채신동 643-7 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)(2)토지는 경상북도 영천시 채신동 소재‘괴양밭마을' 서측 인근 일반산업단지
내에 위치하고 있는 부동산(공업용 건부지)으로서 부근은 기존 주택지대와 공단지대 및 기타
중,소 공장지대, 주변의 농경지대, 야산지대 등으로 형성되어 있음
.

교통상황

본건 기호(1)(2)토지는 일단의 토지로서 일반차량 등 접근 원할하며 시가지 외곽지역에 소재
하나 북측 인근에 고속도로 영천 IC 및 대구~포항간 산업도로가 소재하고 인근에 시내버스정
류장이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)(2)토지는 일단의 토지로서 세로장방형에 가까운 토지로서 인근지대와 평탄하게
조성되어 있으며 '공업용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)(2)토지는 일단의 토지로서 남서측으로 약 12미터 가량(2차선 포장도로)의 포장
도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지:
일반공업지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한300m(전축종 사육제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(변경(2009.11.30))<산업입지 및
개발에 관한 법률>

기호(2)토지:
일반공업지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 일반산업단지(변경(2009.11.30))<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가): 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서
사용승인일자: 2005.11.18.
주기둥: H-Beam(500*200mm)
층고: 처마고 약 9미터
내,외벽: 샌드위치 판넬마감 등
천정: 철골 트러스위 판넬노출 마감
바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 등
창호: 샤시 창호임

기호(3-나): 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서
사용승인일자: 2005.11.18.
외벽: 판넬 마감 등
내벽: 샌드위치판넬잇기, 벽지 및 타일마감 등
천정: 천정지 및 석고 택스 마감 등
바닥: 디럭스 타일 마감 등
창호: 샤시 창호임

기호(3-다): 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서
사용승인일자: 2015.01.19. 증축
주기둥: H-Beam(450*200mm)
층고: 처마고 약 9미터
내,외벽: 샌드위치 판넬마감 등
천정: 철골 트러스위 판넬노출 마감
바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 등
창호: 샤시 창호임

기호(3-라): 경량철골구조 판넬지붕 단층건물로서
사용승인일자: 2016.04.29. 증축
내,외벽: 샌드위치 판넬마감 등
바닥: 콘크리트 마감
창호: 샤시 창호임

기호(3-마,바): 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서
사용승인일자: 202018.08.03. 증축
주기둥: H-Beam(450*200mm)
층고: 처마고 약 6미터
내,외벽: 샌드위치 판넬마감 등
천정: 철골 트러스위 판넬노출 마감
바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 등
창호: 샤시 창호임

기호(4-사): 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서
사용승인일자: 2006.04.05.
주기둥: H-Beam(500*200mm)
층고: 처마고 약 9미터
내,외벽: 샌드위치 판넬마감 등
천정: 철골 트러스위 판넬노출 마감
바닥: 콘크리트 위 하드너 마감 등
창호: 샤시 창호임

기호(4-아): 경량철골구조 판넬지붕 단층건물로서
사용승인일자: 2016.04.29. 증축
내,외벽: 샌드위치 판넬마감 등
바닥: 콘크리트 마감 등

이용상태

기호(3-가): 공장(내 사무실, 화장실)
기호(3-나): 사무실(내 사장실, 회의실 등)
기호(3-다): 창고
기호(3-라): 창고
기호(3-마): 창고
기호(3-바): 창고
기호(4-사): 공장(내 화장실)
기호(4-아): 창고로 각 이용중임

