나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7918 [1] 경상북도 경산시 자인면 울옥리 307-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 자인면 울옥리 소재 "옥연마을" 남측 인근에 위치하는 토지로 주변은 공장, 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있는 소규모 공장지대임.

교통상황

본건 토지까지 차량 등의 접근이 가능하고 인근 면소재지 중심, 대중교통시설 및 간선도 로 접근성 등을 고려할 때 공장용지로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 건(공장 및 부속건물)부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측 노폭 약 4M의 포장도로와 접하며 동 도로를 통하여 출입 가능하나 실제 남서측 인 접지를 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 식재되어 있는 소량의 정원수 및 과수목 등은 토지에 포함하여 평가하였 음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 본건 기호1) 토지는 남측 도로를 이용하여 접근가능하나 실제 인접토지(울옥리 307, 282-6, 282-8)를 경유하여 출입함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

○ 기호 가) : 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 판넬 및 스라브지붕 단층건으로 - 외벽 : 적벽돌치장 및 세멘몰탈위 페인트 등 - 내벽 : 세멘몰탈위 페인트 및 타일 등 - 바닥 : 세멘콘크리트위 칼라하드너 및 타일 등 - 창호 : 알루미늄 샷시 ○ 기호 나) : 조적조 판넬 및 스라브지붕 2층건으로 - 외벽 : 외장타일 및 세멘몰탈위 페인트 등 - 내벽 : 벽지, 타일 및 세멘몰탈위 페인트 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 등 - 창호 : 목재 및 알루미늄샷시

이용상태

본건 기호 가)건물은 공장, 나)건물은 식당 및 기숙사로 각각 이용중임.

설비내역

본건 기호 가)건물은 위생 및 급배수설비, 소방설비, 나)건물 기숙사 부분은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물이 본 건물에 부합되어 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구포함.
-소량의 정원수 및 과수목 매각에 포함
- ' 본건 토지는 맹지이며 인근 토지인 경산시 자인면 울옥리 울옥리 307토지를 진입로로 사용 중이며 매월 10만원의 진입로를 지급한다'는 내용의 채무자 의견서가 접수됨.

AI 물건분석

1.0. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경7918 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 자인면 울옥리 307-1 (신주소: 경상북도 경산시 설총로 750-13)

* 용도: 공장 (주 건물), 식당 및 기숙사 (부속 건물)

* 감정가: 2,302,356,800원

* 토지면적: 4154.00㎡ (약 1257평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1799.84㎡ (약 545평)

* 건물 제시외면적: 604.20㎡ (약 183평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 경산시 자인면 울옥리 소재 "옥연마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공장, 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 소규모 공장지대입니다.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 면소재지 중심 및 간선도로 접근성을 고려할 때 공장용지로서의 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 남측 노폭 약 4m의 포장도로와 접하나, 실제로는 남서측 인접지를 경유하여 출입합니다.

* 주변시설: (시뮬레이션 검색 결과) 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 공장 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2022년 6월 3일 중소기업은행 근저당권 (을14) 입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 등기부상 을14 근저당권 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다. (등기부채권 총액 약 27억 3천 5백만원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2025-01-13

* 대항력: 없음

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2023-02-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 주

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 사업자등록일: 2025-01-20

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원 (주식회사기웅의 보증금 10,000,000원은 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로, 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 소규모 공장 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변 농경지 및 주거시설과의 혼재로 인해 일반적인 상업시설보다는 산업 활동에 특화된 입지입니다.

* 경산시 자인면 지역 특성상, 대규모 산업단지보다는 개별 공장 또는 소규모 공업지역의 특성을 보입니다.

* 인근 공장 및 농업 종사자를 대상으로 하는 제한적인 소비 활동이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 공장용지로 주로 이용되고 있으며, 인근에 "옥연마을"이 위치하고 있어 농촌 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 면소재지 등 생활 편의시설과의 접근성은 차량 이용 시 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 진입로 문제: 본건 토지는 맹지이며, 인근 토지(울옥리 307)를 진입로로 사용하고 있으며 월 10만원의 사용료를 지급해야 합니다. 이는 향후 진입로 확보 문제 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 제시외 건물 및 포함 물건: 등록되지 않은 제시외 건물 604.20㎡(약 183평)가 매각에 포함됩니다. 또한, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계기구와 소량의 정원수 및 과수목도 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 처리가 필요합니다.

* 건물 용도: 등록상 주용도는 공장이지만, 부속 건물(기호 나)은 식당 및 기숙사로 이용 중으로, 실제 이용 현황과 공부상 용도 간 차이 확인이 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 자연녹지지역 내 가축사육제한구역으로, 향후 사업 확장 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 경매 진행 과정에서 유찰 가능성 또는 취하 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상북도 경산시 자인면의 공장용지로서, 일괄매각 대상이며 제시외 건물 및 기계기구 등을 포함합니다.

* 맹지라는 점과 진입로 사용료 지급 의무는 주요 리스크 요인입니다.

* 채권 총액이 감정가보다 높아 경매 취하 가능성도 있으나, 현재까지는 임의경매 절차가 진행 중입니다.

* 주변 환경은 소규모 공장지대로, 산업 활동을 위한 기본적인 여건은 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄매각 대상: 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구, 정원수/과수목까지 일괄 매각되어 별도 명도 또는 처리에 대한 부담이 상대적으로 적습니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 맹지 및 부대 조건에도 불구하고, 공장으로서의 가치와 추가 포함 물건들을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 개발 가능성: 자연녹지지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다 (단, 가축사육제한구역 등 제한사항 고려).

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 2,302,356,800원입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 맹지, 진입로 사용료, 제시외 건물 및 기계기구 포함 등 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 인근 유사 물건의 시세, 본 건의 현재 상태 및 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 18억 4천만원 ~ 20억 7천만원) 선에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* (참고: 실제 입찰가는 본건의 현장 조사, 법원 진행 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.