나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7832 [1] 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 324-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코리아스탠다드 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 '순심중고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부
근일대는 노변 근린생활시설, 공공시설, 후면으로 경부선 철도주변 주택, 도심농경지 등으로
형성되어 있음.

교통상황

일련번호 1),3) : 본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

ㆍ일련번호 1) : 간선도로보다 다소 저지의 부정형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.
ㆍ일련번호 3) : 막다른 진입도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 주거나지(기준시점
현재 밭으로 이용)임.

인접 도로상태

ㆍ일련번호 1) : 동측으로 폭 약 15미터 도로(왕복 2차선)와 일부가 접하나 고저차로 직접
출입은 불가능하고 간이육교를 설치하여 주택건물 2층으로 도보 접근은 가능하며, 남서측
으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장된 막다른 도로와 접함.
ㆍ일련번호 3) : 서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장된 막다른 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㆍ일련번호 1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(순심중고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 철도보호지구(철도보호지구)<
철도안전법>.

ㆍ일련번호 3) : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지
역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(순심중고등학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 철도보호지구(철
도보호지구)<철도안전법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘벽돌조 및 경량철골, 적벽돌보강조 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층건으로서,
- 외벽 : 적벽돌치장쌓기, 몰탈위 페인팅 등 마감
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감
- 바닥 : 장판지, 타일 등 마감
- 창호 : 샷시유리 창호 등

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물 2층 공부상 구조가 '경량철골조' 이나, 실제 '경량철골, 적벽돌보강조' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 현장 조사 당시 거주인 부재 등으로 내부 마감상태 및 구조 등을 확인하지 못하였
으나, 동류형 건물의 일반적인 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였으니, 경매 진행시
참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록1,3 지상 수목(제시외 1-1, 3-1) 및 목록2 지상 건물(제시외 2-1, 2-2) 포함 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7832 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 324-6

용도: 단독주택

감정가: 611,991,560원

토지 면적: 908.00㎡ (약 274.77평)

건물 면적: 133.43㎡ (약 40.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 왜관농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 왜관읍 왜관리 소재 '순심중고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공공시설, 경부선 철도 주변 주택, 도심 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

* 일련번호 1) 토지: 동측으로 폭 약 15미터 도로와 일부 접하나 고저차로 직접 출입은 제한적이며, 간이육교를 통해 건물 2층으로 도보 접근이 가능합니다. 남서측으로는 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장된 막다른 도로와 접합니다.

* 일련번호 3) 토지: 서측으로 폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장된 막다른 도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(전축종제한지역)입니다.

* 상대보호구역(순심중고등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 배출시설설치제한구역입니다.

* 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

* 말소기준권리: 을구 순위 4번 근저당 (2011.04.20. 접수, 156,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 4번 지상권 설정등기 (2009.02.23. 접수, 왜관농업협동조합)는 신청채권자의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 갑구 순위 6번 소유권이전청구권가등기 (2020.12.30. 접수, 이상근)는 매각으로 소멸되지 않으므로, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-04

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

* 임차인: 차

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

모든 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력도 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인 정보는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

주변은 근린생활시설, 공공시설, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 생활 편의시설 위주의 상권으로 판단됩니다. 또한, 순심중고등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 및 학생 유동인구의 영향이 있을 수 있습니다. 제공된 JSON 정보는 아파트, 연립, 다세대 주택으로, 본건과 주택 유형이 다르며 면적 및 가격대가 현저히 낮아 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 지역 내 주거용 부동산 거래가 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 순심중고등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 환경: 주택가와 농경지가 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 경부선 철도가 인접해 있어 소음 발생 가능성이 있습니다. 검색 결과, 왜관읍의 경우 폐건물이 주차장으로 전환되는 등 지역 활성화 노력이 있는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 소유권이전청구권가등기: 이상근 명의의 가등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 할 중요한 부담입니다. 이는 향후 소유권 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 도로 접근성: 본건 토지 중 하나(일련번호 1)는 주 도로와의 직접적인 연결이 제한적이며, 간이 육교를 통해 접근해야 하는 불편함이 있습니다. 막다른 도로에 접해 있어 차량 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 건물 사용승인일이 1989년으로, 건축 후 약 35년이 경과하여 노후화로 인한 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 관련 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 철도 인접 지역이므로 소음 등 환경적인 요소를 고려할 필요가 있습니다. 과거 캠프 캐럴 관련 고엽제 매몰 의혹이 있었으나, 본건과의 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 단독주택으로서 넓은 토지 면적(908.00㎡)을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리관계가 존재하며, 도로 접근성이 다소 떨어지는 점, 건물 노후화 등은 고려해야 할 사항입니다. 특히 가등기 인수 여부가 본건의 투자가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 단독주택 용도로서 넓은 대지는 향후 증축, 개축 또는 재건축 시 활용 가치가 높습니다.

* 입지 조건: 순심중고등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 왜관읍 지역 내 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 지역 발전 가능성을 고려한 장기적 관점에서의 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 611,991,560원입니다. 본 물건의 가장 큰 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '소유권이전청구권가등기'의 존재입니다. 이 가등기 채권자(이상근)는 매매예약을 통해 소유권을 행사할 권리가 있으며, 이는 낙찰자가 소유권을 완전히 취득하지 못하거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 매우 높습니다.

제공된 JSON 데이터는 아파트, 연립, 다세대 주택으로 본건(단독주택)과는 성격이 다르며, 가격대가 현저히 낮아 직접적인 시세 분석에 한계가 있습니다. 검색된 주변 토지 및 단독주택 관련 매물 정보는 가격대와 면적이 다양하여 본건과 직접 비교하기는 어렵습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 가등기 위험으로 인해 감정가 대비 상당히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 611,991,560원 대비 60% ~ 70% 수준인 약 3억 6천만원 ~ 4억 3천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 결정하시기를 강력히 권고합니다. 가등기 권리자와의 협의 가능성 등을 사전에 파악하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.