설비내역

기호(3-가,나,4-사)에 위생 및 급배수설비 되어 있으며 기타 기본적인 전기설비 등 되어 있
음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'에 도시한 바와 같은 제시외 건물 4동이 소재하며 정상평가하였
음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 기계·기구 포함(소재불명 기계·기구 제외, 감정평가서 참조). 감정평가명세표(기계·기구)상 10번은 공장저당법 제7조 목록, 공장및광업재단저당법 제6조 목록상 제조일 2011.5., 명판상 제조일 2011.6.로 동일물건으로 감정평가하여 매각 포함하였으나, 18번은 목록상 제조일 2009.4., 명판상 제조일 2010.3.20.로 동일성이 결여된 것으로 감정평가하여 매각 제외. 대부분 기계·기구는 현재 가동 중이나, 일부는 가동 중단되어 있으며 현상 및 관리상태는 보통임. 공장 내에 소재하나 공장저당법 제7조 목록, 공장및광업재단 저당법 제6조 목록에 포함되지 아니하는 기계·기구, 이동 가능한 공장관련 설비 및 컨테이너 3기 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상북도 영천시 채신동 643-7번지에 소재하며, 용도는 공장입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경7910 (1)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정평가액은 5,435,501,800원입니다.

1.2. 토지 현황

토지 면적은 7,838.00㎡ (약 2,371.40평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다.

토지는 일반공업지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

남서측으로 약 12미터 폭의 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 건물 현황

총 건물 면적은 3,890.96㎡ (약 1,177.00평)입니다.

주요 건물은 일반철골구조 및 경량철골구조의 단층 공장, 창고, 사무실 용도로 이용 중입니다.

건축물대장상 기호(3)은 경상북도 영천시 채신2공단길 88번지에, 기호(4)는 채신2공단길 90번지에 위치합니다.

주요 건물들의 사용승인일자는 2005년부터 2016년 사이에 있으며, 일부는 증축되었습니다.

제시외 건물 4동이 소재하며, 물건명세서에 따라 일괄 매각에 포함됩니다.

건물 내 사무실, 화장실, 창고 등으로 이용되고 있으며, 위생, 급배수, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 매각 조건

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

기계·기구는 포함되나, 소재 불명 및 일부(명판상 제조일 2010.3.20.과 목록상 제조일 2009.4.이상이 결여된 18번)는 감정평가에서 제외되었습니다.

이동 가능한 공장 관련 설비 및 컨테이너 3기는 매각에서 제외됩니다.

대부분의 기계·기구는 현재 가동 중이나 일부는 가동 중단 상태이며, 현상 및 관리 상태는 보통입니다.

임대 관계는 미상입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영천시 채신동 소재 영천 일반산업단지 내에 위치하고 있습니다.

주변은 산업단지, 중소 공장지대, 기존 주택지대, 농경지대 등으로 형성되어 있습니다.

괴양밭마을 서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건은 일반 차량의 접근이 원활하며, 시가지 외곽 지역에 소재합니다.

북측 인근에 고속도로 영천IC가 소재하여 대구, 포항 등 주요 도시로의 접근성이 뛰어납니다.

대구~포항 간 산업도로가 인접해 있으며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

물류 이동이 잦은 산업 특성상 우수한 교통망은 중요한 강점입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 기호(1)(2)토지는 일단의 토지로서 세로장방형에 가까운 형태이며, 인근 지대와 평탄하게 조성되어 '공업용 건부지'로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 일반공업지역에 해당하며, 일반산업단지로 지정되어 있습니다.

2.4. 도로 상황

토지는 남서측으로 약 12미터 폭의 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 물류 운송에 매우 유리합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부등본상 소유권은 주식회사 성호테크 앞으로 현물출자된 것으로 확인됩니다. (갑16, 갑10)

3.2. 등기부상 권리관계 (말소 기준 권리 및 소멸/인수 여부)

본건의 말소기준권리는 2007년 9월 17일자 중소기업은행의 근저당권(을11)입니다.

이후 설정된 다수의 근저당권, 압류, 가압류(중소기업은행, 국민건강보험공단, 신용보증기금, 경주세무서장, 영천시, 근로복지공단 등)는 모두 말소(말소: 말소)된 것으로 확인됩니다.

따라서, 경매를 통해 낙찰자는 대부분의 기존 권리 관계를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 토지 약 68.7억원, 건물 약 68.6억원으로 상당한 채무가 설정되었으나, 임의경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 완전히 파악되지 않았을 가능성에 대비할 필요는 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

본 물건은 영천 일반산업단지 내에 위치하며, 주변에 영천첨단부품소재산업지구, 채신공단 등이 조성되어 있어 산업 인프라가 구축되어 있습니다.

