나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7909 [1] 경상북도 영천시 화북면 상송리 325 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지상 소재 건물 매각에서 제외, 최저매각가격은 지상 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임, 법정지상권 성립 여지 있음. 지적 및 경계확인 불가능. 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경7909 (1)

소재지: 경상북도 영천시 화북면 상송리 325

용도: 대지

감정가: 15,376,000원

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영천농업협동조합 (등기부상 을1, 을2, 갑6 근거)

1.1. 입지조건

* 소재지는 경상북도 영천시 북부에 위치한 화북면에 속합니다.

* 화북면은 보현산천문대가 위치하며, 연간 강우량이 적고 일조량이 풍부하여 사과와 포도 재배에 유리한 지역입니다.

* 본 물건이 소재한 상송리는 청송군 현서면 사촌리와 접하는 노귀재 고개 인근에 위치하며, 과거 노귀재터널 개통 전에는 영천시와 청송군을 잇는 주요 도로(35번 국도)상의 고개였습니다.

* 자연환경으로는 500여 년 역사의 오리장림(천연기념물 제404호)과 보현산 천문대, 보현산댐 출렁다리 등이 있어 자연 친화적인 입지를 가지고 있습니다.

* 주변 토지들은 주로 임야, 답, 전 등 농림지역 또는 관리지역으로 이용되고 있으며, 전원생활이나 농업에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 소유자: 이영선 (2018년 1월 30일 소유권 이전)

* 공동 소유자: 김정례 (2021년 4월 26일 소유권 일부 이전)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 을1 (2018년 1월 30일, 근저당권, 영천농업협동조합, 16,800,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 갑3 (2018년 1월 30일, 소유권 이전, 이영선)

* 갑4 (2021년 4월 26일, 소유권 일부 이전, 김정례)

* 말소되는 권리:

* 을1 (2018년 1월 30일, 근저당권, 영천농업협동조합)

* 을2 (2018년 1월 30일, 지상권설정, 영천농업협동조합)

* 갑5 (2024년 3월 26일, 3번이소미지분가압류, 울산신용보증재단)

* 갑6 (2025년 4월 22일, 임의경매, 영천농업협동조합)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리 중 인수해야 할 사항은 없습니다. 단, 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

* 법정지상권: 등기부상 지상권설정(을2)은 말소되나, 물건명세서에 '법정지상권 성립 여지 있음'으로 명시되어 있습니다. 이는 지상에 건물이 존재하며, 해당 건물 소유자가 토지 소유자와 다르거나, 임의경매 대상 토지 자체에 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 가능성이 있음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 영천시 화북면 상송리 지역은 주로 농림지역 및 관리지역으로 지정된 전원 및 산림 지역입니다.

* 대규모 상업 시설이나 복합 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 농업 관련 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 최근 부동산 정보 포털에서는 해당 지역의 토지 실거래 및 경매 정보를 제공하고 있으나, 이는 개별 물건의 거래이며 활성화된 상권이라고 보기는 어렵습니다.

* 보현산 천문대와 같은 관광 시설이 있으나, 이는 지역 상권 활성화에 제한적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 자천초등학교 및 과거 자천초등학교 상송분교가 있었으나, 현재는 폐교된 정보가 있습니다. 고등 교육 시설 접근은 영천 시내 또는 인근 도시를 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 검색된 정보 상으로는 대규모 편의 시설보다는 지역 주민들을 위한 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 화북면 행정복지센터가 소재해 있습니다.

* 교통: 물건 자체는 맹지(도로에 접하지 않음)로 확인됩니다. 인근 35번 국도를 통해 영천 시내 및 청송군으로 접근 가능하나, 차량 통행이 뜸한 국도를 따라가는 호젓함을 느낄 수 있는 지역입니다.

* 자연환경: 보현산 천문대, 오리장림, 보현산댐 등 자연 및 관광 자원이 풍부하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 물건명세서 및 등기부상 지상권 설정 말소와 더불어 법정지상권 성립 여지가 있다는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 토지 사용에 대한 제약을 야기하며, 건물 소유자와의 분쟁 가능성이 있습니다.

* 토지만 매각: 본 경매는 토지만 매각 대상이며, 지상 소재 건물은 매각에서 제외됩니다. 따라서 건물과 토지의 소유자가 달라질 경우, 건물 철거 소송 등의 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 맹지: 토지가 도로와 직접 접하지 않아 접근성이 매우 낮습니다. 이는 토지 이용 및 활용에 상당한 제약을 초래하며, 건축이나 개발 시 도로 확보 문제가 발생합니다.

* 지적 및 경계 확인 불가능: 공부상의 토지 정보와 실제 지적 및 경계 확인이 어려운 경우, 실제 면적이나 활용 가능한 범위가 달라질 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 및 개발에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 최저매각가격 제한: 법정지상권 성립 가능성과 건물 소재로 인해 최저매각가격이 토지의 본래 가치보다 낮게 책정되었을 가능성이 높습니다. 이는 잠재적인 투자 기회가 될 수도 있지만, 위에서 언급된 리스크들을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 화북면 상송리의 대지로서, 자연 경관이 우수하고 전원생활에 적합한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 토지 자체는 맹지이며, 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성 및 토지만 매각이라는 복합적인 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 법적 제약과 접근성의 문제를 해결하지 못한다면 토지의 활용에 큰 어려움이 따를 수 있습니다. 감정평가액 대비 저렴한 가격은 이러한 리스크를 반영한 것으로 보이며, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 법정지상권 성립 여부 및 건물과의 관계를 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 법정지상권 성립 가능성과 맹지라는 불리한 조건으로 인해 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있을 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적 환경: 보현산 천문대, 오리장림 등 천혜의 자연 환경을 누릴 수 있는 입지입니다. 전원생활이나 주말 농장, 또는 관련 시설 개발을 고려할 수 있습니다.

* 법정지상권 해결 시 가치 상승: 만약 법정지상권 문제를 원만하게 해결하거나, 건물과의 관계를 명확히 하여 토지 이용에 문제가 없을 경우, 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 명확하게 산정하기 어렵습니다. 감정가 15,376,000원은 토지만의 가치와 법정지상권 및 맹지라는 리스크를 반영한 금액일 수 있습니다. 최저매각가격이 공개되지 않았으나, 해당 리스크들을 고려하여 법정지상권 성립 여부, 건물과의 관계, 향후 토지 이용 가능성, 도로 확보 방안 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 법정지상권이 성립하고 건물이 존재하는 토지의 경우, 건물 가치 또는 법정지상권으로 인한 토지 사용료 등을 고려하여 입찰가를 산정하나, 본 건은 건물 가치가 0원이므로 토지 자체의 활용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다. 법정지상권 관련 분쟁 해결 비용 및 맹지 해소(인접 토지 매입 등) 비용까지 고려한다면, 투자 가치가 있는지 면밀히 검토해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.