이는 관련 업종 기업들의 입지 수요를 충족시킬 수 있는 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 물류 및 산업 인프라

영천시는 대구경북신공항 개항에 대비하여 교통망 확충 및 산업단지 경쟁력 강화에 집중하고 있습니다.

고속도로 IC 및 주요 도로와의 인접성은 물류 이동에 있어 큰 장점으로 작용합니다.

4.3. 잠재적 개발 가능성

영천시가 산업단지 조성 및 교통 인프라 확충에 적극적으로 나서고 있다는 점에서, 장기적으로 해당 산업단지의 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본 물건이 위치한 채신동은 지방 산업단지가 형성된 도농 복합 지역입니다.

주요 편의시설(상업 시설, 병원, 학교 등)은 영천 시내에 위치하며, 차량 이동 시 접근이 가능합니다.

산업단지 주변으로는 농경지대 및 구릉성 산지가 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설 유무

조사된 자료에 따르면, 본 물건이 위치한 영천 일반산업단지 내 또는 그 인근에 직접적으로 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)이 집중적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 과거 영천시 남부동 지역에 축산폐수공공처리시설, 오∙폐수처리장, 분뇨처리장, 산업폐기물소각장 등이 집중 유치되어 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 이는 본 물건의 소재지와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계·기구 포함 및 제외 사항

감정평가 시 일부 기계·기구의 경우 동일성 결여 등의 사유로 매각에서 제외되었으며, 소재 불명인 기계·기구도 제외됩니다.

이동 가능한 설비 및 컨테이너 3기도 매각 제외 대상입니다.

따라서, 매수인은 기계·기구의 실제 포함 여부 및 상태를 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 가동 상태 및 관리 현황

대부분의 기계·기구는 현재 가동 중이나 일부는 가동이 중단된 상태이며, 현상 및 관리 상태는 보통 수준으로 평가되었습니다.

향후 시설 유지보수 및 운영을 위한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 제시외 건물 포함 여부

건물 제시외 건물 4동이 포함되어 매각되므로, 이들 건물의 활용 및 관리 방안에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 유동화 물건 및 공동담보 관련

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 통상적인 경매 절차와 유사하지만, 채권 구성 등 특수한 금융 구조가 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 강점

본 물건은 경상북도 영천시 일반산업단지 내에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물입니다.

우수한 교통 접근성(영천IC 인접, 2차선 도로 접합)과 산업단지 내 인프라를 갖추고 있어 물류 및 생산 활동에 유리한 입지 조건을 자랑합니다.

넓은 토지 면적과 합쳐진 건물 면적은 다양한 산업 활동을 수용할 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

대부분의 권리 관계가 말소될 예정이라 낙찰자는 비교적 깨끗한 권리 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

7.2. 고려사항

기계·기구의 포함 및 제외 범위, 가동 상태, 제시외 건물 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

현재 임대 관계가 미상으로, 추후 임차인과의 관계 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 인수 보증금 0원)

산업단지 내 물건의 시세 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 영천IC와 인접한 뛰어난 교통 요충지로서 물류 및 운송에 최적화된 입지.

* 영천 일반산업단지 내 위치하여 산업 인프라 및 연관 기업과의 시너지 기대.

* 확장된 토지 및 건물 면적으로 다양한 용도 변경 및 사업 확장 잠재력 보유.

* 매각으로 인한 권리 관계의 소멸로 비교적 안전한 권리 분석 가능.

* 대부분의 기계·기구 포함으로 즉시 가동 가능성 (단, 상태 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,435,501,800원입니다.

산업용 부동산의 경우, 일반적으로 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가가 형성되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 부동산의 구체적인 상태, 향후 개발 가능성, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 물건의 경우, 우수한 입지 조건과 넓은 면적을 고려할 때, 감정가 대비 75~85% 범위인 약 40억 7천만원 ~ 46억 2천만원 선에서 경쟁력 있는 입찰가가 형성될 것으로 조심스럽게 예상해 봅니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 분양가 등을 면밀히 조사하는 것이 필수적입니다.

본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 본인의 판단과 책임 하에 결정하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.